Весна 2023 на ринку нерухомості. Розпродаж чи зростання цін. Частина 3/4

Про причини зростання цін під час війни і до чого можуть призвести процеси, які відбувалися останні 12 місяців

★★★☆ Частина 3/4. Зростання цін

Тема зростання цін на ринку нерухомості була, є і мабуть буде ще багато років найбільш піддана критиці. Адже переважна більшість населення України не в змозі задовольнити свої потреби у комфортних помешканнях. І як наслідок всі розмови, прогнози і аналітика стану ринку на визначений період, болісно сприймається і викликає роздратування пересічного читача, незважаючи на всі доводи, аргументи, факти, цифри і т.і. Мозок обмеженого фінансовими можливостями читача надсилає йому гнівні тиради на кшталт «і так неможливо було купити собі житло, а з черговим зростанням цін і тим паче». І навіть незважаючи на наявність чи відсутність вагомих причин.

Звісно ж, війна – це великий і непрогнозований форс мажор. Теоретично, в залежності від розгортання подій на фронтах, ринок нерухомості донедавна мав декілька сценаріїв свого розвитку або занепаду. А на даний час, як говорять у нашій в Одесі «маємо, що маємо».

Протягом всіх 12 місяців війни, ситуація на ринку розвивалася за одним сценарієм.

З початком широкомасштабного вторгнення, ринок нерухомості зупинився через заблоковані реєстри нерухомості, що унеможливило проводити процедури по зміні власників нерухомого майна. З цієї причини ринок не мав змоги моментально відреагувати на панічні настрої деякої частини власників нерухомості, і ця реакція не спричинила шквал продажів за панічними цінами.

Оговтавшись від першого шоку, на ринку зникли і покупці і продавці. Перші, не були згодні на ризиковані інвестиції, у першу чергу щодо руйнування житла через воєнні дії, а другі вирішили не продавати нерухомість за «безцінь». Таким чином встановився паритет, який і діє протягом останніх 6-7 місяців.

Однак, завдяки успіхам збройних сил України, ринок адаптувався і сегментувався на 3 основні геолокації.

1). Південь і Схід – через активні воєнні дії ринок знаходиться режимі очікування.

2). Центр – інертність і мінімальна активність.

3). Захід – активність ринку і зростання цін, часто більше ніж у 2 рази до довоєнних.

Тобто, вже від час війни ринок показав, що на окремій безпечній території країни, там де виник попит, зростання цін цілком природно-економічне явище.

 Далі первинний ринок почали переслідували проблеми, які ні на копійку не могли зіграти на пониження цін, серед яких основними були і є на даний час:

- зростання цін на енергоносії;

- дефіцит будівельних матеріалів у т.ч. через руйнування виробничих підприємств;

- неможливість отримання будівельних матеріалів і готових виробів із південних та східних регіонів;

- порушені логістичні маршрути у т.ч. і тимчасово неможливі;

- заблоковані морські порти;

- наявні фінансові зобов’язання перед постачальниками і субпідрядниками, що виникли за довоєнний період;

- різкий спад темпів будівництва;

- дефіцит робочої сили;

- подорожчання всього і вся;

- різкий одномоментний стрибок курсу валют;

та інші.

 Із нового, на ринку нерухомості перші кроки робить програма доступної іпотеки єОселя. Хоча, багато хто досить песимістично віднісся до такої ініціативи держави у допомозі придбання житла вибраним категоріям громадян за 3% річних, я вважаю, що при достатній організації залучення коштів для кредитування і реальній зацікавленості Кабміна, вона має право на життя і зможе зробити свій внесок у розвиток ринку нерухомості.

 Поряд з відкладеним попитом на ринку існує занадто високий рівень позитивних очікувань, до яких можу віднести все що обертається навколо слова «відбудова».

І на тлі того, що 2022 рік не дав ринку звичних 10 млн. м.кв. житла, і скільки десятків чи сотень мільйонів квадратних метрів нерухомості було знищено в Україні то попит має бути неймовірно високим.

Якщо до цього всього додати ще й потенційні можливості із закордонних інвестицій, технологій, ресурсів, робіт, послуг, матеріалів, інтелектуальної власності і т.і., то перспективи зростання ринку вбачаються неймовірними.

У залишку лише одне питання – для якого красеня таке майбутнє і чи знайде українець можливість заробити собі на достойне житло? І думаю, що якщо українці знаходили можливості при червоних, при біло-синіх, при помаранчевих, при зелених, то якого б кольору влада не була в Україні після перемоги – українців не спинити ні в яких їхніх цілях, тепер вже остаточно і безповоротно.

 То на фоні майбутніх перспектив, весна на ринку нерухомості України влаштує розпродаж?

А про це вже зовсім згодом, адже далі…

 … далі буде частина 4/4, заключна.