Втрата житла — це, без перебільшення, один із найбільших страхів будь-якої людини.
Коли кредитні зобов’язання стають непосильними, а діалог з банком, іншою фінансовою установою заходить у глухий кут, перед позичальником постає реальна загроза: примусове виселення.
Однак, отримання судової повістки або дзвінок від колекторів ще не означає, що ви опинитеся на вулиці вже завтра. Процес звернення стягнення на житло — це складна юридична процедура, яка має чіткі етапи, правила та, що найголовніше, направлення які захищають боржника.
Особливої актуальності це питання набуло в сучасних українських реаліях, де діє воєнний стан. Чи діє зараз мораторій? Чи можуть виселити з єдиного житла? Що робити, якщо у квартирі прописані діти?
Надалі будуть відповіді на наступні питання:
механізми виселення з квартири за борги;
наявність непогашеного кредитного боргу = виселення;
що треба взяти до уваги у суді, щоб не виселили;
якщо програв суд першої інстанції;
апеляційний розгляд зупиняє виселення;
скільки може тривати судова справа про виселення;
банк оминув суд і напряму зареєстрував за собою право власності за іпотечним застереженням, що робити, щоб не виселили;
невиконання отриманої від МФО письмової вимоги про виселення із будинку;
самостійна перевірка та контроль власника квартири;
виконавчий напис нотаріуса є підставою для виселення;
банк може просто прийти і замінити замки;
якщо за борги без рішення суду примусово виселили;
власник змінився, але я все ще тут;
мораторій на виселення під час воєнного стану;
які можуть існувати законні підстави для примусового виселення боржника з іпотечного будинку;
чи допоможе у затягуванні / недопущенні виселення, подання позову про скасування переходу права власності до нового власника, визнання недійсним кредитного або іпотечного договору;
загроза виселення спадкоємцю, який прийняв спадщину;
як обрати адвоката для справи з виселення;
після продажу квартири на торгах сетам, чи реально виселити попередніх власників (мешканців);
ЦНАП може зняти з реєстрації колишніх власників з будинку без отримання згоди останніх;
різниця зняття з реєстрації та виселення;
єдине житло боржника - як впливає на виселення;
як впливає на виселення тривалий час проживання боржника у спірному житлі;
знаходження у реєстрі боржників є підставою для виселення з майна;
за яку суму боргу можуть забрати, тим самим виселити з останньої квартири;
може дружина скасувати через суд рішення про виселення чоловіка;
виселення боржника, який не прописаний у квартирі яку продано на торгах СЕТАМ;
скільки дається часу на виселення з квартири яка тепер належить мфо;
судова практика про виселення з будинку: допоможе боржнику;
банкрутство фізичної особи боржника допоможе побороти виселення із квартири;
Верховний суд розглядає справи про виселення боржників;
суд відмовить у виселенні, якщо недотримано частину 2 статті 40 закону Про іпотеку та частину 3 статті 109 житлового кодексу, при переході права власності на іпотечний будинок у рамках іпотечного застереження;
реєстрація власником в іпотечному майні осіб без згоди на те іпотекодержателя не є підставою для виселення;
обмеження прав членів сім`ї власника житла на проживання у іпотечній квартирі;
якщо незаконно банк виселив;
може державний або приватний виконавець самостійно виселити;
договір іпотеки є підставою для виселення;
за комунальні борги можуть виселити із єдиного житла;
судове скасування електронних торгів СЕТАМ буде підставою для недопущення виселення;
підстави, щоб не дати суду виселити боржника;
мораторій на виселення з іпотечного житла (закон 2120-ІХ від 15.3.22);
банк може на сьогодні подати позов до суду про виселення з іпотеки;
рішення про виселення з іпотеки можна подавати на виконання у виконавчу службу;
виконавець виконує рішення суду, попри мораторій на виселення;
мораторій на виселення поширюється на майно без іпотеки;
мораторій на виселення з іпотеки яка придбана частково за кредитні та за власні кошти;
порядок виселення з іпотечного майна особи, вселеної без згоди іпотекодержателя;
банк націоналізували або він став банкрутом, виселення припиняється;
домовитися з банком, колекторами для недопущення виселення;
мораторій із зупинення виселення, щодо фізичних осіб-підприємців та юридичних осіб;
можуть виселити пенсіонера, інваліда або багатодітну сім'ю з єдиного іпотечного житла;
поширюється мораторій на виселення, якщо рішення суду набрало чинності до воєнного стану;
виселення з НЕ приватизованої квартири за борги, якщо вона не в іпотеці;
які дії боржника прискорюють виселення, а які – сповільнюють;
вважається законним виселення взимку;
що робити, якщо колектори, банк погрожують “швидким виселенням через 3 дні”;
можливість виселення, якщо борг за іпотекою вже проданий колекторам;
можливість відстрочення виконання рішення суду про виселення;
як подати скаргу на дії державного або приватного виконавця, якщо він порушує процедуру виселення;
що відбувається з виселенням, якщо кредитний договір визнаний недійсним, але іпотечний договір є чинним.
Ось вже і відповіді
Механізми виселення з квартири за борги
Виселення за борги (найчастіше за комунальні послуги або несплату іпотеки) може відбуватися лише у визначених законом рамках. Усі процедури можна умовно поділити на такі категорії:
у добровільному порядку: коли боржник чи інші особи, самостійно покидають квартиру. Тим самим уникається судова тяганина, витрати на виконавчі провадження та психологічний тиск;
без суду недобровільний - незаконний порядок: коли людина повертається додому, а її речи викинути за двері і замінені замки. При цьому мається новий власник з відповідними документами на квартиру, наприклад купив квартиру на торгах СЕТАМ, або набув права власності за іпотечним застереженням до договору іпотеки (статті 36-38 закону України “Про іпотеку”);
судовий порядок через суд та виконавчу службу: коли наявне рішення суду про виселення. Це єдиний законний спосіб примусово позбавити людину місця проживання (житла), якщо вона не хоче звільняти його добровільно. Будь-які інші способи є незаконними. При цьому, саме виконавець, а не власник, має повноваження здійснити примусове виселення, тим самим виконати рішення суду у примусовому порядку.
