Використання земельної ділянки без правового оформлення: орендна плата

Правомірність задоволення позовних вимог про стягнення суми несплаченої орендної плати внаслідок використання відповідачем земельної ділянки без правовстановлюючих документів.

12.04.2017 р. забезпечуючи єдність судової практики узастосуванні норм матеріального права щодо правомірності задоволення позовнихвимог «про стягнення суми несплаченоїорендної плати внаслідок використання відповідачем земельної ділянки безправовстановлюючих документів», Верховний Суд України розглядаючи справу № 3-1345гс16 виходив з нижчевикладеного. 

Правовий механізм переходу прав на землю, пов’язаний ізпереходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 ЗК.

Виходячи зі змісту зазначеної статті, норма щодо переходуправа на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і спорудуможе бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебувала у власностіабо у користуванні колишнього власника будівлі.

ВАЖЛИВО: Як вбачається із положень статті 120 ЗК, виникнення прававласності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникненняправа власності чи укладення (продовження, поновлення) договору орендиземельної ділянки.

Однак, за загальним правилом, закріпленим у частині першійстатті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи спорудустає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належалапопередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості (Постанова ВСУ від 11.02.2015 рокупо справі № 6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

Водночас за змістом статті 125 ЗК право власності наземельну ділянку, а також право постійного користування та право орендиземельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Зважаючи на ці положення, новий власник земельної ділянкине звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянкувідповідно до вимог законодавства.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави длявисновку, що  з моментувиникнення права власності на  нерухоме майно у власника виникає обов’язокоформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку,розташовану під цією  будівлею.

Так, 12.10.2016 р. Верховний суд України розглядаючисправу № 6-2225цс16 підтвердив раніше висловлену позицію та серед іншоговказав, що за змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловийбудинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку,на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах,встановлених договором.

У даній справі ФОП набувши право власності на об’єктнерухомості, розташований на спірній земельній ділянці, належним чином неоформила правовідносин щодо користування земельною ділянкою.

ВАЖЛИВО:  Відповідно до статті 206 ЗК використання землі вУкраїні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землюсправляється відповідно до закону.

Статтею 14 Податкового кодексу України (далі – ПК; уредакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що плата за землю – це загальнодержавний податок, якийсправляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянкидержавної та комунальної власності.

У  цій справі міська рада, звертаючись до суду звідповідним позовом, як на правову підставу своїх вимог послалася на положеннястатей 1212–1214 ЦК, а обґрунтовуючи свої вимоги про стягнення суми, зауважила,що ця сума є сумою несплаченої відповідачем орендної плати за використанняземельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, без укладення договоруоренди за відповідний, внаслідок чого позивач бувпозбавлений можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі спірноїземельної ділянки в оренду, чим позивачеві завдано збитки у виді неодержаноїорендної плати за землю.

Стаття 1212 ЦК досить широко визначає підстави виникненнязобов’язань у зв’язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правовоїпідстави.

Втім, предметом регулювання інституту безпідставногоотримання чи збереження майна є відносини, що виникають у зв’язку збезпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальнимиінститутами цивільного права.

За змістом пункту 4 частини третьої статті 1212 ЦКположення глави 83 ЦК застосовується також до вимог про відшкодування шкодиособою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншоїособи.

(!!!) Відповідно до загальних положень законодавства провідшкодування завданої шкоди таке відшкодування є мірою відповідальності. Разомз тим обов’язок набувача повернути безпідставно набуте (збережене) майно потерпіломуне належить до заходів відповідальності, оскільки боржник при цьому не несежодних майнових втрат – він зобов’язується повернути тільки майно, якебезпідставно утримував (зберігав). На відміну від зобов’язань, які виникають іззавдання шкоди, для відшкодування шкоди  за пунктом 4 частини третьоїстатті 1212 ЦК вина не має значення, оскільки важливий сам факт неправомірногонабуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

ВИСНОВОК: якщо «фактичний орендар земельної ділянки» не вчинив дій спрямованихна оформлення права власності або права на постійне землекористування вказаноюділянкою він не є суб’єктом плати за землю у формі земельного податку. Отже,єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувачає орендна плата (статті 14.1.72, 14.1.73 ПК).

Таким чином, із часу виникнення права власності нанерухоме майно у відповідача виник й обов’язок укласти та зареєструвати договіроренди на спірну земельну ділянку. Цього обов’язку відповідач не виконав, аотже без законних підстав зберігав у себе майно – кошти за оренду землі.

Ураховуючи викладене Верховний суд України чітко вказав,що помилковими є висновки суду касаційної інстанції про відмову у задоволенніпозовних вимог міської ради про стягнення коштів на підставі статей 1212–1214ЦК з огляду на те, що спірні правовідносини не регулюються зазначеними нормамиправа.

Розмір безпідставно збережених коштів відповідача було розраховано міською радою, якрозмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної платиза землю, який нараховується та сплачується за регульованоюціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органамимісцевого самоврядування.

Матеріал по темі: «Орендна плата заземлю: підстава для припинення договору»