Стягнення орендної плати за землю, яка не сформована, як об`єкта цивільних прав

Розрахунок суми орендної плати за земельну ділянку, яка не сформована як об’єкт цивільних прав (площа, межі і т.і.) або по неточним картографічним даним

05 серпня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 922/1610/18 (ЄДРСРУ №  90774913) досліджував питання щодо стягнення з власника об`єкту нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщений.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Суть кондикційного зобов`язання виражається в тому, що набувач безпідставно збагатився за рахунок потерпілого, а тому зобов`язаний не лише повернути йому майно в натурі чи відшкодувати його вартість (статті 1213 Цивільного кодексу України), а й у повному обсязі компенсувати потерпілому негативні наслідки від неможливості йому користуватися майном за призначенням шляхом відшкодування всіх доходів, які набувач одержав або міг одержати від цього майна з часу, коли він дізнався або міг дізнатися про володіння майном без достатньої правової підстави (стаття 1214 Цивільного кодексу України) (05 березня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 910/9665/17 ЄДРСРУ № 88149746).

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: 1) набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладання договору оренди, внаслідок чого її власник недоотримує дохід у вигляді орендної плати, за своїм змістом є кондикційними (зазначена позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, а також у постановах Верховного Суду України від 30 листопада 2016 року у справі № 922/1008/15, від 07 грудня 2016 року у справі № 922/1009/15, від 12 квітня 2017 року у справах № 922/207/15,  № 922/5468/14.

Загальна умова ч. 1 ст. 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, або отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі ст.1212 ЦК України тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.

Зазначена норма закону застосовується лише у тих випадках, коли безпідставне збагачення однієї особи за рахунок іншої не може бути усунуто з допомогою інших, спеціальних способів захисту.

Зокрема, у разі виникнення спору щодо набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень ч.1 ст.1212 ЦК України, у тому числі й щодо зобов`язання повернути майно потерпілому.

Якщо ж зобов`язання не припиняється з підстав, передбачених ст.ст.11, 600, 601, 604-607, 609 ЦК України, до моменту його виконання, таке виконання має правові підстави (підстави, за яких виникло це зобов`язання).

Така правова позиція висловлена Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду, зокрема, у постановах: від 10 вересня 2018 року по справі № 638/11807/15-ц та від 12 грудня 2018 року по справі № 205/3330/14-ц.

Предметом позову в цій справі є стягнення з власника об`єкту нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщений, без належних на те правових підстав.

За системним тлумаченням положенням статті 79-1 Земельного кодексу України та статті 5 Закону України "Про оцінку земель", земельна ділянка формується як об`єкт цивільних прав з метою вчинення щодо неї подальших юридично - значущих дій та проведення державної реєстрації прав на неї, а витяг з нормативної грошової оцінки оформлюється лише при здійсненні щодо земельної ділянки юридично - значимих дій, оскільки в розрізі предмету і підстав заявленого позову, розмір безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати можливо установити лише з урахуванням приписів статті 93 Земельного кодексу України, яка об`єктом оренди визначає саме земельну ділянку, порядок формування якої як об`єкта цивільних прав наведено в статті 79-1 Земельного кодексу України та нормативна грошова оцінка такої земельної ділянки підтверджена відповідним Витягом.

Правова позиція висловлена Верховним Судом від 29 січня 2020 року по справі № 922/2811/18 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі №  629/4628/16-ц.

Отже, обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок. Аналогічна правова позиція висловлена також  у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі №  320/5877/17.

Відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (частина перша статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Таким чином, позивач мав надати докази існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об`єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, реальної можливості передачі позивачем цієї земельної ділянки в оренду відповідно до Закону України «Про оренду землі» у зазначений період, а також обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів).

Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 922/392/18, від 07 лютого 2019 року у справі № 922/3639/17, від 06 лютого 2018 року у справі № 923/921/17.   

Окрім цього, як-то визначено Верховним Судом у постанові від 25 лютого 2020 року у справі № 922/748/19, стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати можливо в разі, якщо відповідач є ЄДИНИМ власником нерухомого майна і користується земельною ділянкою без правовстановлюючих документів (пункт 68).

ВИСНОВОК: Таким чином, якщо розрахунок суми орендної плати, здійснений позивачем, ґрунтується на припущеннях та приблизних показниках, які не відповідають дійсним характеристикам спірної земельної ділянки, то він є недоведеним належними та недопустимим доказом.

Аналогічних висновків дотримується Касаційний господарський суд, зокрема, у постановах Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №922/2811/18, від 01.10.2019 у справі №922/2082/18, від 29.08.2019 у справі №922/3443/18, від 27.08.2019 у справі №922/2762/18, від 12.08.2019 у справі №922/2927/18, від 08.08.2019 у справі №922/1276/18, від 06.08.2019 у справі №922/3560/18, від 29.05.2019 у справі № 922/955/18, від 16.04.2019 у справі №922/744/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18, від 13.02.2019 у справі №922/392/18, від 07.02.2019 у справі № 922/3639/17, від 06.02.2018 у справі № 923/921/17.