Висновок: єдиним законним механізмом примусового виселення є судовий порядок з подальшим виконавчим провадженням. Будь-які спроби викинути речі, замінити замки або інакше виселити людину без участі суду та виконавця є незаконними і ведуть до серйозної юридичної відповідальності для того, хто їх вчиняє.
Наявність непогашеного кредитного боргу = виселення
Багато позичальників плутають поняття "стягнення боргу" та безпосередньо "виселення". Насправді це двоетапний процес. Спочатку кредитор повинен отримати право розпоряджатися вашою нерухомістю (або продати її), і лише далі порушувати питання про виселення.
Отже, непогашеного кредитного боргу не дорівнює виселенню, оскільки це різні правові вимоги та наявність боргу не у кожному випадку призводить до виселення.
До того:
- виселення у примусовому порядку здійснюється лише отримавши відповідне рішення суду. А це вже не так просто і не так швидко, що грає на руку боржнику;
- звернутися до суду з приводу рішення можливо лише після того, коли змінився власник спірного житла або одночасно заявлено до суду вимоги з приводу зміни власника та виселення.
Що треба взяти до уваги у суді, щоб не виселили
Потрібно виходити із наступного:
це єдине житло боржника або є інше житло;
яка підстава для виселення: іпотечне застереження; продаж на електронних торгах СЕТАМ і т.д.;
за кредитні кошти (позику) було придбано житло або ні і чи безпечно таке житло договором іпотеки;
якщо житло було придбане не за кредитні кошти, чи зазначено у позові про виселення інше аналогічне житло куди необхідно вселити у такому випадку людину (частина 2 статті 109 житлового кодексу);
строк проживання та підстава набуття права власності в особи, яку намагаються виселити;
чи є спірне майно спільним майном подружжя або спільне майно інших осіб;
вік особи, яку виселяють і її дієздатність (стан здоров'я, інвалідність і т.п.);
які докази позивач та відповідач залучили до справи;
і т.д.
Головна мета: довести, що законні підстави для примусового виселення відсутні, що процедура була порушена, порушуються права осіб, які мають особливий соціальний захист.
Якщо програв суд першої інстанції
Якщо суд першої інстанції ухвалив рішення не на Вашу користь, необхідно діяти швидко та рішуче:
Аналіз рішення:
отримати та ретельно проаналізувати повний текст рішення суду (мотиваційну частину);
визначити конкретні помилки суду у застосуванні норм права (матеріального чи процесуального) або у наданні оцінки доказам.
Апеляційна скарга:
подати апеляційну скаргу до відповідного апеляційного суду;
строк:30 днів з дня складання повного тексту судового рішення (якщо не були присутні на засіданні, термін рахується з дня отримання копії повного тексту або дня, коли могли про нього дізнатися);
докази: залучити нові докази (якщо їх неможливо було подати у першій інстанції) або надати додаткові пояснення щодо вже існуючих.
Підключити адвоката:
якщо такий був відсутній у суді першої інстанції.
Головне: скаргу слід подати вчасно, зосередившись на юридичних помилках суду, а не простому повторенні своєї позиції.
Апеляційний розгляд зупиняє виселення
Автоматично не зупиняє, оскільки про апеляційний розгляд (подання апеляції, відкриття апеляційного провадження) слід письмово повідомити державного (приватного) виконавця, якщо останньому вже надано на виконання відповідне рішення суду про виселення.
Слід мати на увазі, що рішення суду першої інстанції набирає законної сили після спливу 30 денного строку на подання апеляційної скарги за умови неподання апеляційної скарги або закінчення апеляційного перегляду.
Скільки може тривати судова справа про виселення
Тривалість сильно варіюється, але орієнтовно може тривати:
Перша інстанція: від 2-12 місяців і більше.
Апеляційна інстанція: додатково 2–6 місяців (або більше).
Касаційна інстанція (Верховний Суд): додатково 6-18 місяців (або більше).
Фактори, що впливають на тривалість:
Складність справи (наявність малолітніх дітей, спір про право власності, іпотека).
Завантаженість суду.
Кількість учасників та їхнє бажання затягувати процес.
Зі свого досвіду скажу, що була наявна справа яка розглядається у суді першої інстанції понад 12 років. У такому випадку строк грає на руку боржнику.
Банк оминув суд і напряму зареєстрував за собою право власності за іпотечним застереженням, що робити, щоб не виселили
Оскаржувати перехід права власності у суді, шляхом скасування рішення державного реєстратора про такий перехід або витребування майна в останнього власника (стаття 388 цивільного кодексу), якщо банк вже продав майно третій особі.
Невиконання отриманої від МФО письмової вимоги про виселення із будинку
Невиконання письмової вимоги про виселення, отриманої безпосередньо від МФО (мікрофінансової організації), не має юридичних наслідків у вигляді примусового негайного виселення.
Коротко:
МФО не має права самостійно виселяти, тому що виселення можливе лише на підставі відповідного рішення суду.
Вимога МФО – це лише прохання у добровільному порядку виселитись.
Якщо будинок є предметом іпотеки за боргом перед МФО, вони можуть розпочати процедуру примусового стягнення, яка може призвести до продажу житла та подальшого виселення, але лише через законні процедури.
