Повернення квартири після скасування виконавчого напису нотаріуса

Часті ситуації, коли боржники не встигають попередити продаж свого майна у рамках виконавчого провадження внаслідок чого у тому числі їх нерухомість за борги продають на електронних торгах арештованого майна “СЕТАМ”. 

А сьогодні я показую по одній із справ свого клієнта, як при цьому треба юридично правильно діяти, щоб повернути майно назад після його продажу на торгах "СЕТАМ". 

Спочатку слід визначитися, на підставі чого було відкрито виконавче провадження. Це треба, щоб чітко проаналізувати перспективу подальшої судової боротьби і скасування у судовому порядку виконавчого документа (напису). У моєму випадку по виконавчому провадженню такою підставою був виконавчий напис нотаріуса про звернення стягнення на іпотечну квартиру за невиплаченим грошовим боргом за договором займу. 

Як спеціаліст зі скасування таких написів, я побачив порушення допущені нотаріусом при видачі спірного напису, а саме: 

клієнт не отримала від кредитора досудову (письмову) вимогу про усунення порушень за договором позики, у зв'язку з чим остання була позбавлена можливості бути вчасно поінформованою про наявність заборгованості та можливості погасити борг або оскаржити вимоги стягувача, що не може свідчити про безперечність суми до стягнення;

не враховані нотаріусом усі здійсненні щомісячні оплати погашення боргу, що підтверджується копіями платіжних доручень (квитанцій);

до заяви про здійснення виконавчого напису, іпотекодержателем нотаріусу не надано як сам договір позики, так і належний розрахунок заборгованості за вказаним договором;

виписка щодо руху коштів за рахунком сформована не з моменту укладання договору позики від 03.10.2019, а за період 25.04.2021 до 10.06.2021, тобто. після закінчення терміну останнього платежу за договором;

виписка з руху коштів по рахунку сформовано за реквізитами який не відповідає реквізитам рахунку зазначеного у договорі позики для здійснення оплати погашення боргу. 

Враховуючи наведене, боржник був позбавлений можливості повідомити нотаріусу про свою згоду або непогодження з розміром заборгованості та враховуючи те, що при здійсненні виконавчого напису нотаріусом загалом не було досліджено розрахунок заборгованості боржника, і не перевірено належним чином у відповідності з Законом «Про іпотеку» та Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. 

Це у сукупності свідчить про можливість визнати таким, що не підлягає виконанню виконавчий напис нотаріуса щодо клієнта. 

Таким чином, враховуючи той факт, що суд дійшов висновку про визнання виконавчого напису нотаріуса, на підставі якого проводилася примусова процедура продажу нерухомого майна на електронних торгах, що оспорюються, таким, що не підлягає виконанню, а отже є недійними електронні торги, які були проведені на підставі такого виконавчого напису, що призвело до порушення майнових прав позивачки. 

Враховуючи висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 23.12.20 справа 639/7253/18 та через вимоги статей 203, 215 Цивільного кодексу, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог:

1) про визнання недійсними електронних торгів з продажу квартири клієнта, а також виданих за результатами цих торгів: протоколу проведення електронних торгів, акта приватного виконавця про проведення електронних торгів, скасування свідоцтва про придбання майна на прилюдних торгах СЕТАМ та рішення державного реєстратора прав та їх обтяжень щодо спірної квартири;

2) витребування квартири від останнього власника на користь клієнта. 

Слід зазначити, що судову боротьбу почав з подання не позовної заяви, а заяви про забезпечення позову до подання позову. Саме так було зроблено, щоб суд розглянув таку заяву протягом тижня та ухвалив рішення про тимчасову заборону продавати і заборону в інший спосіб розпоряджатися квартирою будь-яким особам, щоби на час суду, квартиру не продали або іншим чином не передали третім особам. Суд мою заяву про забезпечення задовольнив, тим самим квартиру тимчасово захищено. 

Незважаючи на це, новий власник почав "тиснути" на клієнта шляхом спроби відключення від комунальних послуг та демонтажу лічильника на світ. Внаслідок чого я подав другу заяву до суду про забезпечення позову, в якій попросив заборонити будь-яким особам вчиняти дії щодо відключення спірної квартири від комунальних послуг та заборонити демонтувати лічильник. Суд погодився з моєю заявою та заборонив дії, про які писав. 

Окрему увагу слід приділити обов'язковому способу доведення своєї правоти в суді за даною категорією справ, а саме витребувати через суд у нотаріуса який видав спірний напис, всі документи на підставі яких такий напис було прийнято. Після чого з цими матеріалами слід ознайомитись, перевірити їх зміст, повну необхідну комплектацію тощо. 

А якщо у витребуваних документах знайдеш помилки чи неповноту пакета документів, то рахуй справу ти виграв! У моїй справі не було нотаріусу надано чотири ключові документи:

1) оригінал договору позики;

2) письмову вимогу про дострокове погашення боргу;

3) належним чином оформлений розрахунок заборгованості;

4) виписку за рахунком.

