Как инвестору подготовиться к запуску рынка сельскохозяйственной земли

К легализации рынка сельхозземли можно относиться по-разному. Процитирую Леха Валенсу: «Точка зрения зависит от точки сидения». Я руковожу крупным аграрным холдингом и в то же время много лет инвестирую в активы разного типа. С обеих этих «точек сидения» на ситуацию я смотрел одинаково и поддерживал земельную реформу.  

Возможность покупать и продавать землю многим поможет стать свободнее и начать путь к финансовой независимости. На арену выйдут не только матерые инвесторы и спекулянты, но и простые люди с относительно небольшой возможностью для вложений, неискушенные в вопросах инвестирования.

Итак, согласно норм законодательства, с июля 2021 года сельскохозяйственная земля станет товаром –  в течение первых трех лет покупать ее смогут физлица, не более 100 га в одни руки.

Как инвестору подготовиться к этому моменту, и что нужно учитывать, принимая решение о работе с этим новым типом активов?

Опираясь на свой инвестиционный опыт и понимание процессов в агробизнесе, поделюсь одной главной рекомендацией – копать глубоко. В каких направлениях – обсудим в статье.

На первый взгляд земля – что-то близкое и понятное. Вот оно – под боком или в соседней области, в твоей стране.  Это не акции и не облигации зарубежных корпораций. Котировки не рухнут от неудачного высказывания очередного популиста, не раздуется и не лопнет пузырь. Не исчезнет и не обанкротится застройщик, как бывает при покупке квартиры на стадии котлована. Планируя инвестицию и оценивая перспективу роста стоимости актива, можно опереться на опыт стран, которые прошли похожий путь легализации земельного рынка, - минимальна вероятность неприятных сюрпризов.

Увы, не все так просто.

Что продается? Около 28 млн га сельскохозяйственной земли. Из них лакомый кусочек – примерно 7 млн га. Факторы, которые определяют привлекательность земли и перспективность вложений:

1. Пригодность для обработки.

2. Расположенность в наиболее привлекательных регионах, как с климатической, так и социально-политической точки зрения.

3. Земля находится в долгосрочной аренде у крупных агрокомпаний, которые завтра не обанкротятся и не исчезнут с рынка, а потому обеспечат собственнику участка стабильную ренту.

4. Земля правильно обрабатывается – с соблюдением севооборота, не истощается, не закисляется, не засоляется.

5. Не прилегает к полям токсичных соседей.

6. В случае необходимости можно изменить целевое назначение земли.

Рассмотрим каждый пункт детальнее.  

Пригодность для обработки. Человек вкладывает деньги и думает, что покупает актив, который с годами будет только дорожать. Проходит год-два, и он понимает, что у него в собственности пассив, который, к тому же, теряет в цене, если его вообще возможно продать. Например, это земли, в которых камни залегают на глубине 30 см, высокий уровень заболоченности или же участок с ограниченным доступом для обработки. На волне ажиотажа активизируется масса мошенников, которые не упустят возможность нажиться на неопытности и неосведомленности столичных инвесторов. По хорошей цене и с обещанием золотых гор они «протолкнут» неликвид и исчезнут задолго до того, как жертва обмана заподозрит неладное.

Регионы, в которых находится земля. Земля посреди степей, в зоне засухи, где нет рек, систем ирригации, где можно сеять только одну-две культуры, плохая инфраструктура, мало людей, постаревшее население – актив, который будет очень медленно дорожать. А если захотите выйти, продаваться он будет со скрипом и в последнюю очередь. Примерно, как б\у Alfa Romeo 159 2007 года выпуска на торговой онлайн площадке в Украине. По опыту моего знакомого знаю, что выгоднее такое имущество припрятать в гараже на долгие годы и затем продать, как антиквариат.

Если продолжить аналогию с ликвидностью и востребованностью авто, какая земля -  Toyota Land Cruiser 200?

Киевская область, все что поблизости и левее. Винницкая, Черкасская область. На Житомирщине сложные грунты, но вполне пригодные для выращивания маржинальных культур. Следом за ней по уровню привлекательности – Днепропетровская область, там всегда есть влага. Черниговщина – джекпот, Lexus LX 570.  Плодородные земли, хорошая влажность, прекрасная инфраструктура, близость к Киеву, неизменно адекватная местная власть. 

И тут мы плавно переходим к пунктам три и четыре.

Арендаторы и правильная обработка.

