Анализ влияния государства на отношения на рынке недвижимости ОАЭ на примере Дубая
Только вчитайтесь вэти грандиозные цифры. Башня Burj Khalifa в эмирате Дубай по-прежнемувозглавляет список самых высоких зданий мира. В первом квартале 2015 года вДубае начнут строительство самого большого по площади торгового центра в мире TheMall of the World. На сегодняшний день самый крупный торговый центр мира DubaiMall также находится в Дубае. Ожидается, что новый ТЦ смогут посещать до 180млн покупателей ежегодно. По данным инвестиционной компании DubaiHolding, Dubai Mall ежегоднопосещают 75 млн человек. В прошлом году стало известно о проекте расширениямеждународного аэропорта Al Maktoum International. Через 6-8 лет аэропортсможет увеличить пассажиропоток до 120 млн человек. По данным Центра авиацииАзиатско-Тихоокеанского региона CAPA (Centre for Asia Pacific Aviation), в 2015году международный аэропорт Дубая лидирует в мире по загруженности. За 2014 годон принял 18,36 млн человек, обогнав лондонский Хитроу, который перевез 16,1млн человек. На начало 2016-гозапланирован запуск тендера на строительство амбициозного экологического жилогорайона DesertRose, рассчитанного на 160 тыс. жителей, которыйобойдется в 8,2 млрд долларов. Четыре из 97 небоскребов выше 200 метров,построенных в 2014 году, были возведены в ОАЭ. В их числе комплекс WorldTrade Center в Абу-Даби высотой 381 метр, который стал вторым по высотенебоскребом из числа возведенных в прошлом году. Список впечатляющих размахом,а тем более небольших проектов можно продолжать очень долго. В связи с буйным ростом экономики и туризмауже многие годы в ОАЭ наблюдается строительный бум. Так, исследованиеконсалтинговой компании EC Harris показывает, что к 2020-му Дубай в очереднойраз столкнется с нехваткой жилой недвижимости, потому что на этот год в Дубаезапланировано проведение всемирной выставки Expo 2020. Предполагается, что ее посетят до 25млн человек.
Секрет такогобуйного роста рынка кроется в грамотных решениях, принимаемых руководствомстраны. Интересно, что еще в конце ХIX— начале XX века эмир Дубая для привлечения иностранныхторговцев в свой город существенно снизил уровень налогообложения. Точкой отсчетароста ОАЭ можно считать середину XXстолетия, когда натерритории страны были найдены крупные месторождения нефти. Уже в 1962 годуАбу-Даби первым из эмиратов стал экспортировать нефть. Стремительному ростублагополучия страны способствовал скачок цен на нефть в 1973-м, благодаря чемугосударство прошло ускоренный путь развития. Всего за четверть столетия странадостигла высокого уровня благосостояния.
Дальновидныеруководители ОАЭ прекрасно понимают, что жить благодаря одной лишь добычеприродных ископаемых не получится — цены на нефть могут упасть сами, всоответствии с законами рынка, или их падению могут существеннопоспособствовать другие игроки, как это уже не раз доказывала история ХХ и ХXI веков. Поэтому в ОАЭ уже много лет работаютнад альтернативной программой развития страны, уделяя особое внимание туристическойсоставляющей — это крупные и глобальные культурные, спортивные и другиемероприятия, разработка и воплощение в жизнь все более дорогих, красивых ибезумных инфраструктурных проектов и мегакомплексов.
За впечатляющимипроектами и цифрами кроется грамотная законодательная база, способствующая здоровойконкуренции на рынке недвижимости и постоянному притоку инвестиционногокапитала. Одной из самых показательных и успешных моделей роста среди эмиратовОАЭ является модель роста эмирата Дубай. Так, первый шаг к нынешнему успехуДубая был сделан 24 января 1960 года, когда был основан Земельный департаментэмирата, государственный орган, регистрирующий права собственности на землю инедвижимость в эмирате. С начала 2000-х годов правительство Дубая взялось зазаконодательную базу, регулирующую сферу недвижимости, постепенно упорядочиваяотношения между государством и собственниками и грамотно ее совершенствуя, чемспособствовало настоящему строительному чуду.
С решением правительстваДубая в 2001 году разрешить гражданам стран, не входящих в Совет сотрудничестваарабских государств Персидского залива (Королевство Саудовская Аравия,Объединенные Арабские Эмираты, Оман, Катар, Кувейт и Бахрейн), владетьнедвижимостью в течение 99 лет на определенной территории эмирата. Такиетерритории получили название «лизхолд эриа».
