Підстави та умови для визнання договору оренди землі поновленим

Верховний суд України визначив юридичні факти, підстави та умови за наявності яких, договір оренди землі підлягає поновленню.

18.10.2017 р. в рамках справи №3-948гс17 судовапалата у господарських справах Верховного Суду України досліджувала питаннящодо поновлення (пролонгацію) договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 792 ЦК задоговором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передатинаймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння такористування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом знасадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або безних. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

(!!!) Отже, майнові відносини, що виникаютьіз договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими та,крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму,регулюються також актами земельного законодавства – Земельним кодексом України,Законом України «Про оренду землі».

Частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір орендиземлі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, маєпереважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі нановий строк (поновлення договору оренди землі).

ВАЖЛИВО: Орендар,який має намір скористатися переважним правом на укладення договору орендиземлі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливустроку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць доспливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України «Прооренду землі»).

Згідно з частиною 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» долиста-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проектдодаткової угоди.

Як встановлено частиною 4 статті 33 Закону України «Про орендуземлі», при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені зазгодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та іншихістотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору орендиземлі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендаремлист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідністьвимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договоруі, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору орендиземлі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендаремдодаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності запереченьорендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляєтьсялист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 ЗаконуУкраїни «Про оренду землі»).

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договоруоренди землі, передбачена частиною 1 статі 33 Закону України «Про орендуземлі», можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури танаявності волевиявлення сторін.

ВАЖЛИВО: Так, длявизнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землівідповідно до частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідновстановити такі юридичні факти: 1) орендар належно виконує свої обов’язки задоговором; 2) орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця вустановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладеннядоговору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проектдодаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві пронаявність заперечень та своє рішення.

Разом із цим частиною 6 статті 33 Закону України «Про орендуземлі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжуєкористуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, завідсутності протягом одного місяця після закінчення строку договорулиста-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землітакий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах,які були передбачені договором.

У цьому разі закон також вимагає обов’язкового укладеннядодаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк(частина 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

(!!!) Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновкупро те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захистувідповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попередньогоорендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором таінших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення зним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем приреалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставоювідмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомленняорендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного судуУкраїни  від 25 лютого 2015 року по справі № 6-219цс14 (ЄДРСРУ№ 42886585).

Більше того, правові наслідки продовження користування майномпісля закінчення строку договору оренди також встановлено статтею 764 ЦК та опосередковано нормою частини 4 статті 291 ГК , згідно з якою правовінаслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулюваннядоговору найму ЦК .

За змістом статті 764 ЦК якщо наймач продовжує користуватисямайном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутностізаперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим настрок, який був раніше встановлений договором.

Таким чином,  стаття 764 ЦК України передбачає такий правовиймеханізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичногопродовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладеннянового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном післязакінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавцяпротягом одного місяця (Постанова Верховного суду України від12.10.2016 р. по справі № 395/951/14-ц, (ЄДРСРУ №62126251).

Відповідно до частини 7 статті 33 Закону України «Про орендуземлі» у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договоруоренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земельприватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади абооргану місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої владиабо органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодоземель державної або комунальної власності).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди додоговору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 9 статті 33 ЗаконуУкраїни «Про оренду землі»).

ВИСНОВОК: Такимчином, для поновлення договору оренди землі відповідно до частини 6 статті 33Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів:орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належновиконує обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця провідмову в поновленні договору оренди землі; сторони укладають додаткову угодупро поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах,які були передбачені договором.

Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» визначає правовіпідстави поновлення договору оренди землі та фактично об’єднує два випадкипоновлення такого договору, обов’язковим в яких є укладення додаткової угоди.