Розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання

Особливості розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання земельної ділянки (самочинне будівництво)

02 листопада 2022 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 922/3166/20, провадження № 12-36гс21 (ЄДРСРУ № 107510192) досліджувала питання щодо особливостей розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання земельної ділянки (самочинне будівництво) та строків звернення до суду за захистом порушених прав орендодавця.

Самочинне будівництво - це правопорушення, яке має триваючий характер та продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою до суду у цій справі. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.

З цього приводу Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.

По - перше: Відповідно до абзацу першого частини п`ятої статті 261 ЦК України за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.

За частиною першою статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).

(!!!) Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.

Слід звернути увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення судами рішень.

ВИСНОВОК № 1: Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки). 

По - друге: У постанові від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду виснував, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюються строки позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17.

Примітка: Негаторний позов - це позов власника, який є  фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод.  Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.

Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є наявність або відсутність в особи права володіння майном на момент звернення з позовом до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18).

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що негаторний позов розглядається у вітчизняній цивілістиці як класичний речовий спосіб захисту права власності (речовий позов, actio in rem). З цих причин він може бути пред`явлений лише для захисту абсолютного суб`єктивного цивільного права в абсолютному речовому правовідношенні, коли власник-позивач та правопорушник-відповідач не перебувають між собою у договірних чи в інших зобов`язальних правовідносинах, або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності.

Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов`язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично - з необмеженого кола осіб) і не створює саме по собі зобов`язального правовідношення.

Вказане відображається в правових висновках Великої Палати Верховного Суду. У постанові від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18, зокрема, встановлено, що позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, - припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов`язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.

Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів.

Отже, обґрунтованими є твердження про те, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини.

Метою позову є захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах.

ВИСНОВОК № 2: Позов про розірвання договору НЕ є негаторним позовом, як про це зазначено у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17 та від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 і Велика Палата Верховного Суду відступає від висновків Верховного Суду про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом.

ЗАГАЛЬНИЙ ВИСНОВОК: Нецільове використання земельної ділянки (самочинне будівництво) це протиправні дії, які тривають у часі, а тому орендодавець не обмежений у праві звернутися до суду з позовом про їх усунення у весь період дії договору оренди землі, незважаючи на те, що позов про розірвання договору не є негаторним.