Ненадання таких документів нотаріусу, як ти зрозумів, призвело до перемоги у справі. Але це стало можливим насамперед тому, що наявна позитивна судова практика щодо такого скасування і клієнт у моїй особі правильно вибрав адвоката. А як правильно вибрати адвоката для твоєї справи, дивись у відео: КАК ВЫБРАТЬ АДВОКАТА ДЛЯ СВОЕГО ДЕЛА  

Приємним бонусом буде те, що адвокат взагалі може бути не з твого міста, а судові засідання у такому разі можна проводити за допомогою відеоконференції (відеодзвінок), про це я розповів в окремому відео: ВІДЕОКОНФЕРЕНЦІЯ СУДОВОГО РОЗГЛЯДУ: ЯК ЦЕ МОЖЕ ПРАЦЮВАТИ У ТВОЇЙ СПРАВІ?   

Також для повноти картини, давай дам відповіді на питання з цієї тематики: 

Які наслідки подання нотаріуса не всіх документів? 

Такими наслідками є скасування у суді виконавчого напису нотаріуса, оскільки під час судового розгляду суд досліджує такі документи, а їх не надання нотаріусу каже про протиправність виданого напису. Тому не повний комплект документів під час подачі (не подання) нотаріуса є самостійною підставою для скасування напису. 

Суд має право досліджувати подані нотаріусу документи? 

Звичайно має таке право суд, для цього він і працює! У т.ч. часто нотаріуси часто припускаються помилок при дослідженні документів або припускають формальний підхід до таких документів, для цього і треба суд, який повинен досліджувати докази не формально, а фактично. По справі якраз судом це і було зроблено, тим самим виявлено помилки та справу на цій підставі було виграно. 

Не подано нотаріусу письмову вимогу до боржника про дострокове погашення боргу? 

Якщо суд у ході судового розгляду встановить, що нотаріусу не було подано письмову вимогу до боржника про дострокове погашення боргу – це буде підставою для скасування напису, як не крути. 

Факт подання має підтверджуватись як змістом самої письмової вимоги, так і фактом відправлення, як правило, це поштове повідомлення АТ “Укрпошта” з описом вкладення до цінного листа, накладна та фіскальний чек на підтвердження факту оплати за поштові послуги. 

Неналежно оформлений розрахунок заборгованості: як знайти у ньому помилку? 

Добре питання, відповідь на яке буде у досвіді адвоката у дослідженні таких фінансових доказів, у тому числі у розрізі застосування статті 9 Закону України “Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні”. 

Не зайвим при цьому буде звірити дати, суми сплат, а також реквізити сплат зазначені у відповідному договорі та реквізити куди фактично сплати були зроблені. Це не просто формальний підхід! Як приклад: у справі яка сьогодні розглядається, кредитор дав виписку на рахунок який не був зазначений у договорі позики, тому виписка немає значення для боржника. 

Як правильно сформулювати позовні вимоги щодо цієї категорії справ? 

Залежить від того, що за результатом розгляду хочеш отримати від суду, в т.ч. надалі реально виконати рішення суду. 

Слід окремо сказати, що за підсумком не здійснення продажу майна на торгах СЕТАМ, і якщо майно залишається у кредитора (набуде право власності), можна не застосовувати такий спосіб захисту як витребування майна у кредитора. У такому разі вистачить визнати недійсними:

1) акт залишення майна стягувачу (кредитору);

2) свідоцтво щодо визнання права власності за стягувачем (кредитором) на таке майно. 

При цьому такий спосіб захисту, як витребування майна в останнього власника на користь боржника є необхідним у тому випадку, якщо між останнім власником майна та боржником немає договірних відносин (випадок продажу майна на торгах СЕТАМ).  

Відео в тему:  ВІДЕОКОНФЕРЕНЦІЯ СУДОВОГО РОЗГЛЯДУ: ЯК ЦЕ МОЖЕ ПРАЦЮВАТИ У ТВОЇЙ СПРАВІ?  

У разі скасування виконавчого напису нотаріуса всі виконавчі дії є незаконними? 

Саме так! Оскільки напис є підставою для відкриття виконавчого провадження і надалі проведення виконавчих дій. А немає напису (скасування) - немає виконавчих дій! Оскільки боржник не повинен нести відповідальності, якщо стосовно нього був напис, який надалі скасовано судом, такий факт припиняє негативні наслідки для боржника. Цим треба користуватися для активного захисту у суді. 

Наступний продаж квартири третій особі? 

Це нормальна ситуація і не треба її боятися, слід при цьому лише правильно обґрунтувати позов до суду статтею 388 Цивільного кодексу та правильно обґрунтувати прохальну частину у позові, а саме попросити витребувати від останнього власника на користь боржника спірне майно. 

Суд ухвалив рішення про витребування квартири на користь клієнта, як виконати таке рішення? 

Для цього існує Державний реєстр нерухомого майна, до якого необхідно у розрізі спірної квартири внести інформацію про її витребування на користь боржника. Для цього слід із рішенням суду звернутися до ЦНАП або нотаріуса як державного реєстратора.  

Що робити, якщо суд позов задовольнив лише частково, скасував напис та електронні торги Сетам, повернув квартиру? 

