Особливості аудиту земельних ділянок для успішної реалізації будівельних проєктів

Будь-який будівельний проєкт починається з вибору земельної ділянки, яка відповідає запланованим вимогам та потребам забудовника.

Під час оцінки інвестиційної привабливості тієї чи іншої земельної ділянки, дуже важливо оцінити її придатність для забудови шляхом проведення комплексного аудиту.

Часто на практиці інвестори обмежуються формальною перевіркою документів, не враховуючи, що для оцінки можливості реалізації будівельного проєкту важливо провести комплексний аудит, який включає перевірку не лише юридичних, але й містобудівних, технічних, екологічних та фінансових аспектів. Проведення такого аналізу дозволяє мінімізувати ризики та забезпечити відповідність будівельного проєкту чинним нормам і вимогам. Ігнорування цього етапу може призвести до непередбачуваних витрат, затримок у будівництві або навіть юридичних проблем, що можуть поставити під загрозу весь будівельний проєкт.

Мета такого комплексного аудиту - оцінити чи може бути реалізований запланований будівельний проєкт на земельній ділянці, за яких умов можливо розпочати будівництво, які додаткові дії необхідно виконати забудовнику для того, щоб земельна ділянка була придатною для будівництва.

З чого почати комплексний аудит земельної ділянки та як правильно оцінити результати такого аудиту?

1. Юридичний аудит земельної ділянки

Першим та найважливішим етапом комплексного аудиту є перевірка правовстановлюючих документів на земельну ділянку. Залежно від того, яке речове право оформлене на земельну ділянку, правовстановлюючими документами можуть бути державний акт про право власності на земельну ділянку, договір купівлі-продажу, договір оренди, договір суперфіцію тощо.

Аналіз правовстановлюючих документів

Аналізуючи правовстановлюючі документи на земельну ділянку, важливо проаналізувати всю «історію» такої ділянки, починаючи від перевірки дотримання вимог законодавства під час її формування, та перевіряючи дотримання законодавства під час кожної зміни власника чи користувача земельної ділянки, зміни цільового призначення тощо. На практиці трапляються випадки, коли порушення процедури відчуження земельної ділянки, допущені в минулому, тягнуть за собою ризики оскарження таких угод в майбутньому в судовому порядку та подальше витребування земельної ділянки в нового власника. Для прикладу, в 2023 році Київська міська прокуратура домоглася в судовому порядку скасування державної реєстрації прав та розірвання договору оренди земельної ділянки комунальної власності, розташованої у Голосіївському районі міста Києва, на якій тривалий час здійснювалося будівництво житлового комплексу. Звичайно, що така ситуація ставить під сумнів подальшу долю будівельного проєкту та перетворює об’єкт будівництва в «довгобуд».

Аналіз наявних обмежень та обтяжень

Під час вивчення правовстановлюючих документів дуже важливо перевірити всі наявні обмеження та обтяження на використання земельної ділянки, такі як арешти, застави, зареєстровані сервітути тощо. Для цього важливо отримати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також відомості з Державного земельного кадастру. При цьому, важливо перевірити не лише актуальну інформацію на момент проведення перевірки, але й проаналізувати всі минулі обмеження та обтяження, встановити підстави для їх зняття тощо. Рідко, але трапляються випадки, коли земельну ділянку недобросовісні продавці на декілька днів «виводять» з-під арешту чи іпотеки з метою її швидкого продажу, а новий власник земельної ділянки в подальшому замість реалізації будівельного проєкту стає заручником судових позовів та кримінальних проваджень.

Якщо за результатами юридичного аудиту земельної ділянки не будуть встановлені порушення вимог законодавства, варто приділити значну увагу наступним етапам перевірки.

2. Аудит містобудівної документації

Вказаний етап аудиту земельної ділянки є найважливішим, адже саме він допомагає зрозуміти чи можливо на обраній земельній ділянці реалізувати бажаний будівельний проєкт. Важливо зрозуміти, що юридична перевірка земельної ділянки без проведення аудиту містобудівної документації не зможе забезпечити чітке розуміння можливості чи неможливості реалізації намірів забудови. На які саме документи важливо звернути увагу?

