Угоди, зареєстровані на біржі, (НЕ) підлягають нотаріальному посвідченню
Норма Цивільного кодексу України превалює над однопредметною нормою іншого Закону, а отже біржові договори купівлі-продажу нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню
09 вересня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 904/6233/21 (ЄДРСРУ № 106150240) досліджував питання щодо нотаріальному посвідченню угод укладених на товарній біржі.
Відповідно до частини другої статті 15 Закону «Про товарні біржі» (в редакції до 01.07.2021 р.) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Згідно з частиною четвертою статті 656 Цивільного кодексу України (в редакції, станом на момент укладення договору купівлі-продажу від 05.04.2018) до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті
Водночас відповідно до частини першої статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Статтею 657 Цивільного кодексу України встановлено вимоги щодо форми окремих видів договорів купівлі-продажу, згідно з якою договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Таким чином положення статті 657 Цивільного кодексу України встановлюють форму договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Відповідно до частини другої статті 4 Цивільного кодексу України основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України. Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції України та цього Кодексу. Якщо суб`єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов`язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Цивільного кодексу України.
Згідно з правовою позицією Конституційного Суду України конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному (абзац п`ятий пункту 3 мотивувальної частини Рішення від 03.10.1997 № 4-зп).
Виходячи з наведеного Конституційний Суд України в Рішенні від 13.03.2012 № 5-рп/2012 зазначив, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Цивільного кодексу України не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Цивільний кодекс України є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 Цивільного кодексу України.
ВАЖЛИВО: Отже, зазначення у Цивільному кодексі України про необхідність прийняття інших законів відповідно до цього Кодексу є достатньою підставою вважати, що норма Цивільного кодексу України превалює над однопредметною нормою іншого нормативно-правового акта, який має юридичну силу закону України.
Спеціальні норми закону можуть містити уточнюючі положення, проте не можуть прямо суперечити положенням Цивільного кодексу України.
Разом з тим при існуванні складної змістової колізії застосуванню підлягають норми того нормативно-правового акта, який повно та точно врегульовує конкретні правовідносини, містить чіткі та зрозумілі положення, які забезпечують передбачуваність законодавства та відповідають законним очікуванням суб`єктів правовідносин.
У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) знайшов своє застосування принцип правової визначеності. ЄСПЛ у своїх рішеннях неодноразово робив висновок, що принцип правової визначеності є одним з фундаментальних аспектів верховенства права (рішення у справах «Брумареску проти Румунії» (Brumarescu v. Romania), «Стіл та інші проти Сполученого Королівства» (Steel and others v. the United Kingdom) та ін.).
ЄСПЛ неодноразово вказував, що він виходить із таких вимог до національних нормативно-правових актів, щоб вони вважалися законом для цілей Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод: 1) нормативно-правовий акт повинен бути доступним: громадянинові як орієнтир правової поведінки і її наслідків, достатнім за тих правових норм, що застосовуються у конкретній справі; 2) норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з необхідною точністю (справа «Санді Таймз проти Сполученого Королівства» The Sunday Times v. The United Kingdom № 1 заява 6538/74 пункт 46). У справі «Кантоні проти Франції» (Cantoni v. France) ЄСПЛ зазначив, що закон має відповідати якісним вимогам: бути доступним і передбачуваним.
Аналіз нормативно-правових актів дає підстави стверджувати, що саме норми Цивільного кодексу України (чинні на момент виникнення спірних правовідносин) найбільш повно та точно врегульовували цивільні правовідносини щодо форми договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Подібний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188цс20).
Ураховуючи викладене, укладений на товарній біржі договір купівлі-продажу (в редакції Закону до 01.07.2021 р.), предметом якого було нерухоме майно, мав бути нотаріально посвідчений в силу положень статті 657 Цивільного кодексу України.
Відповідно до частини першої статті 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Звідси біржовий договір купівлі-продажу предметом якого було нерухоме майно та який не був нотаріально посвідчений, є нікчемним та відповідно до частини першої статті 216 Цивільного кодексу України не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на товарній біржі, підлягає нотаріальному посвідченню в силу положень статті 657 Цивільного кодексу України.
ВИСНОВОК: Норма Цивільного кодексу України превалює над однопредметною нормою іншого Закону, таким чином договори купівлі-продажу нерухомого майна, які укладені на товарній біржі підлягають нотаріальному посвідченню…, а виходячи із зворотного: якщо договір укладений на товарній біржі, стосовно нерухомого майна, нотаріально не посвідчений, то він є нікчемним!
- Проєкт Кодексу права приватного і права дитини: чи дійсно наближаємося до Європи? Микола Литвиненко 19:31
- Дисциплінарна відповідальність за корупцію Анна Макаренко 13:14
- Гроші в трубі: чому іноземний капітал тихо заходить в українські ПСГ Ростислав Никітенко 08:50
- Дилема ув’язненого та правовий парадокс Юрій Шуліка вчора о 17:15
- Із колеги в керівники: 7 кроків до справжнього авторитету Олександр Висоцький 31.01.2026 20:35
- Звільнені, але не врятовані. Чому пекло полону для жінок не закінчується на пункті обміну Галина Скіпальська 30.01.2026 13:19
- Позов для скасування штрафу ТЦК у 2026: повний гайд Павло Васильєв 30.01.2026 12:58
- Воднева політика ЄС: що з цього реально працює для України Олексій Гнатенко 30.01.2026 12:03
- Емоції як сигнальні лампочки: чому їх не варто "заклеювати" і як з ними працювати Олександр Скнар 30.01.2026 08:53
- Адвокат 2050: професія на межі революції Вадим Графський 29.01.2026 19:35
- Чому професійна освіта в Україні програє не через якість - а через комунікацію Костянтин Соловйов 29.01.2026 16:43
- Як формуються гемблінг-спільноти та чому вони відрізняються від звичайних соцмереж? Андрій Добровольський 29.01.2026 16:06
- Підприємництво в епоху штучного інтелекту Дарина Халатьян 28.01.2026 14:55
- Чому ви не можете вирішити – навіть коли все вже зрозуміло Валерій Козлов 28.01.2026 14:47
- Коли фото вирішує все: медійні маніпуляції та презумпція невинуватості Богдан Пулинець 28.01.2026 11:43
- Звільнені, але не врятовані. Чому пекло полону для жінок не закінчується на пункті обміну 234
- Проєкт Кодексу права приватного і права дитини: чи дійсно наближаємося до Європи? 111
- Воднева політика ЄС: що з цього реально працює для України 102
- Коли фото вирішує все: медійні маніпуляції та презумпція невинуватості 95
- Приватність постфактум: чому персональні дані в Україні захищаються запізно 94
-
Таємна зустріч із Януковичем. Уривок з книги Турчинова про події Революції Гідності
2344
-
"Змова педофілів" виявилася реальністю
Думка 1366
-
Голоси з пекла: чому навіть Стрєлков пророкує Кремлю долю Мілошевича
Думка 1265
-
Комітет Ради не підтримав законопроєкт, який Мінфін просить "хоч тушкою, хоч кусками"
Фінанси 1137
-
Китайські торговці металами зазнали збитків на 1 млрд юанів через втечу контрагента з країни
Бізнес 1016
