Некоторые итоги проведения реформы в сфере государственной регистрации

Все помнят громкую реформу 2013 года в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, его учета и технической инвентаризации.

 

В ходе реформы был принят ряд новелл:

1. Ликвидация монополии коммунальных предприятий – бюро технической инвентаризации (БТИ) – на проведение технической инвентаризации новых, реконструированных и уже существующих объектов недвижимости.

2. Передача проведения технической инвентаризации субъектам хозяйствования, в составе которых работает один или более технический инвентаризатор.

Инвентаризатор регистрируется в Минрегионе Украины и получает квалификационный сертификат. Процедура не сложная, при должном опыте и знаниях кандидат успешно сдает экзамен, и получает заветную бумажку. Каждые пять лет, кстати, знания подтверждаются, потому что квалификационный сертификат не бессрочный, что подстегивает инвентаризаторов к совершенствованию навыков и повышению квалификации.

3. Создание звена государственных регистраторов, к которым перешли полномочия осуществления государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Обязательное условие – такие регистраторы состоят в трудовых отношениях с исполнительными комитетами сельских, поселковых или городских советов, городскими, районными, районными в городах государственными администрациями или аккредитованными субъектами.

4. Получение нотариусами, государственными и частными исполнителями права осуществлять государственную регистрацию имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений.

 

Реформа прошла, положения реализованы, а практические вопросы по-прежнему не решены.

 

Инициаторы реформы с гордостью заявляли, что она идет по европейскому пути. На деле же все не столь однозначно, потому что опыт европейских стран отличается от того, что мы получили в итоге.

В большинстве западных стран при органах местного самоуправления созданы архивы, в которых содержится исчерпывающая информация об объектах недвижимого имущества.

В Австрии, к примеру, соответствующие архивы созданы при местных судах, в Польше – при БТИ. А у территориальной общины есть полная информация по объектам недвижимости и их владельцах.

Любой архитектор или другой специалист в данной области может получить всю необходимую ему информацию и документы, изготовить на их основании техническую документацию, а после этого – передать соответствующие документы обратно в архив.

И любой архитектор в Польше знает, что должен после окончания работы передать копии документов (выполненной работы) в архив, чтобы актуальная информация хранилась не только у собственника имущества. Так формируется четкая система, защищающая право собственности граждан. При покупке квартиры информация и документы на неё можно проверить, оплатив положенную пошлину. Это исключает манипуляции с недвижимостью и позволяет гражданам проверить, что они покупают.

У наших граждан такой возможности нет.

 

1. Полноценный переход от старого реестра к новому и оцифровка старых архивов документов до сих пор не проведена. При покупки объекта недвижимости граждане вынуждены искать информацию в новом реестре, старых архивах БТИ, а еще – самостоятельно перепроверять соответствия технических паспортов, выданных частными субъектами хозяйствования, тем тех.паспортам, которые хранятся в архиве БТИ.

Вопрос оцифровывания старых архивов (созданных до 2013 года) и создания единой базы всех документов периодически поднимается, но никаких конкретных шагов за четыре года предпринято не было.

2.Отсутствие у органов местного самоуправления в Украине актуальной и полной информации и документации в отношении объектов недвижимого имущества противоречит не только требованиям практической деятельности,но и действующему законодательству Украины.

Согласно Закону Украины «О местном самоуправлении в Украине» к ведению исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов принадлежат делегированные полномочия по учету объектов недвижимого имущества независимо от форм собственности. Но законодательством не установлено соответствующего механизма реализации таких полномочий, поэтому данная норма остается бездейственной.

3. Отсутствует определенный нормативно-правовыми актами порядок формирования, ведения и хранения архива инвентаризационных дел.

И это существенная проблема, особенно остро всплывающая в судебных делах. Так, в случае сомнений насчет законности проведенной инвентаризации, суд не может получить доказательства в полном объеме, так как ни один закон не устанавливает, какие документы должен хранить у себя технический инвентаризатор. Он может одинаково законно формировать как состоящее из пятидесяти листов, так и из одного листика инвентаризационное дело.

4.Отсутствие порядка доступа и обмена информацией между исполнителями работ по технической инвентаризации и органами государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества. В п. 1.5 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества установлено, что инвентаризационное дело формируется и ведется на каждый объект недвижимого имущества на все время его существования и хранится в органе государственной регистрации прав.

До реформы – учет объектов недвижимого имущества вело БТИ, сейчас государственные регистраторы ведут те объекты, которые регистрируют и не обязаны давать информацию техническим инвентаризаторам.

Поэтому новые субъекты рынка инвентаризационных услуг – частные структуры – не имеют доступа к сформированным ранее инвентаризационным делам. Поэтому им приходится фактически формировать новые дела в отношении объектов, которые ранее уже инвентаризировались. Это приводит к ситуации, когда у разных субъектов хозяйствования хранятся разные инвентаризационные дела об одном и том же объекте недвижимого имущества, что абсолютно недопустимо.

5.Обеспечение хранения и учета материалов технической инвентаризации, архивных дел, которые сейчас находятся в БТИ, а также доступа к ним субъектов деятельности в данной сфере должно осуществляться органами местного самоуправления. Однако только в отдельных регионах Украины было создано соответствующую систему учета и хранения документации в отношении объектов недвижимого имущества.

Так, решениями Львовского и Ивано-Франковского областных советов установлена обязанность коммунального предприятия БТИ проставлять на технической документации штамп «принято на учет», только при наличии которого субъекты государственной регистрации могут принять к рассмотрению техническую документацию. Субъекты, осуществляющие техническую инвентаризацию, обязаны передавать копии соответствующих документов в архив при БТИ.

На мой взгляд, формирование и хранение архивов документации по объектам недвижимости при органах местного самоуправления является положительной практикой и соответствует европейским стандартам.

 

В Одесской области органами местного самоуправления аналогичные решения не принимались, а потому единой базы данных по объектам недвижимого имущества нет, что открывает возможности для мошеннических действий с недвижимостью. Так, по 2016 г. в Одесской области в Единый реестр досудебных расследований было внесено наибольшее по Украине количество сведений о преступлениях, связанных с мошенническими действиями с недвижимостью. Это свидетельствует о недостатках текущего положения вещей в сфере регистрации, учета и технической инвентаризации недвижимости. Такая ситуация недопустима и требует комплексного решения.

 

Решение должно предусмотреть:

1. Создание единой государственной базы данных и формирование единого архива при органах местного самоуправления в каждом регионе.

И открыть доступ к такой базе и архивамсубъектам, выполняющим те или иные функции в данной сфере.

С этой целью следует законодательно определить порядок доступа субъектов хозяйствования, осуществляющих техническую инвентаризацию, к документации по технической инвентаризации и инвентаризационным делам на объекты недвижимости независимо от формы собственности.

2. Четкое урегулирование порядка ведения архивов материалов технической инвентаризации и инвентаризационных дел и назначить субъектов, ответственных за это. Кроме того, важно установить порядок обмена информацией между исполнителями работ по технической инвентаризации и органами государственной регистрации прав.

 

Безусловно , создание такой всеохватывающей базы данных требует много времени и материальных, финансовых и человеческих ресурсов, но в конечном итоге затраты оправдаются. Невозможно создать такую базу по щелчку пальцев, поэтому для функционирования в будущем соответствующие работы необходимо начать уже сейчас.