Единые правила для всех

Как повысить прозрачность строительного рынка и очистить его от недобросовестных застройщиков

Строительный рынок Украины нуждается в более качественном регулировании. И хотя для очищения отрасли сделано уже многое, по-прежнему остаются компании, которые привыкли строить в нарушение устоявшихся требований.

Одним из шагов, направленных на оздоровление строительного рынка, стал закон №1817-VIII. Он отменил категории сложности объектов строительства и ввел систему градации застроек по классам последствий. Это дало девелоперам возможность возводить объекты незначительного класса последствий (а таких проектов более 80%) по заявительному принципу.

На практике новые нормы облегчили работу добросовестным застройщикам, и усложнили тем компаниям, которые по документам занижали категорию сложности зданий, пытаясь избежать проверок со стороны строительной инспекции. Мало того, что такие объекты строятся без необходимой документации, они еще несут реальную угрозу. Ведь если фундамент здания, скажем, рассчитан на 16-этажную высотку, а компания строит 24 этажа, это может повлечь за собой просадку дома и даже его обрушение. Подобной схемой, например, активно пользовалась небезызвестная «Укогруп» Анатолия Войцеховского, который после своего ареста оставил Киеву в «наследство» около 40 незаконных строек.

Также на повестке дня принятие законопроекта, который предусматривает отмену паевых взносов. Это сумма, которую застройщик перечисляет в местный бюджет на развитие инфраструктуры того района, где он строит свои объекты. Но паевой взнос не только увеличивает издержки строительной компании (по данным Мирового банка – на 15%), но и часто приводит к затягиванию сроков ввода новостроек в эксплуатацию. Да и справедливости ради нужно сказать, что многие застройщики и так многое делают для развития инфраструктуры. Прокладывают новые коммуникации и модернизируют существующие, занимаются озеленением территорий, строительством дорог, паркингов, спортивных площадок и даже объектов социальной сферы – детских садов, школ и т.д. Причем те суммы, которые инвестируют в инфраструктуру строительные компании, в разы больше, чем размер обязательного паевого взноса. Поэтому его отмена – вполне логичный шаг.

Вообще, Украине неплохо бы почерпнуть опыт регулирования строительной отрасли у европейских стран. Эталонный пример – Германия. Там действует Строительный закон, единый для всей страны. Но в каждой федеральной земле существуют собственные строительные предписания. И предписания федеральной земли могут быть даже выше, чем требования общего закона.

В строительных предписаниях есть четкий план застройки (использования площадей). Там указано, что будет построено на конкретном участке (жилой дом, школа, производственное сооружение) и какой может быть площадь объекта. Причем, перед тем как начинать строительство, застройщик знакомит с планом использования площадей жителей, учитывает пожелания и возражения, чтобы из-за возводимой новостройки не были ущемлены их интересы.

Соблюдение требований контролируется органами стройнадзора. Но при этом надзорные органы вмешиваются только в том случае, если федеральная земля хочет выйти за рамки предписаний или просто нарушает их. То есть, работаешь по правилам – никто тебя не трогает и не давит проверками.

Также интересен опыт строительного рынка Венгрии. Там застройщик согласовывает проект будущего объекта у местных властей. Его могут не утвердить только в том случае, если действительно есть какие-то серьезные недостатки. И очень важно, чтобы объект вписывался в архитектурный ансамбль города. Именно поэтому застройка Будапешта выглядит аккуратно и однородно. Еще венгры заботятся об энергоэффективности зданий. Поэтому те застройщики, которые используют «зеленые технологии», получают от местных властей бонусы. Например, право построить пару дополнительных этажей. Процесс строительства постоянно контролируется. Для этого существует специальный журнал работ, который заполняется как в онлайн-формате, так и в бумажном виде, и его регулярно проверяют представители местных органов самоуправления.

Остается много вопросов и в отношении платежеспособности строительных компаний, которые тоже требуют решения. Например, на законодательном уровне давно необходимо запретить продажу жилья в объектах, где в лучше случае заложен только фундамент, а в худшем – нет даже котлована. Дом должен быть построен хотя бы на 30%. И только после этого застройщик сможет привлекать инвесторов. Это требование почти полностью снимет проблему «замороженных» строек. Если застройщик изначально вложит в проект свои собственные средства, он как никто будет заинтересован в том, чтобы объект был построен и сдан в эксплуатацию.

Кроме того, в европейских странах существуют специальные эскроу-счета. Компания может начинать строительство объекта только при условии, что она задепонирует на этом счету сумму, которая покроет обязательства перед инвесторами в случае приостановки строительства или банкротства застройщика. Внедрение такого требования на украинском рынке моментально отобьет желание что-либо строить у девелоперов, которые не имеют собственных средств, а предпочитают жить на деньги инвесторов.