Податок на нерухоме майно

Однією із новин законодавства у 2013 році є введення податку на нерухоме майно, котрий передбачений статтею 265 Податкового кодексу України. Проаналізуємо дане нововведення.

Платники податку.

На перший погляд все зрозуміло хто є платником податку на нерухоме майно (далі - ПН) – це фізичні та юридичні особи власники нерухомого житлового майна в тому числі нерезиденти. Проте є момент, який не чітко прописано, а саме:  якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом (п.п. «б» п. 265.1.2. ст.. 265 ПКУ)

Зрозуміло, що якщо самі власники не визначились із оплатою ПН, то суд має право вирішити цей спір, але якщо власники нерухомого майна визначились, то невідомо яким документом має фіксуватись їх згода. Адже у цьому документі буде необхідно зазначити в яких частках (пропорціях) оплачує кожний власник ПН та порядок компенсації або передачі коштів особі, котра визначена платником ПН. Зрештою і необхідно особі, що визначена платником ПН доказати податковому органу, що саме вона є платником податку.

Якщо співвласники фізичні особи, то довіреність (доручення) на представлення інтересів засвідчується нотаріусом. Але якщо власники виявлять бажання укласти договір доручення, то закон не передбачає нотаріального посвідчення, але чи податковий орган прийме такий договір?

Зрештою закон не говорить, що згода має бути письмовою. Можливо отримавши повідомлення про оплату ПН, власники усно домовляться про визначення хто йде у банк платити податок і передають йому кошти пропорційно своїх часток.

Об’єкт оподаткування.

Пункт 265.2.1. ст..265 ПКУ чітко вказує, що об’єктом оподаткування є об’єкт житлової нерухомості. Пункт 14.1.129 ст. 14 ПКУ визначає, що є об’єктом житлової нерухомості - будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи: житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудова до житлового будинку, квартира, котедж - одно-, півтораповерховий будинок, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садовий будинок, дачний будинок.

У ст.. 4 Житлового кодексу вказано, що жилі будинки та жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України утворюють житловий фонд.

Пункт 265.2.2. ст.265 ПКУ визначає винятки, що не є об’єктом оподаткування за ПН. У п.п. «г» п. 265.2.2. ст.265 ПКУ вказано, що не є об’єктом оподаткування садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об’єкту на одного платника податків.

Тобто, сім’я із чоловіка, дружини та дітей може володіти спільно квартирою, чоловік окремо садовим будинком, а дружина окремо дачним будинком і за таких умов об’єктом оподаткування ПН буде лише квартира і то при умові, що її житлова площа перевищує 120 квадратних метрів.

База оподаткування.

Пункт 265.3.1. ст..265 ПКУ визначає, що базою оподаткування є житлова площа об’єкта житлової нерухомості. Ключовим у цій правові нормі є слово «житлова».

Державні будівельні норми України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005. Затверджено Державним будівельним комітетом України з будівництва та архітектури. В цьому документи наведено наступні дефініції: Загальна площа квартири (житлового будинку) - сумарна площа житлових і підсобних приміщень з урахуванням лоджій, балконів, веранд і терас, що враховуються з коефіцієнтом відповідно до додатка В.Підсобні приміщення квартири - приміщення, призначені для гігієнічних або господарсько-побутових потреб мешканців (ванна, вбиральня, душова, приміщення для прання, кухня, комора), а також передпокій, внутрішньоквартирний хол, коридор тощо.Площа квартири - сумарна площа житлових і підсобних приміщень квартири без урахування лоджій, балконів, веранд і терас.

З цих дефініцій випливає висновок, що об’єкт житлової нерухомості має житлову та підсобну площу. ПН оплачується лише із житлової площі об’єкта житлової нерухомості. Як правило загальна та житлова площа на об’єкт житлової нерухомості вказується у правовстановлюючих документах (свідоцтво про право власності).

Відповідно до ст. 23 ПКУ, базою оподаткування визнаються конкретні вартісні, фізичні або інші характеристики певного об'єкта оподаткування. База оподаткування - це фізичний, вартісний чи інший характерний вираз об'єкта оподаткування, до якого застосовується податкова ставка і який використовується для визначення розміру податкового зобов'язання. База оподаткування і порядок її визначення встановлюються цим Кодексом для кожного податку окремо.

У разі наявності у платника податку кількох об’єктів оподаткування база оподаткування обчислюється окремо за кожним з таких об’єктів, відповідно до п. 265.3.4 ст. 265 ПКУ.

