Як правильно укласти договір оренди житла?

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

З цього вбачається, що Основний Закон гарантує право громадянам брати, а відповідно і здавати в оренду житлові приміщення, що є на сьогоднішній день є однім із найпопулярніших способів пасивного заробітку грошей.

Однак, на практиці достатньо часто виникають ситуації, коли впустивши до себе квартирантів доводиться стикатися з проблемами несвоєчасної орендної плати, випадковим псуванням техніки, або інших вартісних речей, що зумовлює необхідність вести переговори з наймачами та намагатися вирішити конфлікт мирним шляхом. Такі «малозначні» проблеми зовсім не складно вирішити в рамках правового поля, однак для цього необхідно, щоб між сторонами був, щонайменше, правильно укладений договір найму (оренди) житла, де мають бути прописані всі істотні умови.

Що собою представляє договір найму (оренди) житла?

Відповідно до ч. 1 ст. 810 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Такий договір укладається обов’язково у простій письмовій формі і може стосуватися будь – якого житла (приміщення, квартири, будинку) придатного для постійного проживання.

Які обов’язки законодавцем покладені на орендаря житла?

Відповідно до ст. 815 Цивільного кодексу України орендар житла має ряд обов’язків:

1) Здійснювати поточний ремонт житлового приміщення;

2) Своєчасно і в повному обсязі оплачувати орендну плату;

3) Не перешкоджати орендодавцю в проведенні перевірки орендованого приміщення;

4) Тримати наймане майно в чистоті і порядку, запобігати його пошкодженню;

5) Компенсувати збитки і усувати пошкодження, які сталися з вини квартиранта;

6) Вчасно оплачувати комунальні послуги (якщо інше не встановлено договором найму);

7) Не здійснювати без згоди орендодавця перебудову та перепланування квартири(будинку);

8) Забезпечувати збереження орендованої нерухомості і того, що в ній знаходиться.

У який спосіб можна сплачувати орендну плату?

Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Це означає, що сторони самостійно вирішують питання щодо розміру орендної плати без жодних прив’язок до норм закону. В договорі найму (оренди) житла бажано вказати в якій спосіб здійснюється плата за користування житлом (готівковий/безготівковий) та строки проведення розрахунків. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Слід зазначити, що одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Це означає, що без відповідної вказівки у договорі найму (оренди) житла орендодавець не може самостійно за власною ініціативою підвищити розмір орендної плати.

Хто зобов’язаний проводити ремонт житла, переданого у найм?

Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором.

При цьому до поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані складових житла: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.

До поняття капітального ремонту житла належать більш складні роботи, які потребують значних матеріальних та людських витрат. Йдеться про поновлення або заміну окремих конструкцій помешкання, інженерних конструкцій тощо.

Чи можна розірвати договір найму (оренди) житла та повернути гроші?

Договір оренди за своєю юридичною природою є правочином, який може бути розірваний як з ініціативи наймача так і наймодавця. Згідно ст. 825 Цивільного кодексу України наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Таке повідомлення може здійснюватися в усній формі, однак для того, щоб уникнути будь – яких непорозумінь, краще повідомити про це письмово рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Таким чином, вітчизняне законодавство досить детально регламентує порядок і механізм укладення договору найму (оренди) житла, однак, перед тим як укладати такий договір сторонам бажано отримати консультацію юриста і прописати в договорі всі істотні умови для того, щоб в подальшому не стикнутися з рядом проблем, які доведеться вирішувати в судовому порядку.