Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
12.10.2009 13:20
Институциональные составляющие кризиса рынка недвижимости или что подсказывают итоги 2009 года
В статье автор приводит свое видение причин глубокого кризиса украинского рынка недвижимости и его особенностей. Высказывается идея о том, что среди прочего, на РН в большой степени повлиял институциональный коллапс.
Год существования в условиях кризиса позволяет уже делать некоторые обобщения и выводы. Очевидно, что этот период войдет в историю благодаря рекордному – более чем на 50% – спаду объемов выполняемых строительных работ. Ощущая катастрофическое сжатие рынка, девелоперы, строители и аналитики рынка пытаются разобраться в ситуации, ломая немало копий в дискуссиях. Ключевой темой для обсуждения становится, вопрос «дна», а точнее: возможности/невозможности падения цен на жилье и другие виды недвижимости.
К сожалению, приходится констатировать, что сколько-нибудь глубокого анализа причин, по которым произошел спад, увы, ни от одного из игроков рынка я не увидел. А коль нет анализа причин – нет и понимая, как отрасль будет выходить из пике.
Возьму на себя смелость выложить на всеобщее обсуждение отдельные аспекты анализа этих причин. Глубина кризиса рынка недвижимости, по моему мнению, связана с тем, что мы имеем «наслоение» двух кризисных процессов. Кроме мировых финансовых катаклизмов, серьезно проявил себя специфический отраслевой институциональный кризис, который и был «вызван к жизни» первым.
1. Что позволяет судить об институциональной природе кризиса рынка недвижимости?
1.1. Рынок не имеет самоидентификации и устоявшейся структуры. У широких групп общественности, участников рынка и аналитиков нет четких параметров и критериев для его упорядочения:
- Если рынок недвижимости, то какой? Жилой или коммерческой, первичной/вторичной? Думаю, не стоит говорить, что пресловутый кризис по-разному проявляет себя на каждом из перечисленных «подрынков».
1.2. Невозможно пока очертить круг участников рынка, определить и разграничить функции, которые они выполняют.
1.3. Немалые трудности представляет определение, кто же является «клиентом» рынка?
Инвестор? Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги для получения прибыли. Правильно ли называть человека, который покупает будущую квартиру – инвестором?
Предполагаю, что со мной согласятся коллеги, если скажу, что таких вопросов, неопределенностей и «темных» пятен множество.
Самое же основное проявление неструктурированности и отсутствия признаков идентификации заключается в информационной закрытости рынка недвижимости (РН), которая особо остро проявляет себя на региональном уровне. Это приводит к недостатку объективной информации о РН. Еще год тому назад с трибуны УБА мы обратились ко всей девелоперско-строительной и риэлтерской общественности с призывом о создании инструментов для получения мало-мальски достоверной информации и аналитики.
http://avantazh.ua/news/2008/11/563
http://avantazh.ua/news/2008/01/562
К сожалению, наши призывы так и остались призывами и субъекты рынка, зачастую используют или даже генерируют недостоверную информацию.
2. Кризис инструментов финансирования
Во всем мире атрибутами РН являются:
а) ипотека;
б) «длинные» деньги.
Если ипотечное кредитование у нас начало зарождаться, то второй атрибут – длинные деньги к нашему рынку не «приклеился». Финансирование объектов жилого строительства велось за счет доверительных средств, что представляло собой покупку будущего блага, частично за счет средств застройщика, частично – за счет краткосрочных кредитов банков. Возможные риски такого финансирования перекрывались за счет роста цен и увеличения количества возводимых объектов. Спад покупательной активности, «лихорадка» в банковской сфере, приведшая к сокращению объемов ипотечного кредитования, удорожание, а впоследствии прекращение кредитования привело к остановке многих строящихся объектов недвижимости. Возникли сложности как с выполнениями обязательств по полученным доверительным средствам, так и погашением ранее полученных заемных средств. Эта ситуация связана с «болезнью роста». Многие застройщики не имеют необходимого опыта финансового планирования, не учитывают должным образом свои риски.
Описанный здесь пункт я бы дал название институциональный кризис инструментов финансирования. С одной стороны, он стал результатом внешних факторов: недоразвитости финансовых и инвестиционных институтов; с другой – внутренних: произошла недооценка рисков финансирования, к которой добавилось отсутствие достоверной маркетинговой информации
Уже сейчас становится понятным, что строительство на «коротких» деньгах «кануло в Лету». Когда ипотечный рынок очнется, на смену должны прийти «длинные схемы финансирования». И не только для покупателей квартир, но и для девелоперских компаний. Кроме того, должны появиться специализированные инвестиционные фонды, которые будут обеспечивать долгосрочное финансирование.
Как скоро прогнозируется такая трансформация на РН? Все зависит от стабилизации мировых финансовых рынков и национального экономико-политического спокойствия.
Не стоит, правда, забывать и о том, что недорогие длинные деньги могут появиться, только тогда, когда отрасль будет готова работать по высоким финансовым стандартам и сможет предлагать рынку высокопрофессиональные проекты.