Резюме: ігнорувати вимогу не варто, але вона сама по собі не є підставою для обов’язкового виселення.
Самостійна перевірка та контроль власника квартири
Необхідно використовувати відомості державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП), а саме:
Отримувати інформаційну довідку з ДРРП: через нотаріуса (вартість 300 -1500 грн.) або самостійно на сайті Міністерства юстиції або через додаток/портал "Дія" (нажаль, на сьогодні самостійно функція не працює, через воєнний стан). Довідка надається за адресою, реєстраційним номером майна або ПІБ власника.
Моніторинг (додатково): можна скористатися сервісами (наприклад, "SMS-маяк" від "Дія" або приватними сервісами), які надсилають автоматичні сповіщення про будь-які реєстраційні дії, що відбуваються з нерухомістю.
Як контролювати: регулярно, раз на 1-3 місяці, отримуйте інформаційну довідку (якщо є ризик зміни власника, наприклад коли активізувались банк / МФО). Це дозволить своєчасно виявити реєстраційні дії (наприклад, перереєстрацію власності ) і подати відповідну скаргу до Мінюста або вже позов до суду.
Виконавчий напис нотаріуса є підставою для виселення
Ні, виконавчий напис нотаріуса сам по собі не є прямою підставою для виселення, оскільки:
Виконавчий напис є позасудовим виконавчим документом для стягнення саме боргу (на нотаріально посвідчених кредитних (позики) договорах) або звернення стягнення на іпотечне майно. Тобто, напис не я прямою підставою для виселення.
На підставі цього напису виконавець може:
Забезпечити перехід права власності на іпотечне житло до нового власника, шляхом проведення електронних торгів арештованого майна СЕТАМ.
Саме завершення звернення стягнення на іпотечне житло (може бути ініційовано через виконавчий напис) згідно зі ст. 40 Закону України «Про іпотеку» є підставою для добровільного виселення мешканців.
Висновок: виконавчий напис – це початковий механізм примусового стягнення, який може призвести до виселення після того, як житло буде реалізовано і право власності перейде до нового власника.
Банк може просто прийти і замінити замки
Лише як незаконну дію (самоправство стаття 356 кримінального кодексу). Для вчинення заміни замків потрібна законна підстава, наприклад:
добровільна згода на це боржника;
позасудовий перехід права власності на користь банка;
судове рішення про перехід права власності на користь банка;
рішення суду про виселення.
Якщо за борги без рішення суду примусово виселили
Це є незаконним, тому можна ініціювати наступні дії:
Негайно викликати поліцію: зафіксувати факт незаконного виселення.
Звернутися до суду: подати позов про усунення перешкод у користуванні житлом (вселення) та/або витребування майна з чужого незаконного володіння.
Власник змінився, але я все ще тут
Це критичний момент, який треба усвідомити. Навіть якщо банк переоформив квартиру на себе у позасудовому порядку або продав її на торгах у рамках виконавчого провадження - це ще не означає автоматичного фізичного виселення.
Згідно зі ст. 47 Конституції, ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Тобто схема виглядає так:
Етап 1: Кредитор отримує право власності на житло.
Етап 2: Кредитор просить вас добровільно звільнити приміщення.
Етап 3: Якщо ви відмовляєтесь — кредитор змушений подавати новий позов до суду, вже саме про "виселення".
Що це означає для вас?
Навіть у найгіршому випадку, коли квартира вже юридично втрачена, у вас залишається проміжок часу (від кількох місяців до року) поки триває суд про виселення. Цей час можна використати для переговорів про викуп житла (дисконт), пошуку нового місця проживання або оскарження переходу права власності і т.п.
Мораторій на виселення під час воєнного стану
Так, діє мораторій на виселення, на період воєнного стану та протягом 30 днів після його скасування/припинення.
Отже, виконання рішень про виселення зупинено, а тому заборонено примусове виконання рішень про виселення мешканців із житла, переданого в іпотеку (за споживчими кредитами), навіть якщо таке рішення суду вже існує.
Важливі винятки (де мораторій НЕ діє):
кредитні договори, укладені після 17 березня 2022;
кредити, отримані не на купівлю житла (наприклад, для бізнесу) або не за договорами споживчого кредитування.
Висновки: мораторій захищає позичальників за споживчими іпотечними кредитами, укладеними до війни, від примусового виселення та втрати житла через виконавче провадження.
Які можуть існувати законні підстави для примусового виселення боржника з іпотечного будинку
Виселення відбувається у порядку, що залежить від набуття права власності новим власником:
На підставі Звернення Стягнення (ст. 40 Закону «Про іпотеку»):
Виселення всіх мешканців, коли право власності на іпотечне житло перейшло до нового власника (банку або покупця) внаслідок звернення стягнення (судове рішення, позасудове застереження, продаж на СЕТАМ).
Примусове виселення здійснюється виключно на підставі рішення суду (якщо боржник відмовився виселитися добровільно).
На підставі Зміни Власника (ст. 109 Житлового кодексу):
Особливість: При виселенні має бути вирішено питання про надання іншого житла, відповідно до ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР (якщо житло не було придбане за кредитні кошти).
Головний висновок: Примусове виселення завжди вимагає або рішення суду про виселення, або законного виконавчого провадження щодо виселення, яке ініціюється новим власником.
Допоможе у затягуванні / недопущенні виселення, подання позову про скасування переходу права власності до нового власника, визнання недійсним кредитного або іпотечного договору
Так, подання позову про скасування переходу власності або визнання договорів недійсними є потужним інструментом для затягування процесу та тимчасового недопущення виселення.