В Черниговской области арендуют земли многие крупные и устойчивые агрохолдинги. Почему арендаторы – один из важнейших аспектов в оценке перспективности актива? Покупая землю, по сути, вы приобретаете работающий бизнес. 100 га – это примерно 25 паев. Агрокомпаниям с точки зрения документооборота и затрат времени на решение организационных вопросов удобнее работать с одним собственником 100 га из столицы, чем с 25 пайщиками из соседнего села. Инвестору же выгодно покупать землю, которая уже генерирует доход от сдачи в аренду крупной компании. Представьте, что вы купили квартиру с ремонтом в достроенном и введенном в эксплуатацию доме в центре Киева. Ее уже снимает экспат, топ-менеджер крупной корпорации. Он не курит, не устраивает шумных вечеринок, и у него нет домашних животных. Только в отличие от квартиры, в случае с покупкой земли у вас нет регулярных расходов в виде коммунальных платежей и риска, что вас затопят соседи сверху, или произойдет утечка газа.

Серьезный арендатор ценит землю, особенно хорошую, качественную, целостный земельный банк. Он не истощает ее, не вжимает из нее последнее. Правильно обрабатывает, соблюдает севооборот, добивается высокой урожайности, а это возможно только при грамотном и бережном подходе к земледелию.

В 2024 году сельскохозяйственную землю смогут покупать юрлица. Если вы примите решение продать актив, высока вероятность того, что этот же холдинг купит его у вас.

История компании-арендатора и ее взаимоотношений с арендодателями, репутация, специализация, устойчивость, подход к обработке почвы – основные вопросы для изучения в данном аспекте. Не уделив этому должного внимания, рискуете нарваться на мошенника.

К примеру, порекомендовали вам купить 50 га хорошей земли у надежного агропроизводителя, который уже десять лет на этой земле выращивает кукурузу.  Оказалось, что это пастбище, на котором никогда ничего не росло. Фирма – однодневка схлопнулась через день после завершения сделки. Или другая ситуация. Компания, которая арендует землю, испытывает сложности и постепенно в течение года-двух идет ко дну. Перед вами у нее долг в виде невыплат за аренду. Ваш актив превращается в головную боль и заставляет вас включаться. Хорошо, если эти ваши 50-100 га представляют собой стратегическое поле, и его с радостью заберет в аренду соседняя агрокомпания, расширяя свой земельный банк. А если земля на краю, на участке, который никому неинтересен? На первых порах на такие мелочи никто не обратит внимания, но пройдет время, и невнимательность вылезет боком.

Соседи

Представим, что ваше поле граничит с полем соседа, который давно «положил глаз» на землю, оказавшуюся в вашей собственности. Цивилизовано договариваться с арендатором он не хотел, играть по правилам – не в его стиле. Тут появляетесь вы, неопытный, не подкованный, легкая добыча. Вариантов заставить вас принять его условия – тьма. Он может сделать так, чтобы вокруг ничего не росло, организовать вам «шахматку». Словом, сделать все, чтобы у вас не осталось иного выхода, кроме, как продать землю ему или сдать в аренду – естественно, на исключительно выгодных для него условиях.

Изменение целевого назначения

Заходя в любую инвестицию, важно продумать план «B» и «С». В случае с землей один из запасных вариантов – изменение целевого назначения. Если купленный участок не приносит вам доход по изначально предполагаемой схеме, то есть за счет сдачи в аренду или выгодной перепродажи, на нем можно построить торговый или логистический центр, загородный комплекс и т.д. Наличие такой альтернативы, к тому же, способствует удорожанию актива, повышает интерес к нему со стороны инвесторов.

Как бы глубоко вы не копали, найдутся те, кто разбирается в земельном вопросе лучше, копает дольше и глубже.  Еще одна моя рекомендация – сэкономить время и параллельно с самообучением заручиться поддержкой профессионалов.

Вы можете прекрасно разбираться в недвижимости, но это не умаляет ценности риелтора, который поможет сделать удачный выбор с учетом репутации застройщика, тенденций на рынке, динамики цен, изменения потребительских предпочтений и спроса на жилье. «В этот объект нужно заходить на стадии котлована. Берем четыре квартиры, выходим на стадии чистовой отделки. Здесь покупаем два верхних этажа, делаем пентхаус, сдаем квартиранту-иностранцу», - так могут звучать его советы. Следовать им или действовать по-своему – дело ваше.

Найдите надежного подрядчика, который поможет вам подобрать хороший участок и подскажет, что с ним делать. Инвестиционные банкиры и управляющие активами – востребованные специалисты в области финансовых операций с ценными бумагами, зарубежной недвижимостью и т.д. Запуск рынка сельхозземли подтолкнет развитие схожих услуг для работы с новым активом - землей.

Мне импонирует цитата легендарного инвестора Уоррена Баффета: «Если вы не способны владеть этими акциями 10 лет, даже не думайте о том, чтобы купить их на 10 минут». Долгосрочная стратегия, как правило, надежнее и выгоднее краткосрочных манипуляций с любым типом активов, будь то золото, акции, недвижимость или сельскохозяйственная земля. Неважно, говорим ли мы о 28 млн га или 7 млн га – это ограниченный ресурс, а, значит, в перспективе он будет дорожать. Чем больше вариантов для использования актива, тем больше потенциал роста его стоимости.