Ковідний ринок нерухомості

Як ринок нерухомості пережив карантинний 2020 рік

Український ринок нерухомості за його майже 30 років існування штормило не одноразово. До таких випадків можна віднести:

- період становлення 90-х, при якому були відсутні будь-які правила ринку;

- розквіт ринку у «нульових» роках, з безмежними кредитами усіх банків як будівельної галузі, так і інвесторів ринку. До того ж безліч самочинних будівництв, дозвіл на які забудовники отримували разом із введенням будинків у експлуатацію. Продаж більш ніж 50% кількості квартир у будинку – на етапі «котлован» за перші 3-6 міс зі старту продаж;

- кризу 2008 року, при якій будівельники зазнали найбільших втрат та багато компаній стали банкрутами, «пам’ятки» недобудов стоять і до цього часу, та нагадують про ризики інвестування у первинний ринок нерухомості;

- хаос 2013-2015 року, з однієї сторони період стабілізації ринку, з іншої – дефіцит коштів та низький попит на ринку. Відхід з ринку відомих забудовників та вихід на авансцену нових;

- відносну п’ятирічну стабільність 2015-2020 років, період у якому з’явилися як нові забудовники, так і нові масштабні проекти.

У 2020 році український ринок нерухомості мав усі передумови до чергової кризи. На початку цього року, коли у світі почали говорити про новий небезпечний вірус, який поширюється у Китаї, українські підприємці не надали цьому факту значної уваги.

Цього року ринок вперше відчув, що таке пандемія у березні. Перший, і поки єдиний в Україні, локдаун спричинив безліч проблем забудовникам.

Первинний ринок нерухомості зіткнувся з такими проблемами:

1. Відділи продажів різко втратили відвідувачів як потенційних покупців, що спричинило зменшення грошових надходжень до будівельного бюджету витрат.

2. Забудовники були не готові працювати із покупцями у онлайн режимі. Терміново були розроблені електронні комунікаційні інструменти спілкування продавців та покупців. Сучасний рівень розвитку IT дозволив швидко пере форматуватися більшості забудовників, та почати надавати онлайн послуги. Технології віддаленого спілкування, 3D моделі архітектурних просторових та об’ємних рішень були вже готові і ними потрібно було лише скористатися.

3. Через зупинку транспорту, як міського так і міжміського виникли проблеми із доставкою будівельників на майданчики новобудов. Близько 70% будівельних компаній мінімізували або і взагалі тимчасово призупинили будівельні роботи.

4. А у тих, 30% забудовників виникли тимчасові трудності із фінансуванням будівельних робіт. На фоні того, що банки до цього часу не кредитують забудовників, вони були вимушені мінімізувати свої роботи та економно використовувати наявні фінансові ресурси.

Девелопери та архітектори почали говорити про нові стандарти якості житла. Антивірусна безпека та можливість до самоізоляції стали весняним та можливо на майбутнє обов’язковими трендами нових планувальних рішень. Терміни коворкінг та колівінг стали маловживаними. Однак, будівельний ринок – це не та галузь, яка стрімко та динамічно може змінюватися. Від нових тенденцій до втілення у життя мають пройти 3-5 років. Але найстрашнішим навесні для ринку – то була невизначеність. Ніхто не знав терміни та яким чином скінчиться весняний карантин. Ніхто не міг змоделювати наслідків та глибини кризи.

На противагу первинному ринку, вторинний ринок теж відчув різке зниження попиту, особливо орендний ринок. До якого додався відтік винаймачів житла із великих міст. Орендодавці були вимушені йти на мега-знижки у питання орендних плат. Щоб не простоювати порожніми, близько 25-30% найдешевшого житла на період весняного карантину здавалися лише за відшкодування комунальних платежів.

Весняно-літнього періоду 2020 року ринок заміського житла відчув справжній бум. Оренда на приватні будинки та дачі виросли у 3-5 разів. Попит перевершив минулорічний у рази. Однак протягом червня попит повернувся на рівень минулого 2019 року. Карантинні весняні ускладнення були занадто короткостроковими, та не встигли надати поштовх заміському приватному будівництву.

Зі значними труднощами зустрілися власники офісних центрів. Орендарі одночасно попрохали про тимчасові знижки на період карантину, та вивільнили «зайві» квадратні метри. Тенденція до віддаленої роботи набирає обертів і по даний час. Роботодавці відчули переваги, коли робітники знаходяться не в офісі, а результати їхньої праці не гірші. При цьому можна зекономити на орендних площах. До даного часу офісні приміщення не відновили свої докатантинні весняні ставки, а тенденція на віддалену роботу продовжує набирати обертів.

Сегмент торговельної нерухомості отримав свою порцію проблем: тимчасове закриття, зниження попиту, проблеми із доставкою товарів із-за кордону. Торговельні центри надавали своїм орендарям тимчасові знижки на рівні від 30 до 70 відсотків.

Готельний та ресторанний бізнеси максимально скоротили свої витратні бюджети. Девелопери призупинили майже всі нові готельні проекти, які були на добудівельному етапі. Різко та тимчасово стали безлюдними хостели, які до того були заповнені туристами, робітниками та студентами. Деякі гуртожитки стали епіцентрами розповсюдження інфекції, що викликало насторогу та відсторонення потенційних клієнтів, цієї послуги.

Третій квартал цього року на ринку нерухомості можна охарактеризувати як період стабілізації, адаптації та пристосування до нових умов ринку. Забудовники подолали труднощі із якими були вимушені зустрітися у першій половині року.
Щодо цін на ринку, то вони стабілізувалися та зросли на 3-5% у валютному еквіваленті. Забудовники, своїми тимчасовими дисконтними акціями все ще регулюють грошові надходження та створюють інформативні приводи, які направлені на фокус своїх новобудов.

Вторинний ринок вийшов на об’єми докарантинного періоду. При цьому підняв ціни та охоче приймає участь у торгах. Для прикладу можна оцінити ситуацію по Києву на Оболоні. Більшість трикімнатних квартир типу «чешка», які і є основним житловим фондом у районі, виставлені на продаж у діапазоні 65-75 тис у.о., але при торгах із реальним покупцем можна розраховувати на знижку до рівня 55-65 тис у.о., а це не мало, не багато, а близько 20% первинної заявленої вартості. Ціни продажу говорять, що вторинний ринок нерухомості, типового серійного планування вік якого більше ніж 40 років продовжує тенденцію на здешевлення.

Незважаючи на тимчасові труднощі цього року, ринок встояв та показав свою стійкість до тимчасових труднощів. Однак, не обійшлося і без гучних скандалів на ринку. Проблеми інвесторів групи компаній УКРБУД та банку «Аркада» сколихнули ринок та змусили займатися їхніми проблемами місцеву владу, Кабмін та особисто Президента країни. Згадали також і про потерпілих УКОГРУП.

До того ж необхідно зауважити, що жоден із забудовників не оголосив про свою недієздатність через карантинні обмеження, які стали причиною невідворотних бізнес процесів.

Нехай 2021 рік принесе щастя у ваші родини та буде сприятливим для вашого бізнесу.