Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.

19.09.2014 17:11

Осень-зима 2014: чего ждать от рынка недвижимости?

Олег Перегінець Керуючий партнер компанії Kiev Standard

Девелоперы строят, но осторожно. На "вторичке" девальвация развязала руки покупателям, благодаря чему продавцы существенно уступают от заявленной цены. А аренда останется главным "драйвером" как про спросу, так и росту цен.

I. Первичка: растем осторожно.

Застройщики смотрят на рынок аккуратно и не начинаютмасштабных проектов. Также происходит переориентация сил девелоперов в столицу.Например, те, кто ранее строили в Восточных Регионах вынуждены присматриватьсяк Киеву. Кроме того, намечается экспансия девелоперов из Западной Украине. Появляютсяи совершенно новые компании, в том числе – при участии нерезидентов.

Еще в 1-м полугодии 2014 года для девелоперов былоглавной задачей завершить объект, а объекты эконом-класса зачастую продавались буквальнопо себестоимости. Однако, во 2-м полугодии, невзирая на войну и кризис, сталопоявляться все больше строек. Например, такие объекты как Бруклин, Hoffman House, Квартет, Аристократ, доходный дом Elyseum (началостроительства с 1.10.14), клубный дом «Черногория», Столетоф. Помимо этого,начаты продажи квартир и апартаментов в Pechersk Hills residence и RenaissanceResidence, а с октября стартуют и в Клубном доме на Франко.

В целом,только в Киеве сейчас около 150 активных строек. Архитектура и концепциистановится современней. Застройщики внимательно изучают запросы покупателей ивнедряют их в новые комплексы.

Тенденции
Среди новых трендов – появление доступной недвижимости всамом центре столицы. Квадратный метр жилья можно найти и за 1 тыс долларов.Раньше такого не было. Более популярными становятся апартаменты. Например, во IIквартале вырос спрос на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Как однокомнатные,которые как правило покупаются для сдачи в аренду, так двух- и трехкомнатные,которые покупаются для себя. Причем вложения в недвижимость стали болеерациональными, и покупатели ориентируются на качество конечного жилья. Банкикредитуют жилые проекты в виде исключений. Застройщики строят за «свои» деньги,под этой фразой, которую можно услышать в ? отделах продаж следует понимать,что застройщик строит за привлеченные от инвесторов деньги.

Проходит и мода на рассрочку, хотя еще недавно, вложив около 30% стоимостижилья, можно было легко получить финансирование. Теперь ситуация несколькоиная: после начала боевых действий застройщики готовы давать хороший дисконт. Делатьскидки на квартиры, которые обладают низкой ликвидностью. Например, снепривлекательными видовыми характеристиками, с не функциональной планировкой.Или же те, что находятся на первых и последних этажах.

Да, и самим застройщикам дали понять, что в ближайшие полгода-год они не смогутпродавать по тем ценам, которые были еще в 2013 году. Соответственно многие изних начинают пересматривать прайсы. Ведь покупательские ожидания гораздо нижетех цен, которые есть на рынке. И не исключено, что девелоперы в конце сентября– в начале октября начнут снова снижать цены для того, чтобы увеличить темпыпродаж.

Скидки
Если говорить о дисконтах, то в эконом-классе они могутдостигать 3-7%. В бизнес-классе, в зависимости от цены, которую застройщикположил «под подушку», чтобы затем «подвинуться», - от 5 до 20%.

Для строительства объектов бизнес+ и премиум девелоперызачастую привлекают либо крупный банк, либо несколько портфельных инвесторов, илирассчитывают на собственные ресурсы. Поэтому в данном случае скидки могутколебаться от 5% од 25%. Если инвесторы международные, то они в лучшие временафинансировали застройщиков и под 3% в год. А значит рассчитывать на скидку вэтом случае вряд ли стоит. Однако даже в элит-объектах можно сторговаться до20%.

Тем не менее, вопрос скидок очень индивидуален, и длятого, чтобы получить дополнительные дисконты, нужно иметь хороший инструментдавления. Например, наличный расчет, покупка нескольких квартир. Или же быстраясделка. Она дает продавцу уверенность, что можно получить деньги уже черезнесколько дней с небольшим дисконтом, нежели ждать у моря погоды еще несколькомесяцев.

Прогнозы
За I-II кварталы 2014 года количество сделок узастройщиков упало в 2 раза в бизнес-классе и в 3 раза в премиум-сегменте, хотяполностью продажи не остановились. А в последние несколько недель августа – вначале сентября вновь наметился рост. Приэтом квартиры уровня эконом и кофморт остаются локомотивом рынка. Объем сделок сними на уровне прошлого года, а в отдельные периоды (особенно во время резкойдевальвации гривны) – даже выше.
Привычно, наибольшим спросом будет пользоватьсянедвижимость в столице, куда, особенно в кризис, стекаются потенциальныепокупатели из регионов. Причем, сейчас покупка недвижимости многимирассматривается именно как жизненно важная необходимость, отодвигая на заднийплан роскошь и повседневные траты.

Также есть ожидания, что повысится спрос на первичнуюнедвижимость в городах-спутниках. Ведь стоимость земли, строительных работ там несколькониже, чем в столице и крупных городах. Это позволяет девелоперам строитькачественные объекты по конкурентным ценам. В то же время, близость мегаполисаи, как правило, развитая даже в «сателлитах» инфраструктура делает их удобнымидля жизни.

ТОП-5 особенностей рынка первичной недвижимости осенью2014 года
1. Переток застройщиков из миллионников в столицу ипоявление новых девелоперов;
2. Рост отложенного спроса на апартаменты большой площади,который при стабилизации ситуации будет реализован в реальных сделках;
3. Появление доступных объектов в центральных районах столицы;
4. Гибкие скидки на новое жилье от 3 до 20% и заменамеханизма рассрочки дисконтами;
5. Повышение привлекательности крупных мегаполисов инедвижимости в городах-спутниках.