Не исключено, что в ближайшее время нас ждет появление новых финансовых инструментов. До последнего времени инвестиционная потребность рынка жилой недвижимости реализовывалась через прямое инвестирование в объекты недвижимости (м. кв.). При этом инвестор нес все риски самостоятельно. Сейчас очевидно, что без появления институтов, которые могли бы:
а) вести профессиональную деятельность по размещению средств;
б) диверсифицировать риски;
в) упрощать процедуру инвестирования
инвестиционные ресурсы физических лиц не вернутся на рынок.
Прообразом таких инструментов могли бы стать фонды операций с недвижимостью, в деятельность которых необходимо вносить некоторые законодательные изменения.
3. Кризис доверительного управления
Рынок жилой недвижимости строился на основе доверительного управления средствами. В период курсовой стабильности и высокой ценовой динамики риски доверительного размещения средства, когда объектом вложения средств была не недвижимость, а имущественные права на будущую недвижимость, были сбалансированы.
Преодоление кризиса «доверительного управления» будет происходить через трансформацию рынка. Покупаться будет уже готовое жилье или жилье в домах с высокой степенью готовности. Как следствие, покупка готового жилья придет на место покупки имущественных прав. Мне кажется, что это единственный действенный способ преодоления недоверия к первичному РН.
Выводы:
Преодоление «институциональной» компоненты кризиса и, как результат, возобновление финансирования проектов в сфере недвижимости станет возможным тогда, когда:
1. Рынок выйдет на новую ступень своей профессиональности. Убежден, что профессионализация субъектов (операторов) РН сможет вернуть утраченное доверие;
2. Рынок получит возможность привлекать длинные деньги;
3. Рынок определиться с наполняющими его дефинициями и собственной структурой – станет понятным перечень операторов рынка, закрепленный за ними функционал и т.д.;
4. Произойдет переход от рынка продажи имущественных прав к рынку готового жилья.
К сожалению, приходится констатировать, что сколько-нибудь глубокого анализа причин, по которым произошел спад, увы, ни от одного из игроков рынка я не увидел. А коль нет анализа причин – нет и понимая, как отрасль будет выходить из пике.
Возьму на себя смелость выложить на всеобщее обсуждение отдельные аспекты анализа этих причин. Глубина кризиса рынка недвижимости, по моему мнению, связана с тем, что мы имеем «наслоение» двух кризисных процессов. Кроме мировых финансовых катаклизмов, серьезно проявил себя специфический отраслевой институциональный кризис, который и был «вызван к жизни» первым.
1. Что позволяет судить об институциональной природе кризиса рынка недвижимости?
1.1. Рынок не имеет самоидентификации и устоявшейся структуры. У широких групп общественности, участников рынка и аналитиков нет четких параметров и критериев для его упорядочения:
- Если рынок недвижимости, то какой? Жилой или коммерческой, первичной/вторичной? Думаю, не стоит говорить, что пресловутый кризис по-разному проявляет себя на каждом из перечисленных «подрынков».
1.2. Невозможно пока очертить круг участников рынка, определить и разграничить функции, которые они выполняют.
1.3. Немалые трудности представляет определение, кто же является «клиентом» рынка?
Инвестор? Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги для получения прибыли. Правильно ли называть человека, который покупает будущую квартиру – инвестором?
Предполагаю, что со мной согласятся коллеги, если скажу, что таких вопросов, неопределенностей и «темных» пятен множество.
Самое же основное проявление неструктурированности и отсутствия признаков идентификации заключается в информационной закрытости рынка недвижимости (РН), которая особо остро проявляет себя на региональном уровне. Это приводит к недостатку объективной информации о РН. Еще год тому назад с трибуны УБА мы обратились ко всей девелоперско-строительной и риэлтерской общественности с призывом о создании инструментов для получения мало-мальски достоверной информации и аналитики.
http://avantazh.ua/news/2008/11/563
http://avantazh.ua/news/2008/01/562
К сожалению, наши призывы так и остались призывами и субъекты рынка, зачастую используют или даже генерируют недостоверную информацию.
2. Кризис инструментов финансирования
Во всем мире атрибутами РН являются:
а) ипотека;
б) «длинные» деньги.
Если ипотечное кредитование у нас начало зарождаться, то второй атрибут – длинные деньги к нашему рынку не «приклеился». Финансирование объектов жилого строительства велось за счет доверительных средств, что представляло собой покупку будущего блага, частично за счет средств застройщика, частично – за счет краткосрочных кредитов банков. Возможные риски такого финансирования перекрывались за счет роста цен и увеличения количества возводимых объектов. Спад покупательной активности, «лихорадка» в банковской сфере, приведшая к сокращению объемов ипотечного кредитования, удорожание, а впоследствии прекращение кредитования привело к остановке многих строящихся объектов недвижимости. Возникли сложности как с выполнениями обязательств по полученным доверительным средствам, так и погашением ранее полученных заемных средств. Эта ситуация связана с «болезнью роста». Многие застройщики не имеют необходимого опыта финансового планирования, не учитывают должным образом свои риски.