Ключові переваги
Зупинення процесу (Забезпечення позову):
Ви можете одночасно з позовом подати заяву про забезпечення позову.
Суд може заборонити виконавцю, банку чи новому власнику вчиняти будь-які дії з майном, включаючи виселення, до остаточного рішення суду.
Затягування часу:
Розгляд складних спорів щодо недійсності договорів або скасування реєстраційних дій значно затягує процес (нерідко до року і більше). Це дає час на пошук альтернативного вирішення проблеми.
Перемога у суді:
Якщо Ви доведете вагомі юридичні підстави (наприклад, порушення прав дітей, фальсифікація, відсутність згоди співвласника, порушення законодавства про споживче кредитування), перемога у суді гарантує недопущення виселення.
Важливо: Необхідно наводити реальні та вагомі юридичні аргументи, а не формальні підстави, оскільки суд може швидко відмовити в задоволенні позову та забезпеченні.
Загроза виселення спадкоємцю, який прийняв спадщину
Так, загроза виселення спадкоємцю існує, якщо спадщина обтяжена боргами або іпотекою, які він прийняв разом із майном.
Ключові моменти:
Прийняття боргів: спадкоємець, приймаючи спадщину, приймає на себе і всі борги спадкодавця, що були забезпечені успадкованим майном (наприклад, іпотекою).
Відповідальність у межах вартості: спадкоємець відповідає за борги лише в межах дійсної вартості успадкованого майна.
Виселення через іпотеку: якщо успадкована квартира була предметом іпотеки за кредитом, який не був погашений, кредитор (банк) має право звернути стягнення на цю іпотеку, що може призвести до продажу квартири та, відповідно, до примусового виселення спадкоємця як нового власника/боржника (за винятком випадків дії мораторію).
Висновок: спадкоємець успадковує статус боржника/іпотекодавця, і якщо кредитор скористається правом стягнення, виселення можливе на загальних законних підставах.
Як обрати адвоката для справи з виселення
Обирайте адвоката, керуючись такими ключовими критеріями:
Спеціалізація та досвід:
Шукайте адвоката, який має значний досвід саме у житлових спорах, іпотеці та виконавчому провадженні, а не просто загальна практика.
Запитайте про успішно завершені справи, пов'язані з оскарженням виселення, скасуванням торгів (СЕТАМ) чи недійсності договорів.
Репутація, відгуки:
Перевірте відгуки клієнтів та наявність адвоката у відкритих реєстрах.
Фінансові умови та Прозорість:
Обговоріть чіткий і прозорий гонорар.
Уникайте адвокатів, які дають 100% гарантії перемоги, оскільки це неможливо у судовій практиці.
Персональна консультація:
Адвокат повинен чітко пояснити перспективи справи, ризики та покроковий план дій, а не лише обіцяти швидку перемогу.
Після продажу квартири на торгах сетам, чи реально виселити попередніх власників (мешканців)
Успішне виселення може бути ускладнене або відкладене за наявності таких обставин, які часто використовуються боржниками для оскарження:
Нецільове придбання житла: Якщо житло, передане в іпотеку, було придбано не за кредитні кошти (повністю або частково), новий власник зобов'язаний надати боржникам інше постійне житло (ст. 109 ЖК УРСР).
Спільна власність: Якщо квартира належить на праві спільної часткової власності особам, які не є боржниками (співвласникам), їх права можуть бути порушені, що дає підстави для оскарження торгів чи виселення.
Вразливі категорії: Проживання у квартирі малолітніх/неповнолітніх, недієздатних осіб або осіб з особливим соціальним захистом вимагає додаткових дозволів та створює значні перешкоди для швидкого виселення.
Судові оскарження: Триваючі судові спори щодо недійсності іпотеки, скасування торгів або виконавчого провадження тимчасово блокують можливість примусового виселення.
У деяких випадках різноманітна (нестабільна) судова практика виходячи з особливостей справи.
ЦНАП може зняти з реєстрації колишніх власників будинку без отримання згоди останніх
Так, може, але лише на підставі відповідних документів, що підтверджують зміну власника. А саме:
ЦНАП (або інший орган реєстрації) може зняти особу з реєстрації місця проживання без її згоди на підставі заяви нового власника житла.
Підставою є документ про право власності, що підтверджує, що особа, яку потрібно зняти з реєстрації, більше не є власником цього житла (наприклад, витяг з ДРРП про реєстрацію права власності за новим власником).
Висновок: Для ЦНАПу головним є факт втрати права власності особою, яку знімають з реєстрації, а не наявність її особистої заяви чи згоди.
Різниця зняття з реєстрації та виселення
Зняття з реєстрації (обліку) — це адміністративна дія. Вона лише фіксує, що людина більше не зареєстрована за цією адресою, але не позбавляє її права там проживати.
Виселення — це фізичне примусове позбавлення права проживати в помешканні. Воно можливе лише за рішенням суду.
Отже, можна бути виселеним, але залишатися в реєстрації за адресою, і навпаки — можна бути знятим з реєстрації, але мати законне право там жити.
Єдине житло боржника - як впливає на виселення
Статус квартири як єдиного житла боржника суттєво впливає на процес виселення, але не забезпечує 100% захисту від втрати майна.
Коротко:
Мораторій (тимчасово): якщо житло є єдиним і було передано в іпотеку за споживчим кредитом в іноземній валюті, на нього діє мораторій (закон № 1304-VII). Це блокує примусове стягнення та виселення до кінця воєнного стану (з певними винятками).
Захист згідно з ЖК: якщо житло не було придбане за кредитні кошти, забезпечені цією ж іпотекою, то при виселенні боржнику має бути надане інше постійне житлове приміщення (ч. 2 ст. 109 ЖК).