Треба дивитися, в якій частині суд відмовив і якщо з такою відмовою не згоден, тоді вже готувати та подавати апеляційну чи касаційну скаргу, або заяву про прийняття додаткового рішення (коли це стосується не розглянутої, але заявленої позовної вимоги).  

Необхідність забезпечення позову? 

Забезпечення позову - це необхідно та ефективно у цій категорії справ. Тому таким способом слід користуватися для реального захисту.

Чи можна вимагати через суд документи у нотаріуса для пошуку нових підстав для перемоги? 

Саме так у більшості випадків і робиться, тож так і треба робити! Це продиктовано тим, що на момент підготовки позову до суду, у боржника і відповідно у його адвоката немає всіх документів, які кредитор подав нотаріусу. А вже отримавши ці документи на стадії судового розгляду, можна і треба посилити свою позицію у справі помилками допущеними як нотаріусом, кредитором так і змістом (комплектацією) документів. 

Скільки часу триватиме суд? 

Перша інстанція 4-8 місяців, друга інстанція (апеляція) ще близько 2-6 місяців, якщо касаційна інстанція буде додатково ще 8-14 місяців. Виходячи з цих цифр, можна планувати свій часовий період для судового захисту. 

Розмір судового збору для подання позову до суду та можливість зменшення, звільнення від його сплати? 

Розмір залежить від кількості позовних вимог і що саме у суду просити. Якщо вимога визнати недійсною (скасувати) документ, судовий збір за одну таку вимогу становитиме 1073,60 грн. (станом на 2023 рік), а от якщо витребувати майно від останнього власника на користь боржника, за цю вимогу треба буде заплатити вже 1% вартості спірного майна. Надалі всі позовні вимоги сумуються та виходить загальний розмір судового збору, який необхідно заплатити за подання позову до суду. У разі перемоги в суді ці витрати ти маєш право відшкодувати за рахунок відповідача (відповідачів). 

А порядок зменшення, звільнення від сплати судового збору передбачений статтею 8 Закону "Про судовий збір", а саме враховуючи майновий стан сторони, суд може своєю ухвалою за її клопотанням відстрочити або розстрочити сплату судового збору на визначений строк, але не довше, ніж до прийняття судового рішення справі у таких умовах: 

1) розмір судового збору перевищує 5 відсотків розміру річного доходу позивача – фізичної особи за попередній календарний рік; або

2) позивачами є:

а) військовослужбовці;

б) батьки, які мають дитину до чотирнадцяти років або дитину з інвалідністю, якщо інший батько ухиляється від сплати аліментів;

в) самотні матері (батьки), які мають дитину віком до чотирнадцяти років або дитину з інвалідністю;

г) члени малозабезпеченої чи багатодітної сім'ї;

ґ) особа, яка діє на користь малолітніх або неповнолітніх осіб та осіб, визнаних судом недієздатними або дієздатність яких обмежена; або

3) предметом позову є захист соціальних, трудових, сімейних, житлових прав, відшкодування шкоди здоров'ю.

2. Суд може зменшити розмір судового збору або звільнити від його сплати на підставі, зазначеній у частині першій цієї статті. 

Тому шукай свою підставу для такого зменшення, звільнення, підтверджуй його обов'язково документами і прибуде з тобою звільнення від судового збору. 

Які є підстави для скасування виконавчого напису нотаріуса? 

Насправді їх більш ніж достатньо, найчастіші з них:

1) не одержання боржником від кредитора досудової письмової вимоги щодо усунення порушень за договором позики;

2) не враховані нотаріусом усі здійснені щомісячні оплати погашення боргу;

3) до заяви про вчинення виконавчого напису, іпотекодержателем нотаріусу не надано нотаріально засвідчений договір позики, розрахунок заборгованості за вказаним договором або інший обов'язковий документ відповідно до затвердженого переліку;

4) неналежно оформлена виписка щодо руху коштів за рахунком;

5) виписка за рухом коштів за рахунком сформована на рахунок з реквізитами, який не відповідає реквізитам рахунку, що зазначений у договорі позики (кредиту) для здійснення оплати погашення боргу;

6) нотаріально не засвідчений договір позики (кредиту) або інший догвоір за яким виник борг;

7) перевищення періоду протягом якого може бути стягнуто борг;

8) і т.д.

Корисне відео в тему: Що робити після скасування виконавчого напису нотаріуса? 

Подальші продажі майна можна скасувати? 

Так, відбувається це шляхом формування у позові позовної вимоги: "про витребування в останнього власника спірного майна на користь боржника". При цьому не має значення скільки таких продажів відбулось. 

Якщо немає нотаріального засвідчення договору кредиту (позики)? 

Починаючи з березня 2022 року за нотаріально незавіреним договором заборонено нотаріусам видавати виконавчі написи. 

Який термін скасування електронних торгів Сетам? 

Відповідь на дане питання дає стаття 48 Закону “Про іпотеку”: іпотекотримач, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник електронного аукціону мають право протягом трьох місяців з дня проведення електронного аукціону оскаржити його результати у суді за місцезнаходженням нерухомого майна.