Право користування земельною ділянкою новим власником

Правові підстави та умови для вирішення судом варіантів користування земельною ділянкою новим власником.

Упостанові Верховного Суду України від 11 лютого 2015 року по справі усправі № 6-2цс15 (№в ЄДРСРУ 42763573) викладено правову позицію, згідно з якою за відсутностіцивільно-правової угоди щодо земельної ділянки слід застосовувати положеннячастини четвертої статті 120 ЗК України, за правилами якої особа, яка набулаправа власності на частину будівлі чи споруди, стає власником відповідноїчастини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належалапопередньому власнику, якщо інше не передбачено в договорі відчуженнянерухомості.

Окремо необхідно вказати, що 22.06.2017 р. в рамках справи №6-3059цс16  Верховний суд України вжедосліджував питання щодо застосування судом касаційної інстанції статей 88, 120ЗК України та статті 377 ЦК України відносно переходу права власності на об'єктнерухомості за відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки.

Матеріал по темі: «СТАТУСЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ПРИ КУПІВЛІ ОБ’ЄКТА НЕРУХОМОСТІ»

Між тим, 01.11.2017 р. в контексті справи №6-2454цс16  Судова палата у цивільнихсправах Верховного Суду України вказала наступне.

Відповідно до статті 90 ЗК України (в редакції, що діяла намомент укладення договору купівлі-продажу частини будинку) на землях міст припереході прав власності на будівлю переходить також і право користуванняземельною ділянкою або її частиною. При переході будівлі у власність кількохосіб земельна ділянка переходить в користування всіх співвласників будівлі.

Частиною першою статті 356 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУкраїни) передбачено, що власність двох чи більше осіб з визначенням частоккожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Відповідно до статей  364, 367 ЦК України  кожен ізспіввласників має право на виділ його частки майна, що є у спільній частковійвласності в натурі або його поділ з дотриманням вимог статті 183 цього Кодексу.

Аналогічне положення закріплено в частині третій статті 88 ЗКУкраїни.

Частиною першою цієї статті передбачено, що володіння,користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільнійчастковій власності, здійснюється за згодою всіх співвласників згідно здоговором, а у разі недосягнення згоди – у судовому порядку.

ВАЖЛИВО: Оскільки володіння та порядок користування земельноюділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, в тому числі тією, наякій розташовані належні співвласникам жилий будинок, господарські будівлі таспоруди, визначається насамперед їхньою угодою залежно від розміру їхніх частоку спільній власності на будинок, то при застосуванні статті 88 ЗК України при вирішенніспорів як між ними самими, так і за участю осіб, котрі пізніше придбаливідповідну частку в спільній власності на землю або жилий будинок, слід брати до уваги цю угоду.Це правило стосується тих випадків, коли житловий будинок поділено в натурі.

За правилом частини другої статті 120 ЗК України якщо жилийбудинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває укористуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувачапереходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, натих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частина четверта статті 120 ЗК України (в редакції, чинній начас виникнення спірних правовідносин) передбачала, що при переході прававласності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянкувизначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо іншене передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди.

Аналіз змісту норм статті 120 ЗК України дає підстави для висновкупро однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянкупри виникненні права власності на будівлю та споруди, на якій вони розміщені.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об’єктунерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За циминормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямійзалежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізмроздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майновихвідносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності нанерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільногозаконодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуттяправа власності на нерухомість.

ВАЖЛИВО: Отже, за загальним правилом, закріпленим у частині першійстатті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи спорудустає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належалапопередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуженнянерухомості.

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України упоєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадкупереходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку,право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно ізвиникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правилостосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстрованеодночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознакоб’єкта права власності.

Разом з тим відповідно до частини першої статті 318 ЦК Україникожен власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власнийрозсуд. Однак правоспільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. 

Зазначені положення щодо користування власністю цілком повиннізастосовуватись до майнових прав на майно (зокрема до права користуванняземельною ділянкою).

Відтак право користування земельною ділянкою визначаєтьсявідповідно до часток кожного з власників нерухомого майна, яке знаходиться націй земельній ділянці, якщо інше не було встановлено домовленістю між ними.Однак у будь якому випадку наявне в однієї особи право не може порушувати праваіншої особи( частина п’ята статті 319 ЦК України).

ВИСНОВОК: Отже, при вирішенні спору, визначаючи варіантикористування земельною ділянкою, суд повинен виходити з розміру часток кожногозі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельноюділянкою,  погодженого власниками або визначеного на підставі відповідногодоговору, оформленого у встановленому законом порядку. Якщо суд установить, щоспіввласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою,для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такогопорядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельноюділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою здотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченнямвільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного судуУкраїни від 15.05.2017 р. по справі № 6-841цс16.