Ипотека: квадратные метры против теневой экономики
В развитом мире проблема покупки жилплощади решается при помощи ипотеки – долгосрочных дешевых займов, доступных широкому кругу людей на условиях, которые во многом зависят от их кредитного рейтинга.
Сегодня в Украине почти каждый человек хотел бы приобрести недвижимость. Кому-то надоело жить вместе с родителями, другие хотят увеличить жилую площадь, третьим претит городская суета и хочется иметь свой дом подальше от шума мегаполиса.
Однако в реальности только небольшой процент украинцев обладает достаточными средствами, чтобы вкладывать деньги в квадратные метры.
В развитом мире эта проблема решается при помощи ипотеки – долгосрочных дешевых займов, доступных широкому кругу людей на условиях, которые во многом зависят от их кредитного рейтинга.
На текущий момент можно смело говорить, что в Украине практически отсутствует адекватный механизм ипотечного кредитования населения. В основном людям, желающих приобрести недвижимость, доступны всего несколько опций.
Первая – это рассрочка от застройщика. Чаще всего она относительно дешевая (от 2 до 8% годовых), однако на этом плюсы заканчиваются. А вот главный минус рассрочки – обычно она дается на короткий срок в 1-2 года или до момента сдачи дома в эксплуатацию.
При этом человека рискует деньгами уже сейчас, но теряет возможность сэкономить на факторе входа в строительство на этапе котлована.
То есть, реальная цена рассрочки получается довольно высокой, но покрывается не видимыми процентами, а большей стоимостью квадратного метра при немалых рисках.
Второй вариант – ипотека, которую предлагают несколько украинских банков. Однако процент по ипотеке зачастую стартует от 20% годовых и выше. Плюс почти всегда присутствует серьезный первый взнос.
По большому счету, как рассрочка, так и ипотека, доступны лишь относительно обеспеченным украинцам. Чтобы быть реально выгодными для кредитуемого, они должны браться на короткий срок с платежами около $2-4 тыс. в месяц.
Например, это подходит тем, кто хочет купить третью или пятую квартиру с целью вложить деньги, подобрали вариант в хорошем доме, но им не хватает "операционных средств", которые будут покрыты в течении следующих полугода-года.
Но это не те инвестиционные суммы, которыми располагает средняя украинская семья. С другой стороны, реальный механизм ипотеки, как сегодня работает, к примеру, в США, мог бы стать отличным способом оживить национальный рынок недвижимости.
Давайте представим себе квартиру или дом, который стоит $100 тыс. – несбыточная мечта для большого числа украинских семей. Для простоты расчетов первый взнос убираем. В ипотеку под 20% на три года ежемесячные платежи составят около $3,7 тыс. в месяц.
Теперь возьмем условия почти "по верху" американского рынка кредитования: 4.5 процента годовых и срок в 20 лет. Платить придется по $630 в месяц. Уже более реально.
Но разве в стране, где средняя зарплата составляет 8 тысяч гривен, а семья с двумя работающими людьми получает чуть больше 16 тысяч гривен (порядка 620 долларов), реальна массовая популяризация ипотек?
Тут мы подходим к другому, не менее важному вопросу – ипотека и теневая экономика. По разным оценкам, сегодня в Украине от 30 до 70% экономики приходится на теневой сектор. Наиболее реальные цифры – около 45% ВВП.
И как раз ипотека, будучи комбинацией внутренней и внешней положительной мотивации, способна серьезно подстегнуть процесс вывода экономики из тени.
Решение о том, давать человеку кредит или нет, а также размер процентной ставки по займу, в развитых странах основывается на оценке кредитного рейтинга заемщика. На кредитный рейтинг могут влиять великое множество факторов.
Среди них главные – статистика погашения прошлых займов, стабильность и уровень доходов. В таком случае с высокой вероятностью ипотека будет недоступна тем людям, которые имеют даже хорошие заработки, но держат свои доходы в тени.
Конечно, сегодня это проблема не столько работника, сколько работодателя. Именно он решает, платить "по белому" или в конверте.
Но стимул в виде возможности получения ипотеки заставит персонал требовать от своих работодателей официального оформления и отказа от практики "белой" минималки и доплаты в долларах на руки.
Конечно, для запуска полноценного механизма кредитования, первое время, по-хорошему, государству нужно частично компенсировать проценты по кредитам для населения, поскольку сегодня они находятся на заоблачных высотах.
Это может быть как полная, так и частичная компенсация для отдельных категорий граждан, либо же беспроцентный возвратный заем на срок от 10 до 15 лет.
В том случае, когда цена средней квартиры составляет $40 тыс. (с учетом мелких городов), а проценты по ней нужно снизить на 15% годовых, речь идет о компенсации на уровне 130 тысяч гривен в год на квартиру.
