Особливості розрахунків при купівлі-продажу нерухомості

Розрахунки фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу нерухомості, які підлягають нотаріальному посвідченню

Порядок проведення розрахунків

Частиною 1 статті 1087 Цивільного кодексу України передбачено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді.

При здійсненні безготівкових розрахунків допускаються розрахунки із застосуванням платіжних доручень, акредитивів, розрахункових чеків (чеків), розрахунки за інкасо, а також інші розрахунки, передбачені законом, банківськими правилами та звичаями ділового обороту.

Сторони у договорі мають право обрати будь-який вид безготівкових розрахунків на свій розсуд.

Безготівкові розрахунки провадяться через банки, інші фінансові установи, в яких відкрито відповідні рахунки, якщо інше не випливає із закону та не обумовлено видом безготівкових розрахунків.

Частина 3 статті 1087 Цивільного кодексу України  вказує, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним банком України.

29 грудня 2017 року прийнята постанова Правління Національного банку України № 148 "Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні" (далі – Постанова № 148).

Пунктом 1 Положення передбачено, що воно розроблено відповідно до Закону України «Про Національний банк України» і визначає порядок ведення касових операцій у національній валюті України юридичними особами (крім банків) та їх відокремленими підрозділами незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, органами державної влади та органами місцевого самоврядування під час здійснення ними діяльності з виробництва, реалізації, придбання товарів чи іншої господарської діяльності, фізичними особами, які здійснюють підприємницьку діяльність, фізичними особами.

Пунктами 6 і 7 Розділу 2 Положення № 148 установлено такі граничні суми розрахунків готівкою:

- підприємств (підприємців) між собою протягом одного дня в розмірі 10 000 грн.;

- між фізичними особою та підприємством (підприємцем) протягом одного дня в розмірі 50 000 грн.;

- фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі 50 000 грн.; 

ВАЖЛИВО: Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Отже, якщо вартість об’єкту в договорі купівлі-продажу є вищою ніж встановлений розмір граничних сум готівкових розрахунків, фізична та/або юридична особа зобов’язана здійснювати безготівковий розрахунок.

Листом №18-111/10879 від 29.08.2013 р. «Про роз’яснення стосовно дотримання фізичними особами вимог законодавства щодо проведення розрахунків у безготівковій формі за договорами купівлі-продажу, що підлягають нотаріальному посвідченню, на суму більше 150000 гривень» НБУ зазначив, якщо сума договору купівлі-продажу, що укладається між фізичними особами, перевищує 150000 гривень, то нотаріус має здійснювати посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами дотримано вимогу про проведення розрахунків у безготівковій формі. У безготівковій формі мають здійснюватися платежі на загальну суму договору незалежно від розміру кожного платежу. Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки за договором купівлі-продажу на суму, що перевищує 150000 гривень, шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, унесення та/або перерахування коштів на поточний рахунок отримувача (у тому числі у депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті). Підтвердними документами про проведення розрахунків у безготівковій формі є: під час переказу коштів з поточного рахунку фізичної особи - покупця на поточний рахунок фізичної особи - продавця - платіжне доручення, засвідчене підписом відповідального виконавця та відбитком штампа банку, або документ за операціями з платіжною карткою, сформований відповідно до правил платіжної системи. Передумовою здійснення таких операцій є наявність відкритих поточних рахунків у фізичної особи - покупця і фізичної особи – продавця».

(!!!) Національний банк України знизив з 04 січня 2017 року граничну суму розрахунків готівкою за участю фізичних осіб зі 150 тис. грн. до 50 тис. грн.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу

Згідно статті 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.

Статтею 3 Закону України «Про нотаріат» зазначено, що нотаріус - це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності, а також здійснює функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у порядку та випадках, встановлених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Згідно зі ст.7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України.

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентований Законом України «Про нотаріат» та Порядком № 296 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».

Відповідно до статті 42 вищевказаного Закону, нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також після сплати в бюджет держави податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.

При посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус обов’язково:

- встановлює особи сторін по договору, перевіряє їх дієздатність та правоздатність, з’ясовує дійсність намірів сторін договору;

- перевіряє законність наданих для посвідчення договору купівлі-продажу документів;

- перевіряє відсутність податкових застав, арештів, заборон та будь-яких інших обтяжень щодо сторін та відчужуваного нерухомого майна.

Нотаріусом, який посвідчив договір купівлі-продажу, реєструється перехід права власності від продавця на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Слід вказати, що під час проведення операцій з продажу фізичними особами об'єктів нерухомості, нотаріус посвідчує відповідний договір лише за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (пп. 1.11 п. 1 глави 2 розділу I Порядку № 296).

А на підставі ст.5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов’язаний відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності законодавству України або міжнародним договорам.

Контроль та відповідальність 

Згідно з підпунктом 19¹.1.4 статті 19¹ та підпунктом 20.1.10 пункту 20.1 статті 20 Податкового кодексу України контроль за додержанням порядку проведення готівкових розрахунків за товари (послуги) здійснюють органи Державної податкової служби України.

Відповідно до статті 163-15 Кодексу України про адміністративні правопорушення порушення порядку проведення готівкових розрахунків за товари (послуги), у тому числі перевищення граничних сум розрахунків готівкою, тягне за собою накладення штрафу на фізичну особу підприємця, посадових осіб юридичної особи.

ВИСНОВОК: При здійснені операцій з продажу нерухомості та у разі перевищення розміру граничної суми розрахунків готівкою перед фізичними та юридичним особи встановлено обов’язок здійснювати розрахунок шляхом безготівкового розрахунку.