В першу чергу важливо встановити чи існує затверджена містобудівна документація в населеному пункті (або поза ним), в межах якого розташована обрана земельна ділянка. Для цього потрібно перевірити діючий генеральний план населеного пункту або ж комплексний план просторового розвитку території (якщо такий наявний), детальний план території (якщо такий затверджувався), план зонування території тощо. Якщо містобудівна документація наявна, варто зануритися в її вивчення та перевірити наступне.

Перевірка функціонального та цільового призначення

Важливо визначити вид функціонального призначення території, в межах якої знаходиться земельна ділянка, та встановити чи відповідає цільове призначення земельної ділянки виду функціонального призначення території. Для прикладу, якщо обрана земельна ділянка має цільове призначення «землі житлової та громадської забудови», і потенційно інвестор розуміє, що на ній можна реалізувати будівництво житлового комплексу, це ще не привід приймати відповідне рішення щодо придбання ділянки, адже вона може бути розташована в межах території з функціональним призначенням «території промислових підприємств», і забудовник не зможе розпочати будівництво житлового комплексу без внесення відповідних змін в містобудівну документацію, адже функціональне призначення території не відповідатиме намірам забудови. І вже на етапі перевірки функціонального призначення території та цільового призначення земельної ділянки інвестор зможе оцінити чи потрібно вносити зміни в містобудівну документацію чи достатньо змінити лише цільове призначення земельної ділянки. При цьому, більшість забудовників знають, що розробити або змінити містобудівну документацію – це фінансово витратний та довготривалий процес, який може затягнутися на роки, і не завжди забудовники готові його проходити. Також часто трапляються ситуації, коли містобудівна документація взагалі відсутня, а це означає, що забудовник в більшості випадків не зможе отримати містобудівні умови та обмеження без розробки такої містобудівної документації.

Перевірка планувальних обмежень

З метою деталізованого вивчення містобудівної документації ми завжди радимо отримувати витяг з містобудівної документації, для того, щоб детально вивчити всі червоні лінії, щільність забудови, допустиму висотність забудови, всі планувальні обмеження, в т.ч. санітарно-захисні зони, зони регулювання забудови, зсувонебезпечні райони, зони акустичного впливу аеропорту та інше. Існуючі планувальні обмеження можуть суттєво вплинути на реалізацію будівельного проєкту, адже впливатимуть на площу забудови, на висотність забудови, на потребу в здійсненні додаткових погоджень проєктної документації тощо. Для прикладу, якщо земельна ділянка потрапляє в межі історичного ареалу населеного пункту, який занесений до Списку історичних населених місць України, проєктна документація на будівництво потребуватиме отримання погодження від органів охорони культурної спадщини, що впливатиме на терміни реалізації проєкту, а перебування земельної ділянки в зсувонебезпечному районі потребуватиме додаткових перевірок геологічних умов, улаштування посилених фундаментів тощо, що впливатиме на вартість реалізації проєкту. Наразі витяг з містобудівної документації можна отримати, подавши в довільній формі заяву до центру надання адміністративних послуг відповідного органу місцевого самоврядування або з використанням Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва (ЄДЕССБ). В майбутньому ми всі очікуємо повноцінного запуску Містобудівного кадастру на загальнодержавному рівні, де буде зібрана вся інформація про планувальні обмеження та містобудівну ситуацію.

