Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
12.10.2009 13:20
Институциональные составляющие кризиса рынка недвижимости или что подсказывают итоги 2009 года
В статье автор приводит свое видение причин глубокого кризиса украинского рынка недвижимости и его особенностей. Высказывается идея о том, что среди прочего, на РН в большой степени повлиял институциональный коллапс.
Год существования в условиях кризиса позволяет уже делать некоторые обобщения и выводы. Очевидно, что этот период войдет в историю благодаря рекордному – более чем на 50% – спаду объемов выполняемых строительных работ. Ощущая катастрофическое сжатие рынка, девелоперы, строители и аналитики рынка пытаются разобраться в ситуации, ломая немало копий в дискуссиях. Ключевой темой для обсуждения становится, вопрос «дна», а точнее: возможности/невозможности падения цен на жилье и другие виды недвижимости.
К сожалению, приходится констатировать, что сколько-нибудь глубокого анализа причин, по которым произошел спад, увы, ни от одного из игроков рынка я не увидел. А коль нет анализа причин – нет и понимая, как отрасль будет выходить из пике.
Возьму на себя смелость выложить на всеобщее обсуждение отдельные аспекты анализа этих причин. Глубина кризиса рынка недвижимости, по моему мнению, связана с тем, что мы имеем «наслоение» двух кризисных процессов. Кроме мировых финансовых катаклизмов, серьезно проявил себя специфический отраслевой институциональный кризис, который и был «вызван к жизни» первым.
1. Что позволяет судить об институциональной природе кризиса рынка недвижимости?
1.1. Рынок не имеет самоидентификации и устоявшейся структуры. У широких групп общественности, участников рынка и аналитиков нет четких параметров и критериев для его упорядочения:
- Если рынок недвижимости, то какой? Жилой или коммерческой, первичной/вторичной? Думаю, не стоит говорить, что пресловутый кризис по-разному проявляет себя на каждом из перечисленных «подрынков».
1.2. Невозможно пока очертить круг участников рынка, определить и разграничить функции, которые они выполняют.
1.3. Немалые трудности представляет определение, кто же является «клиентом» рынка?
Инвестор? Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги для получения прибыли. Правильно ли называть человека, который покупает будущую квартиру – инвестором?
Предполагаю, что со мной согласятся коллеги, если скажу, что таких вопросов, неопределенностей и «темных» пятен множество.
Самое же основное проявление неструктурированности и отсутствия признаков идентификации заключается в информационной закрытости рынка недвижимости (РН), которая особо остро проявляет себя на региональном уровне. Это приводит к недостатку объективной информации о РН. Еще год тому назад с трибуны УБА мы обратились ко всей девелоперско-строительной и риэлтерской общественности с призывом о создании инструментов для получения мало-мальски достоверной информации и аналитики.
http://avantazh.ua/news/2008/11/563
http://avantazh.ua/news/2008/01/562
К сожалению, наши призывы так и остались призывами и субъекты рынка, зачастую используют или даже генерируют недостоверную информацию.
2. Кризис инструментов финансирования
Во всем мире атрибутами РН являются:
а) ипотека;
б) «длинные» деньги.
Если ипотечное кредитование у нас начало зарождаться, то второй атрибут – длинные деньги к нашему рынку не «приклеился». Финансирование объектов жилого строительства велось за счет доверительных средств, что представляло собой покупку будущего блага, частично за счет средств застройщика, частично – за счет краткосрочных кредитов банков. Возможные риски такого финансирования перекрывались за счет роста цен и увеличения количества возводимых объектов. Спад покупательной активности, «лихорадка» в банковской сфере, приведшая к сокращению объемов ипотечного кредитования, удорожание, а впоследствии прекращение кредитования привело к остановке многих строящихся объектов недвижимости. Возникли сложности как с выполнениями обязательств по полученным доверительным средствам, так и погашением ранее полученных заемных средств. Эта ситуация связана с «болезнью роста». Многие застройщики не имеют необходимого опыта финансового планирования, не учитывают должным образом свои риски.
Описанный здесь пункт я бы дал название институциональный кризис инструментов финансирования. С одной стороны, он стал результатом внешних факторов: недоразвитости финансовых и инвестиционных институтов; с другой – внутренних: произошла недооценка рисков финансирования, к которой добавилось отсутствие достоверной маркетинговой информации
Уже сейчас становится понятным, что строительство на «коротких» деньгах «кануло в Лету». Когда ипотечный рынок очнется, на смену должны прийти «длинные схемы финансирования». И не только для покупателей квартир, но и для девелоперских компаний. Кроме того, должны появиться специализированные инвестиционные фонды, которые будут обеспечивать долгосрочное финансирование.
Как скоро прогнозируется такая трансформация на РН? Все зависит от стабилизации мировых финансовых рынков и национального экономико-политического спокойствия.
Не стоит, правда, забывать и о том, что недорогие длинные деньги могут появиться, только тогда, когда отрасль будет готова работать по высоким финансовым стандартам и сможет предлагать рынку высокопрофессиональные проекты.