У п.265.4 ст.265 ПКУ наведені пільги при оплаті ПН. База оподаткування об’єкта житлової нерухомості, що перебуває у власності фізичної особи - платника податку, зменшується:а) для квартири - на 120 кв. метрів; б) для житлового будинку - на 250 кв. метрів. Таке зменшення надається один раз за базовий податковий (звітний) період і застосовується до об’єкта житлової нерухомості, у якій фізична особа - платник податку зареєстрована в установленому законом порядку, або за вибором такого платника до будь-якого іншого об’єкта житлової нерухомості, який перебуває в його власності.

В першу чергу вбачається, що пільги про оплаті ПН надають лише фізичним особам, при цьому не залежно від статусу резидент чи нерезидент, проте юридичні особи не мають права на пільгу при оплаті ПН.

З однієї сторони п. 265.3.4 ст. 265 ПКУ база оподаткування обчислюється окремо за кожним з об’єктів оподаткування. З іншої сторони п 265.4 ст.265 ПКУ визначає, що пільга надається лише один раз за базовий податковий (звітний) період і застосовується до об’єкта житлової нерухомості, у якій фізична особа - платник податку зареєстрована в установленому законом порядку, або за вибором такого платника до будь-якого іншого об’єкта житлової нерухомості, який перебуває в його власності.

Уявімо ситуацію . Фізична особа володіє двома квартирами, житлова площа першої квартири 110 квадратних метрів, житлова площа другої квартири 80 квадратних метрів.

Якщо рахувати математично (ст.. 23 ПКУ) база оподаткування становить 190 кв.м., враховуючи розмір пільги база оподаткування зменшується на 120 кв.м. і становить 70 кв.м.

Проте вище наведені норми ПКУ вказують, що база оподаткування за кожною квартирою рахується окремо (тобто додавати їх не можна) і фізична особа може застосувати пільгу лише один раз і лише до одного об’єкту за власним вибором (тобто пільга застосовується лише до однієї квартири). Відтак маючи квартиру на 110 кв.м. та 80 кв.м. логічно застосувати її до квартири із більшою площею (110 кв.м.), а відтак база оподаткування становить 80 кв.м.

За таких умов база оподаткування більша, а відтак і більшим буде ПН.

Ставки ПН та податковий період ПН.

Податковий період ПН становить 1 рік, тобто податок оплачується один раз на календарний рік.

Ставки ПН становлять до 1% від мінімальної зарплати при умові, що житлова площа квартири не перевищує 250 кв.м. та будинку не перевищує 500 кв.м. або 2,7% від мінімальної зарплати, якщо перевищує.

Порядок обчислення суми податку

Для платників ПН фізичних осіб розмір ПН розраховує податковий орган за місцем знаходження об’єкту оподаткування. Платники ПН юридичні особи самостійно розраховують розмір ПН.

Розмір ПН податковий орган визначає у своєму ППР та надсилає платнику податку фізичній особі. Відповідно до ст.. 56 ПКУ, платник податків, який не погоджується із ППР має право оскаржити його у адміністративному або судовому порядку.

Проте п. 265.7.3. ст.. 265 ПКУ, визначає, що платники податку на підставі документів, що підтверджують їх право власності на об'єкт оподаткування та місце проживання (реєстрації), мають право звернутися до органів державної податкової служби для звірки даних щодо житлової площі житлової нерухомості, пільги зі сплати податку, ставки податку та нарахованої суми податку. Орган державної податкової служби проводить перерахунок суми податку і надсилає податкове повідомлення-рішення зазначеному власнику відповідно до цього пункту.

На перший погляд ст.. 265 ПКУ встановила спеціальний (особливий) перегляд ППР щодо ПН. Проте немає жодного підзаконного акту, який би детального регулював цю процедуру. Єдина база податкових знань, що на сайті ДПС України на день написання цієї статті не містить ніяких детальних відомостей з цього приводу, лише загальні норми із ПКУ. Надіємось, що на майбутнє ця правова колізія буде усунена.

Цікавим є ще момент, якщо право власності існує (виникло) не протягом цілого календарного року, то ПН оплачується лише за період протягом якого платник податків володів майном.

Оскільки ст.. 265 ПКУ вступила в дію лише 01 січня 2013 року, то звітний рік закінчиться 31 грудня 2013 року а мому ПН буде оплачуватись за 2013 рік у 2014 році.

Фізичні особи оплатять ПН протягом 60 днів з дня отримання ППР, а юридичні особи оплачують у звітному році по квартально, протягом 30 днів після закінчення кварталу.

Практика застосування норм ПКУ щодо оплати юридичними особами ПН буде формуватись вже у цьому 2013 році, а щодо оплати фізичними особами ПН буде формуватись лише 2014 році.