Что влияет на конечную стоимость недвижимости в Киеве, исследование рынка
Жилой массив Виноградарь, что в Подольском районе столицы, один из наиболее показательных и интересных районов для исследования и анализа ситуации на рынке недвижимости сегодня.
На активность заключения здесь сделок купли-продажи, из множества факторов, основное влияние имеет строительство большого нового жилого массива «Варшавский» и строительство новой ветки метро.
В течение нескольких месяцев наблюдается рост интереса к недвижимости в этом районе и мы постоянно мониторим рынок первичной недвижимости в этой локации. В этот раз целью было получить срез не столько по новым объектам жилья, опираясь на собственные данные, больше интересовали процессы в масштабах районов Виноградарь и Ветряные горы. Можем говорить, что полученные результаты характерны, как для данной локации, так и отражают тенденции рынка недвижимости столицы.
В результате анализа данных о продаже 332 квартир, размещенных на сайте Lun.ua (собраны на конец октября), мы увидели в цифрах, как совокупность ряда факторов отражается на рынке. Методология формирования выборки позволила исключить из анализа предложения с явными признаками недостоверности объявления. Данные разбиты на семь условных секторов в пределах улиц проспект Правды, проспекта Григория Гонгадзе и улиц Вышгородской и Осиповского (рисунок 1). Для каждого наблюдения для целей анализа использовалась информация о секторе, в котором находится недвижимость (от 1 до 7); материале из которого построен дом (панель, монолит); о типе квартиры (студия, одно-, двухкомнатная и более); об общей площади и состоянии квартиры (после строителей, нужен ремонт, «заходи и живи»).
Базовая стоимость квадратного метра здесь на уровне 753 дол.США. (при расчетах и построении линейной многофакторной логистической регрессии, получен постоянный коэффициент регрессии, который интерпретируется в базовую стоимость). При этом стоимость квадратного метра квартиры в секторе 7 в среднем дороже на 323 дол.США (около 1000 дол. за метр квадратный), что дороже чем в секторах 5, 3 и 2. Статистическая значимость коэффициента для сегментов 4, 1 и 6 незначительна, но стоимость квадратного метра в этих районах дороже 753 дол. Такой результат объясним тем, что в секторе 7 будет расположена новая станция метро, а приближенные дома оценены выше. Также, полученные результаты показывают, что квартира в панельном доме в среднем будет дешевле на 90 дол. за м.кв., чем в монолитном. Влияет на стоимость и тип квартиры - студия будет дороже в среднем на 298 дол.США за м.кв.
Неожиданным стало получение положительного значения для коэффициента, который отражает влияние общей площади квартиры на стоимость квадратного метра. Обычно этот коэффициент отрицательный – чем больше площадь квартиры, тем дешевле стоимость квадратного метра. Но исключив из уравнения фактор типа квартиры (студия, однокомнатная, двухкомнатная и т.д.), получили статистически значимое позитивное значение. При прочих равных условиях, большая площадь в среднем ценится больше, а каждый дополнительный квадратный метр общей площади квартиры, например, в категории - студия, добавляет 2,37 дол. США к цене за квадратный метр квартиры. Это объясняется желанием покупателей видеть просторные квартиры, одновременно с сохранением требуемой функциональности.
Также в результате анализа получен высокий уровень влияния фактора состояния квартиры, таких как - «нужен ремонт» (значение коэффициента «-148$») и «после строителей» (значение коэффициента «-453$»). Ожидаемо, коэффициенты для этих показателей отрицательны, а их значение позволяет оценить среднюю цену ремонта, которая закладывается собственниками квартир для продажи в состоянии «заходи и живи».
Делаем вывод что, например, квартира в состоянии «заходи и живи» в новом монолитном доме в одном районе, с прочими одинаковыми характеристиками, будет дороже в среднем на 453 дол. за м.кв., чем квартира в состоянии после строителей. Такая разница неожиданно высока и объяснима не только стоимостью ремонта, но и фактором времени. Квартиры в состоянии «после строителей» в основном находятся в домах, которые близки или только введены в эксплуатацию. В таком жилье процессы передачи права собственности и ремонта длятся еще на протяжении нескольких лет. Значение этого показателя, кроме стоимости ремонта, еще может включать стоимость отложенного на срок около двух лет права пользования жильем.