Не исключено, что в ближайшее время нас ждет появление новых финансовых инструментов. До последнего времени инвестиционная потребность рынка жилой недвижимости реализовывалась через прямое инвестирование в объекты недвижимости (м. кв.). При этом инвестор нес все риски самостоятельно. Сейчас очевидно, что без появления институтов, которые могли бы:
а) вести профессиональную деятельность по размещению средств;
б) диверсифицировать риски;
в) упрощать процедуру инвестирования
инвестиционные ресурсы физических лиц не вернутся на рынок.
Прообразом таких инструментов могли бы стать фонды операций с недвижимостью, в деятельность которых необходимо вносить некоторые законодательные изменения.
3. Кризис доверительного управления
Рынок жилой недвижимости строился на основе доверительного управления средствами. В период курсовой стабильности и высокой ценовой динамики риски доверительного размещения средства, когда объектом вложения средств была не недвижимость, а имущественные права на будущую недвижимость, были сбалансированы.
Преодоление кризиса «доверительного управления» будет происходить через трансформацию рынка. Покупаться будет уже готовое жилье или жилье в домах с высокой степенью готовности. Как следствие, покупка готового жилья придет на место покупки имущественных прав. Мне кажется, что это единственный действенный способ преодоления недоверия к первичному РН.
Выводы:
Преодоление «институциональной» компоненты кризиса и, как результат, возобновление финансирования проектов в сфере недвижимости станет возможным тогда, когда:
1. Рынок выйдет на новую ступень своей профессиональности. Убежден, что профессионализация субъектов (операторов) РН сможет вернуть утраченное доверие;
2. Рынок получит возможность привлекать длинные деньги;
3. Рынок определиться с наполняющими его дефинициями и собственной структурой – станет понятным перечень операторов рынка, закрепленный за ними функционал и т.д.;
4. Произойдет переход от рынка продажи имущественных прав к рынку готового жилья.
К сожалению, приходится констатировать, что сколько-нибудь глубокого анализа причин, по которым произошел спад, увы, ни от одного из игроков рынка я не увидел. А коль нет анализа причин – нет и понимая, как отрасль будет выходить из пике.
Возьму на себя смелость выложить на всеобщее обсуждение отдельные аспекты анализа этих причин. Глубина кризиса рынка недвижимости, по моему мнению, связана с тем, что мы имеем «наслоение» двух кризисных процессов. Кроме мировых финансовых катаклизмов, серьезно проявил себя специфический отраслевой институциональный кризис, который и был «вызван к жизни» первым.
1. Что позволяет судить об институциональной природе кризиса рынка недвижимости?
1.1. Рынок не имеет самоидентификации и устоявшейся структуры. У широких групп общественности, участников рынка и аналитиков нет четких параметров и критериев для его упорядочения:
- Если рынок недвижимости, то какой? Жилой или коммерческой, первичной/вторичной? Думаю, не стоит говорить, что пресловутый кризис по-разному проявляет себя на каждом из перечисленных «подрынков».
1.2. Невозможно пока очертить круг участников рынка, определить и разграничить функции, которые они выполняют.
1.3. Немалые трудности представляет определение, кто же является «клиентом» рынка?
Инвестор? Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги для получения прибыли. Правильно ли называть человека, который покупает будущую квартиру – инвестором?
Предполагаю, что со мной согласятся коллеги, если скажу, что таких вопросов, неопределенностей и «темных» пятен множество.
Самое же основное проявление неструктурированности и отсутствия признаков идентификации заключается в информационной закрытости рынка недвижимости (РН), которая особо остро проявляет себя на региональном уровне. Это приводит к недостатку объективной информации о РН. Еще год тому назад с трибуны УБА мы обратились ко всей девелоперско-строительной и риэлтерской общественности с призывом о создании инструментов для получения мало-мальски достоверной информации и аналитики.
http://avantazh.ua/news/2008/11/563
http://avantazh.ua/news/2008/01/562
К сожалению, наши призывы так и остались призывами и субъекты рынка, зачастую используют или даже генерируют недостоверную информацию.
2. Кризис инструментов финансирования
Во всем мире атрибутами РН являются:
а) ипотека;
б) «длинные» деньги.
Если ипотечное кредитование у нас начало зарождаться, то второй атрибут – длинные деньги к нашему рынку не «приклеился». Финансирование объектов жилого строительства велось за счет доверительных средств, что представляло собой покупку будущего блага, частично за счет средств застройщика, частично – за счет краткосрочных кредитов банков. Возможные риски такого финансирования перекрывались за счет роста цен и увеличения количества возводимых объектов. Спад покупательной активности, «лихорадка» в банковской сфере, приведшая к сокращению объемов ипотечного кредитования, удорожание, а впоследствии прекращение кредитования привело к остановке многих строящихся объектов недвижимости. Возникли сложности как с выполнениями обязательств по полученным доверительным средствам, так и погашением ранее полученных заемных средств. Эта ситуация связана с «болезнью роста». Многие застройщики не имеют необходимого опыта финансового планирования, не учитывают должным образом свои риски.