Перевірка екологічної ситуації

Під час реалізації кожного будівельного проєкту важливо дотримуватися заходів раціонального використання природних ресурсів, збереження особливо цінних та унікальних природних комплексів і забезпечення екологічної безпеки. Саме тому перед придбанням земельної ділянки під забудову важливо перевірити екологічну ситуацію. Для прикладу, в рамках дослідження містобудівної документації важливо також перевірити, чи потрапляє земельна ділянка в межі прибережної захисної смуги, чи є суміжною з земельними ділянками лісового фонду, особливо цінними землями, землями природо-заповідного фонду тощо. Іноді таке «сусідство» впливає на можливість реалізації будівельного проєкту в зв’язку з наявністю певних обмежень щодо забудови, наявністю охоронних зон та ін. Для прикладу, облаштування індустріальних парків чи будівництво житлових кварталів (комплексів багатоквартирних житлових будинків) та торговельних чи розважальних комплексів поза межами населених пунктів на площі 1,5 гектара і більше тягнуть за собою потребу в проходженні складної процедури оцінки впливу на довкілля планової господарської діяльності, а розміщення окремих видів будівель та споруд ближче ніж за 20м, 50м та 100м від стіни лісу - взагалі забороняється.

Також важливо перевірити склад ґрунтів, адже в разі встановлення родючості ґрунтів існуватиме потреба в розробленні робочого проєкту землеустрою щодо зняття та перенесення родючого шару ґрунту, що тягне за собою додаткові витрати в розробці проєкту та подальше забезпечення виконання заходів, передбачених таким робочим проєктом.

3. Проведення інженерно-геологічних вишукувань

На практиці зазначеним етапом аудиту земельної ділянки часто нехтують забудовники, адже інженерно-геологічні вишукування потребують додаткових витрат ще до придбання земельної ділянки. Чому дуже важливо здійснювати інженерні вишукування на земельній ділянці та виконати геологічні дослідження (хоча б частково)? По-перше, результати таких досліджень в комплексі з отриманим витягом з містобудівної документації дозволять встановити інформацію всі наявні інженерні мережі, їх зони охорони. Для прикладу, якщо посередині земельної ділянки пролягає діючий газопровід високого тиску, реалізувати будівельний проєкт буде складно, адже охоронні зони такого газопроводу становлять 10 метрів від осі газопроводу по обидва боки, а забудовник зобов’язується отримати письмове погодження, що надається Оператором ГРМ, на право проведення ремонтних, будівельних та земляних робіт поблизу ГРМ.

Аналогічна ситуація з іншими інженерними мережами, які (в кращому випадку) необхідно буде «виносити» за межі земельної ділянки за кошти забудовника та за умови наявності погоджень власника таких інженерних мереж, а в гіршому – необхідно буде враховувати як обмеження в забудові.

Також варто перевірити геологічні умови, адже іноді достатньо приваблива земельна ділянка розташована в зсувонебезпечних районах зі складними ґрунтами, або ж з високим рівнем ґрунтових вод, що значно впливатиме на вартість будівництва в зв’язку з потребою проходження обов’язкової експертизи проєкту в частині міцності, надійності та довговічності будівель та споруд (в тому числі для об’єктів будівництва з класом наслідків СС1), а також в зв’язку з потребою підсилення фундаментів, що тягне за собою удорожчання будівництва в рази.

В будь-якому випадку, результати інженерно-геологічних вишукувань будуть використані в майбутньому забудовником в разі придбання земельної ділянки, або ж навпаки стануть стоп-фактором під час прийняття рішення про доцільність придбання земельної ділянки.

4. Фінансовий аудит

І наостанок, перед придбанням земельної ділянки інвестор має оцінити розмір її нормативної грошової оцінки, що впливатиме в майбутньому на розмір земельного податку, а також за результатами проведення попередніх етапів аудиту, оцінити розмір додаткових витрат для приведення земельної ділянки в стан, придатний для реалізації бажаного будівельного проєкту.

Ну і звичайно, важливо скласти орієнтовний фінансовий план проєкту, здійснити аналіз потенційної рентабельності забудови на основі попиту та можливих цін на нерухомість у даному районі.

Таким чином, аудит земельної ділянки для реалізації будівельного проєкту – це складний процес, який потребує комплексного підходу та оцінки не лише юридичної складової, але й технічної, екологічної, містобудівної ситуації. Саме тому ми радимо інвесторам не нехтувати таким аудитом, адже ретельна перевірка до придбання земельної ділянки допоможе уникнути неочікуваних витрат в майбутньому.