Анексія триває. Як Росія змушує українців продати землю в Криму за безцінь

Нещодавно російська влада визнала прибережну зону Криму своєю прикордонною територією. До списку прикордонних територій потрапили Ялта, Алушта та інші курортні міста. Всього нове обмеження стосується 11 тисяч земельних ділянок (слід зазначити, що у цю статистику потрапили лише ті наділи, які вже були переоформлені відповідно до російського законодавства). Переважно, їх власниками є українські громадяни, хоча серед них також чимало людей з Грузії, країн Балтії та інших європейських країн.

За російським законом, ділянками землі в межах прикордонної зони не може володіти іноземна фізична або юридична особа. Тож, за логікою окупаційної влади, українці мають продати земельні ділянки уздовж берегової лінії в Криму.

Звісно, за словами кримських чиновників, ніхто не буде силою відбирати землю. Її треба встигнути продати до березня 2021 року. Після цього станеться обов’язковий викуп за ринковою вартістю. А спонсором викупу стане російський бюджет. Втім, більш вірогідно, що після цієї дати у людей просто заберуть землю, а компенсація може бути в десятки разів меншою, ніж сьогоднішня ринкова ціна наділів.

Загалом, такий підхід потрібно розбирати поміж строк. Ринок нерухомості Криму, зокрема, приватних будинків, садиб та просто земельних ділянок, є доволі обмеженим. З одного боку, ціна сотки землі сьогодні може легко перевищувати десятки тисяч доларів. Особливо це стосується наділів, розташованих неподалік від пляжів та туристичних локацій. З іншого боку, на ринку укладається не так багато угод. Після анексії Крим перестав бути центром для інвестицій. Через політичну невизначеність, санкції з боку Європейського Союзу, США та ряду інших країн, великі компанії, в тому числі оператори туристичної нерухомості, не вкладають гроші в півострів. Маленькі та середні бізнесмени зосередились виключно на використанні поточних ресурсів та мало інвестують у створення нових. Вони не знають, яких ще рішень наприймає окупаційна влада та чи зможуть вони далі працювати.

Саме у таких умовах застою на ринок за наступні пів року вийдуть 11 тисяч лотів – різноманітних земельних ділянок, приватних будинків та садиб. Тож навіть якщо сьогодні їх власники виставлять ринкові ціни, ближче до часу «Х» вартість буде знижуватись, адже закінчуватиметься можливість здійснювати будь-які дії стосовно своєї ж землі. Як наслідок, вже у грудні земля та будинки в Криму можуть віддаватись за безцінь, аби лише продати та отримати за них, бодай, якісь кошти. Після цього Росія «докупить» решту, визначивши за планку не ціну початку 2020 року, а ціну після обвалу.

Цей кримський кейс — парадоксальне явище на ринку нерухомості. Законних власників майна змусять позбавитись його за безцінь, без будь-яких підстав та правових інструментів для реалізації таких рішень. Основними бенефіціарами цього кроку стануть російські фірми та громадяни, які зможуть скупити активи за копійки, малу долю від їхньої реальної вартості.

Друге питання – як в умовах відсутності інвестицій та розвитку буде поводитись увесь ринок нерухомості півострова. Адже вартість квартир теж може поповзти вниз через, фактично, «нічого не варті» ділянки та приватні будинки, які з’являться в загальному доступі. Отже, постраждати від такого рішення можуть чимало кримчан, що мають будь-яку нерухомість на півострові.

Що стосується громадян України та інших держав, які володіють землею, яку їх зобов’язують продати до березня 2020 року, єдиної поради бути не може. З одного боку, можна зараз піти на ринок та демпінгувати. Якщо пощастить, вдасться отримати 40-50% реальної ціни ділянки. Проте, цілком вірогідно, що набагато раніше кінця 2020 року ціни обваляться в десятки разів і продавати просто не буде сенсу.

Риторичне запитання - чи можна подавати позов до Європейського суду з прав людини? Теоретично, це єдиний можливий спосіб отримати компенсацію від Росії. Проте, треба бути готовими до необхідності точно довести факт збитків, а також пройти всю судову процедуру, яка може тривати роками, а то й десятками років.