Статус земельної ділянки при купівлі об’єкта нерухомості

Власність на земельну ділянку при перехід права власності на об'єкт нерухомості за відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки.

22.06.2017р. в рамках справи № 6-3059цс16 Верховнийсуд України досліджував питання щодо застосування судом касаційної інстанціїстатей 88, 120 ЗК України та статті 377 ЦК України відносно переходу прававласності на об'єкт нерухомості за відсутності цивільно-правової угоди щодоземельної ділянки.

Відповідно до частин першої, другої статті 78 ЗКУкраїни (2001 року) право власності на землю – це право володіти,користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землюнабувається та реалізується на підставі Конституції України,цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Поняття земельної ділянки як об'єкта права власностівизначено у частині першій статті 79 ЗКУкраїни як частиниземної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, звизначеними щодо неї правами.

Нормами частини другої статті 6, частини першоїстатті 22, частини першої статті 23 ЗК України (1991 року)передбачалося набуття громадянами права власності на земельні ділянки у разіодержання їх у спадщину та виникнення права власності після встановлення межземельної ділянки в натурі і одержання державного акта про право власності наземлю.

Аналогічними за змістом нормами статті 81 ЗКУкраїни такожпередбачено, що громадяни набувають права власності на земельні ділянки напідставі, зокрема, придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни,іншими цивільно-правовими угодами, прийняття спадщини.

На відміну від норми статті 30 ЗК України 1991 року, яка вімперативній формі передбачала автоматичний перехід права власності на земельнуділянку в разі переходу права власності на будівлю і споруду, частина перша статті 120 ЗКУкраїни 2001 року (в редакції,чинній на час укладення сторонами договорів) визначила, що при переході прававласності на будівлю і споруду до набувача нерухомого майна право власності наземельну ділянку, на якій розташовані будівля або споруда, може переходити напідставі цивільно-правових угод між власниками земельної ділянки і набувачембудівель або споруд (договори купівлі-продажу, дарування, міни тощо).

ВАЖЛИВО: Перехідправа користування земельною ділянкою при переходіправа власності на будівлю або споруду, які розташовані на ній, такожвизначається на підставі договору (частина друга статті 120 ЗКУкраїни ).

Разом з тим за відсутності цивільно-правової угоди щодоземельної ділянки при переході права власності на об'єкт нерухомості, як і усправі, яка переглядається, слід враховувати наступне.

Частиначетверта статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникненняспірних правовідносин) передбачала, що при переході права власності на будівлюта споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційночасткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорівідчуження будівлі і споруди.

Аналіз змісту норм статті 120 ЗК України у їхсукупності дає підстави для висновку про однакову спрямованість її положеньщодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності набудівлю і споруду, на якій вони розміщені.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісностіоб'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормамивизначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності відправа власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільногоправового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, щовиникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість,і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносинпри переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

ВИСНОВОК: Такимчином, за загальним правилом, закріпленим у частині четвертій статті 120ЗК України, особа, яка набула право власностіна частину будівлі чи споруди, стаєвласником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на якихвона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорівідчуження нерухомості.

Аналогічне твердження міститься у Постанові Верховногосуду України від 11.02.2015 року по справі № 6-2цс15 (№в ЄДРСРУ 42763573).

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗКУкраїни у поєднанні з нормою статті 125 цього Кодексу слід виходити зтого, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості увстановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувачанерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені наземельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право наземельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однакземельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності.

Поряд з цим, 12.10.2016 р. Верховний суд Українирозглядаючи справу №6-2225цс16 (ЄДРСРУ№ 62058395) підтвердив раніше висловлену позицію та серед іншого вказав, що зазмістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлюабо споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вонирозміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановленихдоговором.

P.s. Окрім того,частиною першою статті 356 ЦКУкраїни передбачено, щовласність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у правівласності є спільною частковою власністю.

Відповідно до статей 364, 367 ЦК України кожен зіспіввласників має право на виділ його частки майна, що є у спільній частковійвласності в натурі, або його поділ з дотриманням вимог статті 183 цьогоКодексу.

Аналогічне положення закріплено в частинітретій статті 88 ЗК України.

За нормою статті 87 ЗКУкраїни право спільноїчасткової власності на земельну ділянку виникає, зокрема, при придбанні увласність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовимиугодами; при прийнятті спадщини або за рішенням суду.

Частиною першою статті 88 ЗКУкраїни передбачено, щоволодіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває успільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх співвласників згідноз договором, а в разі недосягнення згоди – у судовому порядку.

Відповідно до частини четвертої цієї статті учасник спільноїчасткової власності на земельну ділянку має право на отримання в йоговолодіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідаєрозміру належної йому частки. 

Матеріалпо темі: «Принципцілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою»