Переважне права на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем
Переважне права на поновлення договору оренди землі. Добросовісний орендар.
17 жовтня 2018 року та 24 жовтня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справ № 391/378/17-ц, провадження № 61-1939св18 (ЄДРСРУ № 77397921) та у справі №395/1425/16-ц, провадження № 61-7772св18 (ЄДРСРУ № 77312598) відповідно досліджував питання щодо переважного права на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем.
Частиною першою статті 123 ЗК України передбачено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Статтею 764 ЦК України передбачено такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
Згідно із частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
(!!!) Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Між тим, при відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.
Вказане узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17.
Більше того, за змістом вказаної правової позиції Верховного Суду, сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, мають право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Але нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі, щоби інша сторона змогла зробити такий же чіткий і конкретний вибір.
При цьому суд касаційної інстанції зробив висновок, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:
- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
ВАЖЛИВО: Порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Суди першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано застосувавши положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», дійшли правильного висновку про те, що позивач є добросовісним орендарем, дії якого виразилися у продовжені користування ним земельною ділянкою та внесенні відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, що свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди земельної ділянки, строк дії якого закінчився.
Аналогічний висновок зазначений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 квітня 2018 року у справі № 541/831/17-ц та у постановах Верховного Суду України від 12 жовтня 2016 року № 6-1282цс16 та від 23 листопада 2016 року № 6-2540цс16.
Крім того, вказані вище висновки узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.
«Мовчазна згода»
Необхідно також вказати, що 21.02.2018 р. Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 917/772/17 (ЄДРСРУ № 72448843) зауважив, що у відповідності до ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Отже, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.
(!!!) Таким чином, виходячи з того, що в ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди.
Як зазначив Верховний суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2018 року у справі № 384/648/17-ц, провадження № 61-13391св18 (ЄДРСРУ № 76715496) пролонгація договору оренди можлива лише за мовчазної згоди власника землі (орендодавця), а при висловленні орендодавцем заперечень щодо пролонгації договору оренди землі такий договір не може вважатись поновленим.
ВИСНОВОК: Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Так, для продовження користування землею (поновлення договору оренди) добросовісний орендар повинен:
1) Належно виконувати обов’язки згідно з умовами договору, особливо в частині оплати;
2) Не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк;
3) Надати проект додаткової угоди до договору;
4) Продовжувати сплачувати орендну плату;
5) Продовжувати користуватися земельною ділянкою після спливу строку дії договору;
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1882
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87044
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11237
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9244
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5712
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5407