Відсутність абсолютного захисту: якщо житло було придбане за цільовий іпотечний кредит під заставу цього ж житла, статус "єдиного" не захищає від законного звернення стягнення (продажу) та подальшого виселення, хоча може ускладнити процедуру для кредитора.
Висновок: єдине житло дає сильніші правові аргументи для захисту, але не робить його недоторканним, особливо у випадку цільової іпотеки.
Як впливає на виселення тривалий час проживання боржника у спірному житлі
Тривалий час проживання боржника у спірному житлі сам по собі не є абсолютною підставою для відмови у виселенні, але може бути вагомим аргументом для суду і впливає на процес.
Основні аспекти:
Соціальний захист: тривалий час проживання підсилює аргументи про потребу в соціальному захисті, особливо якщо це єдине житло (в розумінні статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод). Суд повинен більш ретельно досліджувати обставини, зокрема, наявність альтернативного житла.
Застосування ст. 109 ЖК: якщо житло не було придбане за цільовий кредит, новий власник зобов'язаний тоді надати інше постійне житло при виселенні (ч. 2 ст. 109 житлового кодексу).
Встановлення статусу: тривале проживання допомагає довести, що житло є фактичним місцем постійного проживання сім'ї (або єдиним житлом), що може мати вирішальне значення (окрім придбання квартири за кредитні кошти).
Правові вимоги: проте, якщо житло було предметом цільової іпотеки (куплене за кредит, забезпечений цією ж квартирою), законні підстави для стягнення та виселення переважають аргумент про тривалість проживання.
Знаходження у реєстрі боржників є підставою для виселення з майна
Ні, саме по собі знаходження особи у Єдиному реєстрі боржників (ЄРБ) не є прямою підставою для виселення з майна.
Коротко:
ЄРБ — це інформаційна база, яка фіксує наявність відкритого виконавчого провадження щодо боржника.
Запис у ЄРБ свідчить про те, що виконавець розпочав дії з примусового стягнення боргу, які можуть призвести до звернення стягнення на майно.
Виселення може настати лише як кінцевий результат цього виконавчого провадження, коли:
Квартира була предметом іпотеки.
Було звернено стягнення на цю квартиру.
Квартира була продана новому власнику.
Новий власник отримав рішення суду про примусове виселення.
Висновок: ЄРБ — це індикатор ризику, що може передувати процесу виселення, але не є його безпосередньою юридичною підставою.
За яку суму боргу можуть забрати, тим самим виселити з останньої квартири
Частина 7 статті 48 Закону України «Про виконавче провадження» встановлює, що стягнення на єдине житло фізичної особи-боржника та земельну ділянку, на якій розташоване таке житло, не звертається, якщо сума, що підлягає стягненню за виконавчим документом, не перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати (МЗП).
Важливо: ця норма не застосовується, якщо житло є предметом забезпечення (іпотеки) за цим боргом. У випадку іпотеки, стягнення можливе незалежно від розміру боргу (за умови перевищення 5% вартості іпотеки).
Може дружина скасувати через суд рішення про виселення чоловіка
Ні, дружина не може скасувати рішення про виселення, саме щодо її чоловіка:
Принцип індивідуальності: судове рішення про виселення стосується конкретної особи (у такому випадку, чоловіка) і створює для нього правові наслідки. Дружина не є стороною цього рішення.
Виняток (представництво): вона може подати апеляційну/касаційну скаргу або позов про скасування лише якщо має належні юридичні повноваження на представництво інтересів чоловіка (наприклад, нотаріально посвідчену довіреність або якщо вона є законним представником недієздатного чоловіка).
Важливий нюанс (захист власних прав): дружина може оскаржити власне виселення або подати позов про захист своїх прав (наприклад, як співвласника або члена сім'ї), якщо ці права були порушені спірним рішенням про виселення чоловіка.
Виселення боржника, який не прописаний у квартирі яку продано на торгах СЕТАМ
Можуть виселити, щодо іпотечної квартири. Якщо іпотека відсутня і це житло є єдиним житлом боржника, то громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду (частина 2 статті 109 житлового кодексу).
Скільки дається часу на виселення з квартири яка тепер належить МФО
Конкретний термін, який надається боржнику на виселення з квартири, що перейшла у власність МФО (як новому власнику/іпотекодержателю), залежить від способу звернення стягнення та подальшого судового рішення:
Добровільне виселення (ст. 40 Закону «Про іпотеку»):
Після набуття МФО права власності, вони зобов'язані направити вимогу про добровільне звільнення житла.
Боржнику надається не менше одного місяця з дня отримання цієї вимоги для добровільного виселення.
Примусове виселення у рамках виконавчого провадження для виконання рішення суду про виселення:
Якщо боржник відмовляється виселятися добровільно, МФО має звернутися до суду та отримати рішення про примусове виселення.
Після відкриття виконавчого провадження на підставі цього рішення, виконавець надає боржнику строк для виконання рішення (зазвичай до 10 робочих днів). Якщо цього не відбувається, виконавець здійснює примусове виселення, у т.ч. з правом залучати співробітників поліції.
Висновок: зазвичай, перший офіційний строк для добровільного звільнення становить один місяць. Фактичний термін до примусового виселення може бути значно довшим через тривалість судового та виконавчого провадження.