Описанный здесь пункт я бы дал название институциональный кризис инструментов финансирования. С одной стороны, он стал результатом внешних факторов: недоразвитости финансовых и инвестиционных институтов; с другой – внутренних: произошла недооценка рисков финансирования, к которой добавилось отсутствие достоверной маркетинговой информации
Уже сейчас становится понятным, что строительство на «коротких» деньгах «кануло в Лету». Когда ипотечный рынок очнется, на смену должны прийти «длинные схемы финансирования». И не только для покупателей квартир, но и для девелоперских компаний. Кроме того, должны появиться специализированные инвестиционные фонды, которые будут обеспечивать долгосрочное финансирование.
Как скоро прогнозируется такая трансформация на РН? Все зависит от стабилизации мировых финансовых рынков и национального экономико-политического спокойствия.
Не стоит, правда, забывать и о том, что недорогие длинные деньги могут появиться, только тогда, когда отрасль будет готова работать по высоким финансовым стандартам и сможет предлагать рынку высокопрофессиональные проекты.
Не исключено, что в ближайшее время нас ждет появление новых финансовых инструментов. До последнего времени инвестиционная потребность рынка жилой недвижимости реализовывалась через прямое инвестирование в объекты недвижимости (м. кв.). При этом инвестор нес все риски самостоятельно. Сейчас очевидно, что без появления институтов, которые могли бы:
а) вести профессиональную деятельность по размещению средств;
б) диверсифицировать риски;
в) упрощать процедуру инвестирования
инвестиционные ресурсы физических лиц не вернутся на рынок.
Прообразом таких инструментов могли бы стать фонды операций с недвижимостью, в деятельность которых необходимо вносить некоторые законодательные изменения.
3. Кризис доверительного управления
Рынок жилой недвижимости строился на основе доверительного управления средствами. В период курсовой стабильности и высокой ценовой динамики риски доверительного размещения средства, когда объектом вложения средств была не недвижимость, а имущественные права на будущую недвижимость, были сбалансированы.
Преодоление кризиса «доверительного управления» будет происходить через трансформацию рынка. Покупаться будет уже готовое жилье или жилье в домах с высокой степенью готовности. Как следствие, покупка готового жилья придет на место покупки имущественных прав. Мне кажется, что это единственный действенный способ преодоления недоверия к первичному РН.
Выводы:
Преодоление «институциональной» компоненты кризиса и, как результат, возобновление финансирования проектов в сфере недвижимости станет возможным тогда, когда:
1. Рынок выйдет на новую ступень своей профессиональности. Убежден, что профессионализация субъектов (операторов) РН сможет вернуть утраченное доверие;
2. Рынок получит возможность привлекать длинные деньги;
3. Рынок определиться с наполняющими его дефинициями и собственной структурой – станет понятным перечень операторов рынка, закрепленный за ними функционал и т.д.;
4. Произойдет переход от рынка продажи имущественных прав к рынку готового жилья.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи
- Трансплантація органів в Україні: відродження надії чи етичний виклик? Дмитро Зенкін вчора о 16:40
- Американські спонсори російського тероризму Володимир Горковенко 11.01.2025 23:52
- Китайські електрокари та регуляторна політика ЄС: чи є шанс у Європи вийти з кризи? Олексій Гнатенко 11.01.2025 12:47
- Перший президент США, який вступить на посаду із судимістю Світлана Приймак 10.01.2025 17:36
- Советы по обжалованию штрафов за отсутствие военного документа Віра Тарасенко 10.01.2025 17:16
- Три покарання за одне порушення – це абсурд. Маємо залишити одне адекватне Галина Янченко 10.01.2025 16:03
- Колективний договір як гарант трудових прав: практика, виклики, і закордонний досвід Дмитро Зенкін 10.01.2025 15:18
- Фактична перевірка податковою і місце її проведення Леся Дубчак 10.01.2025 13:57
- Про пенсії і справедливісь Андрій Павловський 10.01.2025 12:44
- 50% піратських сервісів – російські. Яку загрозу це становить для українців? В’ячеслав Мієнко 10.01.2025 10:00
- Нові правила ліцензування у 2025 році: що зміниться для бізнесу? Юлія Мороз 10.01.2025 09:49
- Як ірландський досвід (не)резонує українську драму Ірина Голіздра 09.01.2025 16:38
- Опіка над майном безвісно відсутніх осіб: як законодавчі зміни змінюють реальність? Світлана Приймак 09.01.2025 14:21
- Інновація у збереженні енергії в епоху ВДЕ Олексій Гнатенко 09.01.2025 11:37
- Міжнародна енергетична співпраця: виклики, можливості та юридичні аспекти Ростислав Никітенко 09.01.2025 11:36
Топ за тиждень
Популярне
-
Таки вся Одеса за це пересварилась. Що одесити думають про деколонізацію
65491
-
На Миколаївщині відкрили новий митний термінал – фото
Бізнес 4348
-
Крайня північ України. Новгород-Сіверський – місто, де говорять про обстріли, ціни та "ждунів"
3876
-
Як Ілон Маск перетворює соцмережу Х на політичний інструмент
Думка 2689
-
Чи стане Узбекистан новою точкою на мапі світових архітектурних досягнень — фото
Життя 1830
Контакти
E-mail: [email protected]