В 2002 году кронпринцДубая шейх Мохаммед ибн Рашин аль-Мактум издал указ, позволяющий иностраннымгражданам приобретать недвижимость в эмирате. Эти территории получили название«фрихолд эриа». Такой законодательный шаг дал первый импульс к привлечениюиностранных инвестиций в сектор недвижимости Дубая и послужил причинойстроительного бума в эмирате. Указ был законодательно оформлен в Законе №7 от2006 года «О регистрации недвижимости в эмирате Дубай», статья 4, закрепляющемправо на владение недвижимостью на «фрихолд эриа» в течение неограниченногосрока и владение недвижимостью сроком, не превышающим 99 лет, на «лизхолдэриа». В числе наиболее важных также Закон №2 «О регулировании арендынедвижимости» (2003 год), Закон №85 «О регулировании регистра брокеров понедвижимости» (2006 год), Закон №16 «О создании Управления по регулированиюопераций с недвижимостью» (2007 год). Согласно этому закону был созданДепартамент земельных ресурсов Дубая, агентство, которое регулирует, формируети лицензирует деятельность в секторе недвижимости Дубая, — занимается разработкойи усовершенствованием правил, процедур и планов развития сектора недвижимости,лицензированием всех видов деятельности, связанной с недвижимостью, управлениемсчетами условного депонирования застройщиков, регулированием и регистрациейдоговоров аренды и сообществ владельцев, согласованием рекламных кампаний поновым объектам, исследованиями сектора недвижимости и др. В 2007-м были принятыпостановление №27 «Об аренде в эмирате Дубай», постановление №30 «О созданииСпециального судебного комитета для рассмотрения вопросов аренды», Закон №27 «Оправе собственности недвижимости в совместном владении в эмирате Дубай», Закон№8 «О гарантийных счетах объектов застройки в эмирате Дубай». В 2008 годупринят еще один очень важный закон — №14 «Об ипотеке в эмирате Дубай».
Одновременно сзаконодательным регулированием в секторе недвижимости с апреля 2000 года Дубайначал активно развивать программу электронного государства, когда кронпринцДубая шейх Мохаммед ибн Рашин аль-Мактум и по совместительству министр обороныОАЭ задался вопросом о том, каким образом современные информационные технологиии Интернет можно поставить на службу государству. Таким образом, в Дубае и ОАЭполучили развитие государственные программы «электронное правительство»,«электронный гражданин», «электронный документооборот для всех проектов»,позволяющие повысить скорость и эффективность работы государственного аппарата,обеспечить прозрачность его действий.
Безусловно, такаясистема упрощенного документооборота не обошла стороной сектор недвижимости.Сегодня на интернет-порталах Земельного департамента можно оформить договоркупли-продажи недвижимости, зарегистрировать права собственности объекта настадии застройки, зарегистрировать договор аренды, рассчитать новую аренднуюставку согласно текущему индексу арендных цен в определенном районе эмирата,получить лицензию на предоставление брокерских услуг и др.
В 2012 году ко всеморганам, регулирующим сектор недвижимости Дубая, добавили Институт недвижимостиДубая, который ранее был частью Земельного департамента. В его задачи входитпредоставление образовательных программ, проведение исследований, выработкапредложений по усовершенствованию законодательства эмирата в части обеспеченияправ и гарантий всех участников рынка недвижимости и инвестиционнойпривлекательности эмирата.
Так, новейшуюисторию экономического развития Дубая можно условно разделить на трипоказательных периода (см. диаграмму 1 «Периоды развития рынка недвижимостиДубая с 2000-го по 2015 год»):
- 2000-2008 годы —период «строительного бума»
- 2009-2011 годы —период глобального финансового кризиса
- 2012 год и посегодняшний день — новый виток экономического роста
С тремя периодамиможно ознакомиться в диаграмме 1 «Цикл развития рынка недвижимости Дубая запериод с 2000-го по 2015 год».
В 2014-м был принятцелый комплекс законов, позволяющих регулировать проблему с так называемымперегревом на рынке недвижимости. Аналитики из компании JLL отметили в конце2014 года снижение активности покупателей и полагают, что в 2015-м арендныеставки могут подвергнуться ценовому регулированию, а то и снизиться на 10%. Этосвязано с тем, что владельцы недвижимости будут пытаться любой ценой удерживатьарендаторов.
Крейг Пламб, главаисследовательского департамента компании JLL Mena, так прокомментировалсложившуюся в конце 2014-го — начале 2015 года ситуацию на рынке: «Спрос нарынке недвижимости Дубая несколько снизился в последние полгода, однако этоохлаждение рынка может быть в некоторой степени позитивным знаком, посколькупрекратился бесконтрольный рост цен на недвижимость».