II. Вторичка: борьба противоположностей.

Продавцы, покупатели и цены
Ситуация на рынке вторичной недвижимости несколько иная,поскольку там до сих пор нет четких критериев оценки стоимости жилья (хотя вближайшем будущем, надеемся, это изменится) и доступа к данным о сделках. Какследствие, это провоцирует «черную дыру», и каждый участник рынка диктует своиусловия. Причем в одних сегментах цены на первичную и вторичную недвижимость почтивыравниваются, а в других сохраняется существенный разрыв.

Ценообразование - наиболее проблемный момент «вторички».Собственник готов продавать квартиру по комфортной для него цене. И, какправило, завышенной. Ведь для любого хозяина его квартира лучше, чем у соседа. Крометого играют роль субъективные характеристики вкуса, приоритеты, а такжезависимость от личной ситуации. От потребности купить другое жилье, приобрестибизнес, переехать в другой город или район и т.д.

В то же время, уровень дисконта в данном сегментесоставляет 5-20%. Особенно когда у покупателя есть реальные деньги. И он готовс ними расстаться. При этом, и дажеманипулированием в информационном поле. Бывало, что покупатель размещалзаказные статьи в авторитетных изданиях статьи о том, что квартиры в конкретномдоме продаются с очень большим дисконтом в 50%, после чего к «обработке»продавца подключался агент.

Прогнозы иожидания
Сейчас взаимоотношения продавца и покупателя походятскорее на противостояние, и борьбу за цену. Выбьет ли большую стоимость хозяинжилья, или сможет получить свой дисконт покупатель. И в ближайшем будущем такоепротивоборство явно сохранится.

При этом продажа вторичного жилья в нынешних условиях –далеко не лучшее решение, поскольку ценовая ситуация не на стороне продавца.Альтернатива – сдача в аренду до момента, когда спрос выровняется. Тем болеечто сейчас мы видим уникальную тенденцию: стоимость квартир падает, а ценааренды возрастает. Соответственно, логичнее воспользоваться возможностьюполучать стабильный доход, чем терять на разовой сделке.

ТОП-5особенностей рынка вторичной недвижимости осенью 2014 года
1. Продавцывынуждены уступать реальным покупателям;
2. Сближениецен на «первичку» и «вторичку»;
3. Дисконтыдо 20% от заявленной суммы жилья;
4. Упрощениедоступа на рынок оценки;
5. Преимуществоаренды над продажей «вторичного» жилья.

III. Аренда: свободное плавание.
Наибольший спрос у арендаторов на однокомнатные квартиры,в то время как предложение – минимально. И хотя вокруг множество новостроек илиотносительно новых домов, в 80% из них до сих пор не сделан ремонт. А значит,эти площади попросту исчезают как бесполезные арендатору. Двух-трех-комнатные квартирынайти проще. Их нередко снимают семьи, которые строят собственное жилье, и впоследствиизаменяют им арендованное.

В то же время, мы видим тенденцию, что многие инвесторы решаются на покупку 1-комнатных квартир(даже нескольких) для сдачи в аренду и перепродажи в период стабилизации рынка.Например, мы анализировали наши продажи за последние 3 года. И оказалось, чтоот 25 до 40 % сделок осуществляются инвесторами, которые заинтересованы вдальнейшей сдаче в аренду или перепродаже.

Кроме того, столица постепенно перенимает моду на «sharehouses». Когда большие квартиры или дома снимают несколько жителей или семей,которые не могут себе позволить аренду дорогостоящего жилья, и тем болеепокупку собственного. Их разделяют разные комнаты, но объединяют общие санузлыи кухня. И эту роль на себя возьмут трех-четырех-комнатные квартиры и домаплощадью до 500 кв. м.

Также мы видим будущее у так называемых «доходных домов».Они строятся с целью продажи жилья инвесторам, которые будут использовать егоисключительно для сдачи в аренду. Для этого необходимы специальные планировочные решения, отделка в квартирах,инфраструктура. Одним из первых в подобном формате станет доходный дом Elyseum(начало строительства – октябрь 2014 года), который рассчитан на 500 арендаторов, чего более чем достаточно для загрузки внутреннейинфраструктуры.

В виду дефицита съемных «квадратных метров» в крупных мегаполисах, набираетобороты переориентация арендаторов в пригороды и города-спутники. Во-первых,многие арендодатели не готовы сдавать беженцам из зоны АТО по той причине, чтов любой момент эти люди захотят вернуться домой. Во-вторых, жители с периферии врядли потянут резкий прыжок стоимости. Поэтому медленно, но уверенно будуподыскивать жилье в городах-спутниках, арендная плата за которое не превышает 3тыс гривен.

Прогнозы
Цена аренда сейчас достигла своей критической точки. Хотяне исключено, что в течение месяца ставки вырастут еще на 10%. Ведь основноймассой переселенцев Киев уже наполнился, начался новый бизнес-сезон. Этопровоцирует дефицит свободного жилья, и увеличение цен. А в виду того, что спросгораздо выше предложения, арендодатели устраивают своеобразные «кастинги» средисъемщиков. Например, если стоит выбор между жильцами с собакой или без, товыбор очевиден. Если выбор между девушками и компанией парней – аналогично.

ТОП-5особенностей рынка аренды осенью 2014 года
1. Существенный рост арендных ставок;
2. Дефицит съемного жилья;
3. Переориентация съемщиков на пригороды игорода-спутники
4. Появление моды на «share houses»;

5. Скрупулезный отбор арендаторов хозяевами жилья;

Усі матеріали автора