Программа на 100 тысяч квартир обойдется бюджету в 13,3 миллиардов гривен в год. Откуда взять такие деньги, пусть даже и на время, до момента возврата заемщиками?
Снижение доли теневой экономики с 45% до 15-20% принесет госбюджету десятки, а скорее даже сотни миллиардов гривен в год дополнительных поступлений. В свою очередь, строительство имеет ярко выраженный эффект мультипликатора.
Если каждый год строится по 100 тысяч дополнительных квартир, речь идет о сотнях миллиардов гривен прироста к ВВП. Также это отличный шанс для национальных поставщиков сырья, машин и рабочей силы.
На самом деле, как раз строительство может обходиться относительно небольшой долей импорта – речь идет только об отдельных машинах и строительных материалах самого высокого сегмента.
При грамотном подходе к рынку машиностроения и, особенно, бытовой техники, это не приведет к существенному росту импорта и не станет давить на курс гривны.
Также механизм ипотеки может повлиять на политический ландшафт. На примере других стран можно сделать выводы, что люди, владеющие недвижимостью и имеющие текущие финансовые обязательства, очень заинтересованы в стабильности.
Они меньше ведутся на популизм и призывы "отнять" и "поделить". Зато они больше работают, а также вникают в суть политических программ и споров. Для них важно сохранить и преумножить капитал. Человек экономический – настоящий эгоист.
Однако именно он заставляет систему двигаться вперед. Более того, фактор покупки и собственности жилья может стать основой для дальнейшего формирования среднего класса в Украине, который уже не будет отставать от европейского.
Речь идет о, как минимум, удвоении процента среднего класса через 5-7 лет с момента запуска программы. Параллельно будет происходить возрождение банковского сектора и развитие страхового рынка, сопровождаемого приходом в Украину большого числа иностранных игроков.
Значит процент будет падать, и сумма компенсации из госбюджета на квартиру упадет, как минимум, в 1,5-2 раза уже через несколько лет после ее запуска. В настоящее время покупка квартиры или дома является почти несбыточной мечтой для большинства украинцев.
И так будет оставаться до тех пор, пока в стране не будет запущен полноценный механизм ипотечного кредитования.
Очень вероятно, что он станет точкой отсчета новой экономики Украины, ведь даст старт процессу радикального сокращения теневого сектора и поможет экономике выйти на стабильный высокий рост ВВП.
- Основні аспекти угод злиттів та поглинань (M&A), Тренд - 2025. Артем Ковбель 02:12
- Адвокатура в Україні потребує невідкладного реформування Лариса Криворучко 01:14
- Ретинол і літо: якими ретиноїдами можна користуватися влітку Вікторія Жоль вчора о 09:44
- К вопросу о гегелевских законах диалектики. Дискуссия автора с ИИ в чате ChatGPT Вільям Задорський вчора о 06:23
- Рекордні 8549 заяв на суддівські посади: що стоїть за ключовою цифрою пʼятого добору? Тетяна Огнев'юк 31.03.2025 21:11
- Med-Arb: ефективна альтернатива традиційному врегулюванню спорів Наталія Ковалко 31.03.2025 17:54
- Искусство наступать на грабли Володимир Стус 31.03.2025 17:05
- Нова судова практика – відсутній обов’язок надсилання копії скарги виконавцю Андрій Хомич 31.03.2025 16:01
- НАБУ: невиправдані надії Георгій Тука 31.03.2025 15:48
- Податкове резидентство для енерготрейдерів з іноземними бенефіціарами Ростислав Никітенко 31.03.2025 12:41
- Фінансова модель університетів майбутнього Віталій Кухарський 31.03.2025 12:21
- Шукайте жінку! Білоруський варіант Євген Магда 31.03.2025 09:09
- Спільний контроль у бізнесі: чому статус має значення? Анастасія Полтавцева 30.03.2025 19:23
- ВВК до 5 июня: нужно ли проходить людям с инвалидностью? Віра Тарасенко 30.03.2025 15:46
- ШАБАК оприлюднив свої висновки щодо трагедії 7 жовтня Георгій Тука 30.03.2025 14:16
-
"Бояться їхати сюди". Українській компанії не вдалося перевезти з Польщі закриту фабрику
Бізнес 81259
-
Зернова асоціація попередила про ризик "технічної зупинки" агроекспорту з України
Бізнес 5902
-
Equinor запустила родовище у Баренцевому морі: потужність – 220 000 барелів нафти на добу
Бізнес 5206
-
У рейтингу мільярдерів Forbes з'явилось поповнення від України
Бізнес 5083
-
В Україні випробували FPV-дрони на оптоволокні з дальністю понад 20 км – фото
Бізнес 4611