Чи наздожене коронакриза ринок нерухомості? Чому не впали ціни на метри

Попри карантин, у першому кварталі 2020 року європейський ринок нерухомості продемонстрував рекордні обсяги угод. Загальний об'єм операцій з нерухомістю склав 85,5 млрд євро, що на 50% більше від показника аналогічного періоду 2019 року та більше попереднього рекорду, який було зафіксовано у першому кварталі 2015 року.

В Німеччині зростання обсягу інвестицій відбулось одразу на 97%, а половина вкладень прийшлась на угоду по придбанню студентських гуртожитків у Великобританії. Натомість в самій Британії ринок зріс лише на 33%. Основна причина такого «відставання» - невпевненість інвесторів, внаслідок виходу країни з Європейського союзу. Збільшення ринку Швеції склало 97%, а, наприклад, в Ірландії загальний обсяг угод з нерухомістю зріс із 600 мільйонів до 1,3 мільярда євро, тобто, на 110%.

Проте тут треба пояснити, чому ринок зростав попри початок епідемії та впровадження обмежень. В Європі чималу частку сектора операцій з нерухомістю формують великі рамкові угоди. Їх суми варіюються від декількох сотень мільйонів до мільярдів євро. Такі угоди, зазвичай, вимагають тривалого процесу перемовин, а також проведення великого обсягу документальних та фінансових процедур. Тому їх заключення майже завжди займає більше одного кварталу. Отже, в показниках початку 2020 року дуже великою є частка угод, які просто перейшли з 2019 року. Якщо ж взяти статистику без великих рамкових договорів, зростання ринку скоротиться з 50% до 15%. Проте це усе одно є третім найкращим квартальним результатом за всю історію спостережень ринку нерухомості ЄС.

Втім, відкидати вплив коронавірусу теж не можна. Його наслідки для сектора будуть помітні зовсім скоро - в другому та третьому кварталах 2020 року.

Прикладом може бути Китай, який раніше за всіх увійшов у глобальну епідемію, і найпершим почав знімати карантинні обмеження. Результати Піднебесної точно не можна назвати оптимістичними. В січні-лютому 2020 року падіння обсягів ринку комерційної нерухомості склало 70%. Офісні будівлі, торгові центри, ресторани, готелі та складські приміщення із ліквідних та дохідних об’єктів враз перетворились на справжні пилососи запасів для їх власників. Попит та платоспроможність орендарів впали, на готелі та ресторани були накладені обмеження, тоді як, принаймні, частина витрат на утримання нерухомості залишилась. З переходом співробітників на віддалену роботу та зменшенням темпів зростання ВВП, експерти пророкують ринку тривале відновлення.

Перші прояви майбутньої кризи можна побачити в США. Чимало підрядників вже заборгували лізингодавцям за техніку – близько 40% фірм повідомляють про затримки. Причина полягає в тому, що замовники будівництва – великі генпідрядники або приватні компанії, намагаються повністю зупинити або хоча б розтягнути в часі зведення об’єктів. Через зменшення обсягів ділової активності багато проектів розвитку інфраструктури втратили свою нагальність, тоді як фірми намагаються зрізати витрати. Особливо це стосується різноманітних проектів у сфері енергетики.

При цьому ситуація в Європі є не настільки ж однозначною. З одного боку, об’єктивна потреба в нерухомості дійсно зменшується. Проте хороші показники першого кварталу – це не стільки результат високих функціональних потреб у нерухомості, скільки наслідок наявності вільного капіталу у місцевих компаній. Частину грошей бізнеси витратять на подолання наслідків кризи. Але, враховуючи високий рівень допомоги від влади, їм навряд знадобляться всі запаси.

Нерухомість Старого Світу залишається привабливим напрямком для інвестування. Це означає, що падіння Європейського ринку може бути далеко не таким сильним, як, наприклад, в Китаї. І точно більш короткостроковим – тренд не розтягнеться одразу на декілька кварталів. Щодо великих угод, тут криза відкриває можливості для злиття і поглинання компаній, в тому числі в секторі будівництва та управління об’єктами нерухомості. Таким чином, очевидно провальний другий квартал буде скомпенсований рекордним першим, а далі динаміка вирівняється до рівня минулого року.

Що стосується України, наша ситуація з нерухомістю, як першочерговим напрямком для інвестування коштів населення, дозволяє робити прогнози ближче до європейського сценарію. Особливо - в житловому сегменті. Перші тижні карантину ринок взагалі не відчував жодних змін, але вже на початку квітня він відчутно просів. Люди не знали, скільки ще будуть тривати обмеження, а тому вирішили перечекати з готівкою на руках. Сьогодні ми знову вийшли на рівень продажів як до карантину. В червні також повернеться відкладений інвестиційний попит минулих місяців, а тому ринок може навіть зрости у порівнянні з до карантинними обсягами. Хоча, звісно, багато залежить від того, як буде далі розвиватись ситуація з захворюваністю в країні, та чи підгодується бізнес і сфера охорони здоров’я до можливої другої хвилі коронавірусу.

Карантин та коронавірус негативно вплинули на комерційний сегмент ринку нерухомості на глобальному рівні. Принаймні один-два роки бізнеси не будуть потребувати додаткових площ, натомість, намагатимуться зрізати витрати. Попит знизиться, а ціни зафіксуються на помірному рівні. Проте в Європі та Україні нерухомість є одним з головних напрямків інвестицій заради збереження капіталів. І тут зниження ділової активності та інші кризові фактори, скоріше, зіграють на руку ринку – компанії та люди не стануть розширювати бізнеси або відкривати нові сфери, натомість вкладатимуть кошти в стабільні квадратні метри.