Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том, чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы их часть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения, кто-то хочет обустроить дополнительный уровень

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том,чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы ихчасть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения,кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать этопомещение в аренду как нежилое.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведьзаконодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить?Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на путик получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что совсем этим делать. 

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положенияправа собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир инежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общегоимущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этомотносятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательныепомещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома,механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или запределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилогопомещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения,предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирногодома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок,на котором расположен дом, и придомовая территория.

Аналогичные нормы закреплены и в ч.2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилогофонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатнопередаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельнойприватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательныепомещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местногосамоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживалисьмнения, что собственники приватизированных квартир являлись такжесобственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов ичердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с моментаприватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какиебы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещенопродавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что дляприобретения права общей собственности на вспомогательные помещениясобственники приватизированных квартир должны совершить дополнительныедействия:

– Создать общество или объединение совладельцевмногоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальныхуслуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюротехнической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помогКонституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленноустановил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаютсябесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией имиквартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательныепомещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в томчисле и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являютсясовладельцами вспомогательных помещений наравне с собственникамиприватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным СудомУкраины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общейсобственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждогособственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственностина квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи,дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности являетсятолько квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещенияпринадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял ещеодно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 ЗаконаУкраины «О приватизации государственного жилищного фонда». В своем решении Судпостановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иныегражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимымиоснованиями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов,независимо от оснований приобретения права собственности на них, являютсясовладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементоввнешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления правасобственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, чтовспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома. Вэтом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения,предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания егожильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинныеотделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и техническиепомещения, к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество являетсяобщей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений вмногоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить междусобственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного изсобственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре иобратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательнымпомещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещенияимеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспеченияэксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов. Например, если в подваленаходятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательнымпомещением. Если же он не несет указанного функционального предназначения, товопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением,является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива. 

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД –объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точкизрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалови чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры наданный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалыйинтерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить этипомещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерствапо вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины «Об объединениисовладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общегособрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общегоимущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров,заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров,предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцевили их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество присоблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирногодома;

– есть согласие всех собственников квартир инежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли оничленами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение оботчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученныхденег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного домаможно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя бытьуверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторыеюристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор являетсяспорным моментом.