Описанный здесь пункт я бы дал название институциональный кризис инструментов финансирования. С одной стороны, он стал результатом внешних факторов: недоразвитости финансовых и инвестиционных институтов; с другой – внутренних: произошла недооценка рисков финансирования, к которой добавилось отсутствие достоверной маркетинговой информации
Уже сейчас становится понятным, что строительство на «коротких» деньгах «кануло в Лету». Когда ипотечный рынок очнется, на смену должны прийти «длинные схемы финансирования». И не только для покупателей квартир, но и для девелоперских компаний. Кроме того, должны появиться специализированные инвестиционные фонды, которые будут обеспечивать долгосрочное финансирование.
Как скоро прогнозируется такая трансформация на РН? Все зависит от стабилизации мировых финансовых рынков и национального экономико-политического спокойствия.
Не стоит, правда, забывать и о том, что недорогие длинные деньги могут появиться, только тогда, когда отрасль будет готова работать по высоким финансовым стандартам и сможет предлагать рынку высокопрофессиональные проекты.
Не исключено, что в ближайшее время нас ждет появление новых финансовых инструментов. До последнего времени инвестиционная потребность рынка жилой недвижимости реализовывалась через прямое инвестирование в объекты недвижимости (м. кв.). При этом инвестор нес все риски самостоятельно. Сейчас очевидно, что без появления институтов, которые могли бы:
а) вести профессиональную деятельность по размещению средств;
б) диверсифицировать риски;
в) упрощать процедуру инвестирования
инвестиционные ресурсы физических лиц не вернутся на рынок.
Прообразом таких инструментов могли бы стать фонды операций с недвижимостью, в деятельность которых необходимо вносить некоторые законодательные изменения.
3. Кризис доверительного управления
Рынок жилой недвижимости строился на основе доверительного управления средствами. В период курсовой стабильности и высокой ценовой динамики риски доверительного размещения средства, когда объектом вложения средств была не недвижимость, а имущественные права на будущую недвижимость, были сбалансированы.
Преодоление кризиса «доверительного управления» будет происходить через трансформацию рынка. Покупаться будет уже готовое жилье или жилье в домах с высокой степенью готовности. Как следствие, покупка готового жилья придет на место покупки имущественных прав. Мне кажется, что это единственный действенный способ преодоления недоверия к первичному РН.
Выводы:
Преодоление «институциональной» компоненты кризиса и, как результат, возобновление финансирования проектов в сфере недвижимости станет возможным тогда, когда:
1. Рынок выйдет на новую ступень своей профессиональности. Убежден, что профессионализация субъектов (операторов) РН сможет вернуть утраченное доверие;
2. Рынок получит возможность привлекать длинные деньги;
3. Рынок определиться с наполняющими его дефинициями и собственной структурой – станет понятным перечень операторов рынка, закрепленный за ними функционал и т.д.;
4. Произойдет переход от рынка продажи имущественных прав к рынку готового жилья.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи
- Неконкретність вимог податкового органу для розблокування податкових накладних Євген Морозов 19:05
- МВФ і пенсії Андрій Павловський 11:49
- Різниця податкового боргу від безнадійного податкового боргу Євген Морозов вчора о 15:33
- Маастрихтський договір: початок нової ери в історії Європи Юрій Гусєв вчора о 14:03
- Воєнний час і майно: чи можна захистити власність від вилучення? Світлана Приймак вчора о 12:56
- Вчимося та вчимо дітей: постановка цілей та планування Інна Бєлянська вчора о 11:33
- Інноваційний дизайн для медичних закладів: комфорт та екологічність Алеся Карнаухова вчора о 11:02
- Використання фотографій для навчання штучного інтелекту: німецький судовий прецедент Олександр Мисенко вчора о 10:29
- Відсутність штатного закупівельника в ЗСУ: втрачені можливості для забезпечення армії Євгеній Сільверстов вчора о 10:24
- Як встановити факт позбавлення особистої свободи внаслідок війни Дмитро Зенкін 31.10.2024 18:17
- Одеський гамбіт Вербицького – Ткачука Євген Магда 31.10.2024 16:45
- Цифрові інновації у соціальному захисті: досвід України Костянтин Кошеленко 31.10.2024 16:41
- Результат камеральної перевірки при розбіжностях між даними ЄРПН і у декларації Євген Морозов 31.10.2024 15:30
- Як Єдина інформаційна система змінить соціальну сферу України Світлана Приймак 31.10.2024 14:24
- Чому варто інвестувати в житло в Україні Раміль Мехтієв 31.10.2024 08:57
Топ за тиждень
Популярне
-
Німеччина визнала провал програми працевлаштування українців: допомогли з роботою менш як 1%
Бізнес 61450
-
Німеччина могла б уникнути спаду економіки, якби працівники рідше брали лікарняний – FT
Бізнес 25897
-
У Києві збираються побудувати нову вулицю за 1,56 млрд грн
Бізнес 8538
-
На ринку продажів нових автомобілів в Україні змінився лідер: Toyota втратила позиції
Бізнес 7565
-
Бізнес-тиждень: Держбюджет-2025, впровадження 5G та підвищення рейтингів українських банків
Бізнес 6987
Контакти
E-mail: [email protected]