Судова практика про виселення з будинку: допоможе боржнику
Так, судова практика у деяких випадках допомагає, виходячи з наступних аргументів:
єдине житло: суд не дозволить виселення, якщо людина опиниться на вулиці;
соціальний статус: непрацездатність, інвалідність, вік, наявність неповнолітніх дітей;
порушення процедури переходу права власності: якщо це підтверджено документально, наприклад рішенням Мінюста або рішенням суду;
спільна власність: якщо іншій із подружжя не виселено, то інший має права жити разом із другим подружжя;
застосування мораторію на виселення (якщо це валютний споживчий кредит);
право на альтернативне житло (ст. 109 ЖК): якщо житло не було придбане у кредит , суди зобов'язують нового власника надати інше постійне житлове приміщення при виселенні;
стягнення на суму понад 20 МЗП: якщо стягнення відбувається не за іпотекою, а за звичайним боргом, застосовується заборона звертати стягнення на єдине житло, якщо борг не перевищує 20 мінімальних зарплат (ст. 48 ЗУ "Про виконавче провадження").
Отже, є підстави побороти виселення. А для таких випадків, якщо виселення неминуче, судова практика дозволяє відстрочити його або домогтися надання альтернативного житла.
Банкрутство фізичної особи боржника допоможе побороти виселення із квартири
Потрібно виходити з того, це іпотечне майно або ні, оскільки банкрутство є потужним механізмом захисту для не іпотечного єдиного житла і способом затягування/реструктуризації боргу за іпотечним житлом, але не дає абсолютної гарантії збереження іпотечного майна.
Згідно з частиною 2 статті 131 Кодексу України з процедур банкрутства, до складу ліквідаційної маси не включається житло, яке є єдиним місцем проживання сім’ї боржника (квартира загальною площею не більше 60 квадратних метрів або житловою площею не більше 13,65 квадратного метра на кожного члена сім’ї боржника чи житловий будинок загальною площею не більше 120 квадратних метрів) та не є предметом забезпечення (іпотеки), а також інше майно боржника.
Відтак, збереження за собою права власності у т.ч. у процедурі банкрутства не дасть можливості виселити з такого майна.
Так, такі справи розглядає Верховний суд, якщо буде дотримано у касаційній скарзі відповідні норми до форми та змісту такої скарги з наведенням підстав необхідності відкриття касаційного провадження.
Суд відмовить у виселенні, якщо недотримано частину 2 статті 40 закону Про іпотеку та частину 3 статті 109 житлового кодексу, при переході права власності на іпотечний будинок у рамках іпотечного застереження
Так, відмовить! Оскільки, у разі, якщо сторони договору іпотеки передбачили у ньому іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, виселення мешканців з відповідного об`єкта має відбуватися з дотриманням передбаченої у частині другій статті 40 Закону України «Про іпотеку» та у частині третій статті 109 ЖК України процедури. Її недотримання є підставою для відмови у позові про виселення мешканців житла, що є предметом іпотеки і на яке звертається стягнення, оскільки на момент звернення з таким позовом відсутні порушення, невизнання або оспорювання прав іпотекодержателя чи нового власника стосовно предмета іпотеки (аналогічний висновок викладений у постановах Велика Палата Верховного Суду від 13.3.19 справа 520/7281/15-ц та від 12.6.19 справа 205/578/14-ц).
Ця стаття передбачена безпосередньо для звичайної людини (не юриста), тому акцентую, що постанови Верховного Суду наведені у матеріалі є обов'язковими для інших судів та державних органів які застосовують аналогічні висновки. Тому рекомендую вказану практику брати до себе у справу для отримання перемоги.
Реєстрація власником в іпотечному майні осіб без згоди на те іпотекодержателя не є підставою для виселення
Ні, реєстрація власником інших осіб в іпотечному майні без згоди іпотекодержателя не є самостійною підставою для виселення цих осіб та самого власника, оскільки на момент такої реєстрації власник не змінювався (постанова Верховного Суду від 19.4.24 у справі 183/6274/21).
Обмеження прав членів сім`ї власника житла на проживання у іпотечній квартирі
Ні, такі обмеження не передбачено.
Члени сім'ї власника мають право проживати та користуватися іпотечною квартирою, навіть якщо вона передана в іпотеку. Це право не може бути обмежене договором іпотеки без їхньої згоди.
Підстава: позиція Верховного Суду, яка закріплена в низці постанов, наприклад, у справах 205/1964/21, 175/17/23. Суд вважає, що іпотека стосується лише права власності, а не прав членів сім'ї на проживання, які виникають окремо.
Якщо незаконно банк виселив
Якщо банк здійснив виселення самостійно, без законного рішення суду та/або без участі виконавця — це незаконне самоуправство. Ваші дії мають бути негайними та сфокусованими на відновленні володіння:
Негайно викликати поліцію: зафіксувати факт незаконного проникнення, самоуправства (ст. 356 ККУ) та, можливо, пошкодження майна. Отримати витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань про реєстрацію (відкриття) кримінального провадження.
Подати позов про вселення: звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні житлом та вселення.
Забезпечення позову: одночасно з позовом подати заяву про забезпечення позову, вимагаючи заборонити банку (новому власнику) будь-які дії з відчуженням або ремонтом квартири до вирішення справи по суті та припинити перешкоди для користування квартирою на час судового розгляду.
Головна мета: відновити фактичне володіння квартирою через суд, використовуючи докази незаконності дій банку.
Може державний або приватний виконавець самостійно виселити
Ні, державний або приватний виконавець не може самостійно здійснити примусове виселення.
Обов'язкова підстава: примусове виселення здійснюється виконавцем виключно на підставі виконавчого документа, яким, у такому випадку, є рішення суду про виселення, що набрало законної сили.
Виняток (іпотека): навіть якщо житло було продано на торгах СЕТАМ або перейшло у власність банку/МФО через позасудове застереження (звернення стягнення на іпотеку), сам виконавець (який проводив продаж) не може виселити попередніх мешканців. Новий власник повинен окремо звернутися до суду для отримання рішення про примусове виселення (ст. 40 Закону «Про іпотеку»).