Пример расчёта применения данной модели: квартира студия в секторе 7, в доме, построенном по монолитно-каркасной технологии, общей площадью 40 квадратных метров в состоянии после строителей в среднем стоит 1049$ ± 137.8$ (137.8$- это стандартная ошибка уравнения регрессии приведенном коэффициенте детерминации 0.5667)
P_(за метр квадратный)= α_(пост.коэф.)+β_район×1+β_(тип дома)×1+β_(тип квартиры)×1+β_площадь×S_(площадь квартиры)+β_(состояние квартиры)×1
P=753.43+〖323.40〗_(7 район)+〖32.62〗_монолит+〖298.48〗_студия+2.37×〖40〗_(площадь квартиры)-〖453.86〗_(после строителей)=1049$
Рисунок 1
При проведении анализа использовалась библиотека-приложение Rattle, реализованное на Python. При анализе данных было сформировано 3 сета данных, где 70% данных использовались для расчета модели, 15% процентов данных использовались для тестирования результата расчёта и 15% данных использовались для подтверждения результатов тестирования. В результате была получена логистическая регрессия с следующими показателями
Коэффициенты | Значение, $ | Стандартная ошибка, $ | T статистика | Pr(>|t|) | Статистическая значимость |
α_(пост.коэф.) | 753.4306 | 143.1046 | 5.265 | 0.000000339 | *** |
| 91.5895 | 39.2758 | 2.332 | 0.02063 | * |
| 109.5843 | 61.3048 | 1.788 | 0.07526 | . |
| 323.3976 | 58.8254 | 5.498 | 0.000000109 | *** |
| 66.6736 | 40.0221 | 1.666 | 0.09719 | . |
| 54.3751 | 42.395 | 1.283 | 0.20102 | |
| -9.6205 | 45.1899 | -0.213 | 0.83161 | |
β_(тип дома монолит) | 32.6176 | 56.3697 | 0.579 | 0.56344 | |
β_(тип дома панель) | -90.9208 | 31.6536 | -2.872 | 0.00448 | ** |
β_(тип квартиры одна спальня) | 175.7302 | 106.7633 | 1.646 | 0.10123 | |
β_(тип квартиры студия) | 298.4842 | 116.3671 | 2.565 | 0.011 | * |
β_(тип квартиры две спальни) | -85.3115 | 108.7277 | -0.785 | 0.43353 | |
β_(тип квартиры три спальни) | 66.5337 | 102.494 | 0.649 | 0.51694 | |
β_площадь | 2.37 | 0.9344 | 2.536 | 0.01191 | * |
β_(состояние квартиры после строителей) | -453.8553 | 37.2125 | -12.196 | < 2e-16 | *** |
β_(состояние квартиры "заходи и живи") | 25.6407 | 41.6602 | 0.615 | 0.53889 | |
β_(состояние квартиры "нуждается в ремонте") | -148.6244 | 29.3183 | -5.069 | 0.00000086 | *** |
- Стейкхолдери – основний локомотив сучасної якісної освіти Сергій Пєтков 10:49
- "Спорт внє палітікі?". Як би ж то! Країна-агресор хоче повернутися у міжнародний спорт Володимир Горковенко 10:10
- Землі заказника "Лівобережний" у Дніпрі: історія зміни статусу та забудови Павло Васильєв вчора о 22:23
- Пам'яті жертв Другої Світової війни або чому ми не святкуємо! Дмитро Пульмановський вчора о 16:11
- Що робити, коли дії співробітника призвели до фінансових втрат? Олександр Висоцький вчора о 11:13
- Кабальні "угоди Яресько" блокують економічне відновлення України Любов Шпак вчора о 11:09
- Изменения в оформлении отсрочки от мобилизации с 06.05.2025 Віра Тарасенко 07.05.2025 23:36
- Безбар’єрність у лікарнях: чому доступ до медичних послуг виходить за межі пандусів Ігор Ткаченко 07.05.2025 15:10
- Де отримати криптоліцензію у 2025 році? Юлія Барабаш 07.05.2025 12:25
- Як сплачує податки та подає звітність контрольована іноземна компанія (КІК) Сергій Пагер 07.05.2025 09:19
- Тренди світових витрат засобами візуалізації: військо, освіта, охорона здоров’я Христина Кухарук 06.05.2025 19:13
- Як роботодавцю повернути кошти, сплачені працівнику за скасованим рішенням суду Альона Прасол 06.05.2025 14:30
- Чому підприємці бояться виходити на новий рівень і як подолати цей бар’єр? Олександр Висоцький 06.05.2025 14:12
- "Ситник проти України" – чи може справедливість бути упередженою? Дмитро Зенкін 06.05.2025 12:57
- Нові правила подачі заявок на торговельні марки Сергій Барбашин 06.05.2025 11:45
- Літо, тераси та куріння: чи є заборона для літніх майданчиків? 178
- Регіональні тренди запитів "Відео ШІ" в Україні: піки, спад і соціальні фактори 173
- Тренди світових витрат засобами візуалізації: військо, освіта, охорона здоров’я 109
- Чому ми приймаємо нелогічні фінансові рішення? 104
- Безбар’єрність у лікарнях: чому доступ до медичних послуг виходить за межі пандусів 88
-
Брно відправило до України перші подаровані Харкову тролейбуси – фото
Бізнес 11706
-
Чому Путін святкує 9 травня. Справжня історія Другої світової, яку не вчать у Кремлі
10078
-
Психолог назвав фразу, яку часто недооцінюють, але вона шкодить стосункам
Життя 6366
-
НАБУ: директорка ДП отримала квартири зі знижкою 80% за виділення землі забудовнику
Бізнес 6356
-
Угода Україна–США: три ключові вигоди для нашої держави
Думка 5843