Столичний ринок житла десятиліттями був головним ціновим орієнтиром для всієї країни. У 2025 році цей статус уже не виглядає беззаперечним. Київ залишається найдорожчим ринком, однак нове будівництво дедалі активніше зміщується за межі міста, а передмістя пропонує суттєво дешевший квадратний метр. Саме ця різниця — а не паритет — стає ключовим фактором перерозподілу попиту між столицею та областю.
Будують там, де простіше запускатися
За перше півріччя 2025 року в Києві стартувало 17 нових житлових проєктів. У Київській області — 29. Дані сервісу ЛУН фіксують тенденцію, яка триває не перший рік: ще у 2024-му співвідношення було 5 нових ЖК у столиці проти 18 — в області.
Для девелоперів це прагматичний вибір. Земля за межами міста дешевша, а масштаб проєктів — більший. Водночас попит не зникає: покупці дедалі частіше готові жити за 10–20 км від Києва, якщо отримують нове житло, кращу екологію та відносне відчуття безпеки.
Цінова дистанція скорочується
До повномасштабної війни Київ упевнено утримував цінову перевагу: квадратний метр у столиці коштував у середньому на 50% дорожче, ніж у передмісті. У 2025 році ця різниця частково скоротилася.
Середня ціна квадратного метра в київських новобудовах за перше півріччя становить 53,9 тис. грн — майже без змін із початку року. Але стабільна «середня температура» приховує глибокі внутрішні розбіжності.
Столиця розшаровується швидше, ніж дорожчає
Ринок первинки в Києві дедалі чіткіше ділиться за класами. У 2025 році економклас навіть просів — до 40,9 тис. грн за м². Комфорт-клас підріс до 46,1 тис. грн, бізнес — до 74,2 тис. грн, а преміум досяг 134,2 тис. грн за квадрат.
Фактично, преміальний сегмент у Києві живе за власними законами: він майже втричі дорожчий за економ і продовжує відриватися. Це підтверджує й районна статистика. Печерськ утримує планку понад 100 тис. грн за м², тоді як у Деснянському районі стартові ціни починаються з 39,6 тис. грн.
Столичне передмістя у топі
Київська область у 2025 році — один із найактивніших ринків житла в країні. Середня ціна квадратного метра тут становить 34,6 тис. грн.
Важлива деталь: різниця між класами житла в області значно менша. Якщо в Києві преміум у три рази дорожчий за економ, то в передмісті — лише на 60%: від 30,4 тис. грн до близько 50 тис. грн за м². Для покупців це означає можливість отримати вищу якість без переплати за столичну прописку.
Попит це підтверджує. За даними OLX Нерухомість, кількість відгуків на оголошення в області зросла на 100–150%. У першому кварталі 2025 року тут стартувало понад 9,2 тис. квартир у новобудовах — найбільший показник в Україні. Київ із 1711 квартирами опинився лише на третьому місці.
Передмістя як окремий ринок, а не додаток до Києва
Ірпінь, Гостомель, Софіївська та Петропавлівська Борщагівка більше не сприймаються як компромісні варіанти. Вони формують власний ринок із внутрішньою конкуренцією, різною динамікою цін і попиту.
У локаціях першого поясу ціни на купівлю однокімнатних квартир зросли на 12–16% за рік і досягли 2,4–2,5 млн грн. Водночас у містах, де після відновлення зросла пропозиція, — Бучі чи Ворзелі — ринок демонструє корекцію або стагнацію.
Це ключова відмінність 2025 року: передмістя більше не росте «одним масивом», а реагує на локальні фактори — обсяг будівництва, інфраструктуру, транспорт і безпековий контекст.
Що це означає для покупця
Київ поступово втрачає монополію на зростання. Ціни в столиці стабілізуються, тоді як область продовжує підтягуватися. Для частини покупців це сигнал дивитися ширше, ніж межі міста. Для девелоперів — підтвердження, що центр тяжіння ринку зміщується.
Якщо тенденція збережеться, у найближчі роки питання «Київ чи передмістя» втратить сенс. Ринок житла навколо столиці дедалі більше нагадує єдиний урбаністичний простір, у якому ціна квадратного метра визначається не пропискою, а якістю проєкту та середовища.