Висновок: Для примусового виселення завжди потрібне окреме судове рішення.
Договір іпотеки є підставою для виселення
Ні, сам по собі договір іпотеки не є підставою для виселення.
Договір іпотеки – це договір про забезпечення виконання основного зобов'язання (кредиту). Він дає кредитору (іпотекодержателю) право звернути стягнення на предмет іпотеки (квартиру) у разі невиконання боржником зобов'язань.
Виселення може відбутися лише після того, як кредитор реалізує своє право стягнення, і право власності на квартиру перейде до іншої особи (банку, МФО чи покупця).
Законна підстава для виселення – це втрата боржником права власності та наявність рішення суду про примусове виселення (якщо боржник відмовляється звільнити житло добровільно).
Висновок: Договір іпотеки – це умова для стягнення, але не інструмент для виселення у примусовому порядку.
За комунальні борги можуть виселити із єдиного житла
Зможуть виселити у випадку, коли буде надано інше постійне жиле приміщення куди необхідно виселити боржника. Комунальні або кредитний це борг - немає значення. Розмір боргу при цьому бути не менше 20 розмірів мінімальної заробітної плати, на сьогодні це 160 тисяч гривень (ст. 48 Закону України «Про виконавче провадження»).
Судове скасування електронних торгів СЕТАМ буде підставою для недопущення виселення
Так, судове скасування електронних торгів СЕТАМ є прямою та вагомою підставою для недопущення виселення, оскільки підтверджує недійсність переходу права власності до переможця торгів і повернення такого права попередньому власнику.
Ключові аспекти:
Недійсність продажу: якщо суд визнає результати торгів СЕТАМ недійсними - це означає, що новий покупець не набув законного права власності на квартиру.
Відсутність підстави для виселення: оскільки право власності нового покупця скасовано, зникає головна юридична підстава для примусового виселення.
Поновлення права: боржник, чиє майно було незаконно продано, має право вимагати поновлення свого права власності на квартиру.
Висновок: Успішне оскарження торгів СЕТАМ гарантовано не дозволяє виселення, оскільки зникла підстава для втрати житла та появи нового власника.
Підстави, щоб не дати суду виселити боржника
Коротко про підстави, щоб не дати суду виселити боржника:
Єдине житло — основним захистом є доведення, що житло єдине для боржника та його сім'ї, і виселення залишить їх без даху над головою (окрім іпотечного майна).
Скасування переходу права власності до особи, яка намагається виселити боржника.
Права третіх осіб — якщо житло є спільною власністю подружжя або у ньому зареєстровані інші особи, у т.ч. співвласники.
Соціальні фактори — непрацездатність, інвалідність, наявність неповнолітніх дітей, довгострокове проживання.
Незаконність попередніх договорів — вдале судове оскарження кредитного, іпотечного договору або договору поруки.
Відсутність альтернативного житла — новий власник не запропонував інше житло, якщо це єдине житло боржника (окрім іпотечного майна).
Банкрутство боржника — відкриття провадження з банкрутства зупиняє виконавчі провадження, включно з виселенням.
І т.д.
Мораторій на виселення з іпотечного житла (закон 2120-ІХ від 15.3.22)
Наведенимзаконом внесені зміни у законодавство, які дозволили не виселяти іпотечних боржників з іпотечного майна, яке є забезпеченням по споживчому кредиту. Дії цих змін поширюються на увесь час воєнного стану та 30 днів після його скасування.
На сьогодні суди вказаний закон застосовують та зупиняють виселення. Також неможливість виселення підтримано 22.6.22 Верховним Судом справа 296/7213/15.
Банк може на сьогодні подати позов до суду про виселення з іпотеки
Так, оскільки це не заборонено, тому що законодавчі зміни (закон від 15.3.22 №2120-IX) були внесені виключно у частині зупинення виконання рішення про виселення на час воєнного стану та 30 днів після його завершення.
Рішення про виселення з іпотеки, можна подавати на виконання у виконавчу службу
Подавати на виконання можна!
Приклад: є рішення суду про виселення з іпотеки, його банки чи колектора подають до виконавчої служби або приватного виконавця. При цьому, виконати виселення виконавець сьогодні не може згідно з мораторієм на виселення на час воєнного стану. Якщо у твоєму виконавчому провадженні є виселення за зверненням стягнень на предмет іпотеки на виконання споживчого кредиту, обов'язково подай письмову заяву виконавцю, у якій попроси зупинити виселення. Як правило, виконавці знають про ці зміни та не проводять виселення.
Виконавець виконує рішення суду, попри мораторій на виселення
подати виконавцю відповідну заяву та попросити зупинити виконання;
звернутися до суду для судового захисту, щодо визнання протиправними дії виконавця. Тільки потрібно правильно підготовити документи для подання до суду.
Мораторій на виселення поширюється на майно без іпотеки
Не поширюється, тому що зміни були внесено виключно до Закону України “Про іпотеку” у статті 40 та 37 відповідно.
Мораторій на виселення з іпотеки яка придбана частково за кредитні та за власні кошти
Так, поширюються! Оскільки протилежного або інших обмежень щодо непоширення не встановлено.
Порядок виселення з іпотечного майна особи, вселеної без згоди іпотекодержателя
У такому випадку ніяких окремих порядків немає, усе здійснюються у загальному позасудовому або вже судовому порядку.
Банк націоналізували або він став банкрутом, виселення припиняється
Таке сподівання боржників - є помилковим, оскільки націоналізація, банкротство на припинить виселення, оскільки банки заздалегідь “переписують” свої активи або продають їх третім особам, наприклад МФО (колекторам) які надалі і будуть вже з боржників продовжувати дії з виселення і т.п.
Мораторій із зупинення виселення, щодо фізичних осіб-підприємців та юридичних осіб
Ні дані зміни не діють, оскільки вони застосовуються лише до фізичних осіб споживачів, котрі забезпечили свої споживчі кредити договором іпотеки.
Можуть виселити пенсіонера, інваліда або багатодітну сім'ю з єдиного іпотечного житла
Нажаль, соціальний статус (пенсія, інвалідність, наявність дітей) не є безумовним захистом від виселення з іпотечного житла, якщо воно було куплено за кредитні кошти. Тому, готуйся до до суду з виселення, та май на увазі, що при таких обставинах немає поблажек до такої категорії осіб у законі про іпотеку та у житловому кодексі.
Хочу наголосити, що бувають випадки, коли суди стають на бік таких осіб, тому користуйся своїм правом на судовий захист.
Поширюється мораторій на виселення, якщо рішення суду набрало чинності до воєнного стану
Так, поширюється, оскільки мораторій дії саме на виконання таких рішень, в незалежності від їх дати. Отже, на період дії воєнного стану виселення припиняється, навіть якщо рішення про нього було ухвалене раніше.
Виселення з НЕ приватизованої квартири за борги, якщо вона не в іпотеці
Неприватизована квартира належить державі або територіальній громаді (муніципалітету), а боржник є лише наймачем. А тому не можуть виселити за кредитні борги, оскільки факт не приватизації позбавляє боржника права власності на таку квартиру і неможливість укласти відносно неї іпотеку для забезпечення погашення боргу.
При цьому, виселення з неприватизованої (муніципальної) квартири можливе, але не через борги за кредитом, а лише за комунальні борги (або за систематичне руйнування житла згідно з статтею 116 житлового кодексу).
Які дії боржника прискорюють виселення, а які – сповільнюють
Прискорює добровільне виселення. А судове вже значно затягує, у т.ч. якщо зі сторони боржника / його представника будуть процесуальні диверсії для затягування розгляду справи у суді та у рамках виконавчого провадження.
Вважається законним виселення взимку
Відсутні жодні обмеження з прив'язкою до пори року. А тому є законним виселення взимку.
Соціальні обставини, у т.ч. несприятлива пора року у деяких випадках можуть бути підставою для подання до суду клопотання про відстрочку виконання рішення, але не роблять саме виселення незаконним.
Що робити, якщо колектори, банк погрожують “швидким виселенням через 3 дні”
Це стандартне “залякування” для боржника який не погоджується на добровільне виселення. Саме від боржника залежить, має він бажання / можливість не погоджуватися на такі умови та перейти вже у судове русло, для користування своїм правом на судовий захист.
Май на увазі:
виселення у примусовому порядку відбувається лише на підставі рішення суду та в рамках виконавчого провадження. Жоден банк, МФО чи колектор не має права "виселити через 3 дні";
не зайвим є фіксування погроз (запис розмови, скріншоти повідомлень, переписка / листування, свідки, виклики поліції і т.п.). Використання погроз є порушенням закону "Про споживче кредитування" щодо етичної поведінки при врегулюванні заборгованості;
у відповідь на погрози вимагайте письмову вимогу про звільнення житла (ст. 40 ЗУ "Про іпотеку") або звернення до суду;
погрози прискорюють перехід до суду, де можливо повною мірою скористатися правом на судовий захист.
Можливість виселення, якщо борг за іпотекою вже проданий колекторам
Можливість виселення зберігається. Продаж боргу колекторам не змінює процедуру виселення, а лише змінює особу, яка має право цього вимагати, якщо іншого не домовлено між сторонами (попереднім кредитором та колекторами).
Заміна кредитора: Колектори, які придбали борг (право вимоги) та іпотеку, стають новим іпотекодержателем. Вони набувають усіх прав первісного кредитора (банку/МФО), включаючи право на звернення стягнення на предмет іпотеки та, як наслідок, право вимагати виселення.
Процедура не змінюється: Процедура виселення для нового кредитора залишається тією ж самою (позасудовий добровільний або судовий примусовий порядок).
Можливість відстрочення виконання рішення суду про виселення
Так, це можливо на підставі частини 1 статті 267, 435 цивільно процесуального кодексу, шляхом подання особою яку виселяють заяви до суду першої інстанції про відстрочення виконання рішення, з обов'язковим наведенням поважних підстав (доказів) для такого відстрочення.
На підставі чого, суд вже вирішить чи відстрочувати або відмовити.
Як подати скаргу на дії державного або приватного виконавця, якщо він порушує процедуру виселення
Скарга подається до суду який прийняв рішення про виселення. Строк подання - 10 днів з моменту коли дізнався про порушення / бездіяльність виконавця.
Що відбувається з виселенням, якщо кредитний договір визнаний недійсним, але іпотечний договір є чинним
У такому випадку для визнання недійсним і договору іпотеки, оскільки останній є похідним договором від основного договору (кредитного). Оскільки основний є недійним, тоді і похідний повинен бути недійсним.
А тепер вказану матрицю, треба накласти на свою ситуацію і побачиш, що необхідно зробити. Наприклад:
- звернутися до суду з приводу визнання недійсним іпотечного договору;
- переглянути / оскаржити у судовому порядку рішення суду про виселення, якщо таке вже прийнято судом, виходячи із тієї підстави, що кредит недійсний;
- і т.д.
Висновок: визнання кредитного договору недійсним — це сильний аргумент для повного припинення процедури виселення, але вимагає додаткових юридичних дій для скасування іпотеки та рішень суду.
