Принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою

Перехід права власності на земельну ділянку в разі набуття права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості. Кадастровий номер, як істотна умова договору купівлі – продажу земельної ділянки.

Чинне законодавство передбачає припиненняправа власності та/або користування земельною ділянкою в разі набуття іншоюособою права власності на нерухоме майно, площа земельної ділянки під яким єлише частиною земельної ділянки первинного землекористувача.

Поряд з цим, 12.10.2016 р. Верховний суд Українирозглядаючи справу № 6-2225цс16 підтвердивраніше висловлену позицію та серед іншого вказав, що за змістом статті 377 ЦКУкраїни до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду,переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, беззміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

ВАЖЛИВО: Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або спорудирозмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власностіна ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею абоспорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їхобслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або спорударозміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуженнядо набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, наякій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно статті 120 ЗК України у разі набуттяправа власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають увласності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, правокористування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яканабула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені наземельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить правовласності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміниїї цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або спорударозміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуттяправа власності на ці об'єкти до набувача переходить право користуванняземельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому жобсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі переходу права власності на будинок абойого частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання правона земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належалапопередньому землевласнику (землекористувачу).

У разі набуття права власності на жилийбудинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянкувизначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку,будівлі або споруди.

У разі набуття права власності на жилийбудинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можутьмати у власності земельних ділянок, до них переходить право користуванняземельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, наумовах оренди.

Зазначена норма закріплює загальний принципцілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єктрозташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянкиперебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду тапередбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільногозаконодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодонабуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормамиземельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельнуділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

ВАЖЛИВО: при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормоюстатті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу прававласності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, правовласності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно ізвиникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правилостосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстрованеодночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознакоб’єкта права власності.

Окрім того, пунктом «е» частини першої статті141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користуванняземельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок,будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, за загальним правилом,закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стаєвласником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належалапопередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуженнянерухомості(Постанова ВСУ від11.02.2015 року по справі № 6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

Відповідно до пункту 1 частини другої статті11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, єдоговори та інші правочини.

За змістом частин першої, третьої статті 626ЦК України двостороннім договором є домовленість двох або більше сторін,спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків,якщо правами та обов’язками наділені обидві сторони договору.

Отже, правова природа двостороннього договорупередбачає волевиявлення обох сторін договору на зміну, припинення або встановленняправ та обов’язків сторін цього договору.

За змістом статті 655 ЦК України за договоромкупівлі-продажу продавець передає/зобов’язується передати майно (товар), апокупець приймає/зобов’язується прийняти майно (товар).

ВИСНОВОК: Ухвалюючи рішення, суд повинен враховувати,  що у разі набуття права власності на жилийбудинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншоїособи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, наякій розташовані ці об'єкти нерухомості.

Аналогічна правова позиція закріплена і уПостанові Верховного суду України від 12жовтня 2016 року у справі № 6-2099цс16.

Але не буває все так добре…

… ч.  6ст. 120 Земельного кодексу України передбачає, що  Істотноюумовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок,будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право наяку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладеннядоговору, який передбачає набуття права власності нажилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частинуземельної ділянки, здійснюється післявиділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремогокадастрового номера.

По факту, в разі відчуження нерухомості, розташованоїна земельній  ділянці без присвоєння їйокремого кадастрового номера, такий правочин є НЕДІЙСНИМ.

Однак судова практика знайшла вихід і з цієї,практично патової ситуації.

Зокрема Верховний суд України, розглядаючисправу № 6-194цс14 вказав на наступне.

«Істотними умовами договору купівлі-продажу,за загальним правилом, є умови про предмет та ціну.

Інші умови договору купівлі-продажу можутьнабувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в іншихправових нормах.

Так, за змістом частини другої статті 377 ЦКУкраїни та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельноїділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності нажитловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачаєнабуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Укладення договору, який передбачає набуттяправа власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходомправа на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини вокрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Положення зазначених правових норм спрямованіна впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктівнерухомості, які на ній розташовані.

Таким чином, у договорі купівлі-продажу (абоіншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатиськадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку зпереходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Разом із тим відповідно до частини першоїстатті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цимКодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних абооспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначеноправо кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення,невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення досуду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання самеїї прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб,яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державніта суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані абооспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленоговирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно із частиною другою статті 16, частиноюпершою статті 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнаннянедійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинамипершою - третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку зневідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільногозаконодавства.

Як установлено судом, підставою длявизнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, позивач, якийє продавцем за цим договором, зазначив недодержання під час його укладеннявимог частини шостої статті 120 ЗК України та частини другої статті 377 ЦКУкраїни, а саме не зазначення кадастрового номера земельної ділянки, на якійрозміщена будівля трансформаторної підстанції.

ВАЖЛИВО: Установивши, що позивач (продавець) не є власником спірної земельноїділянки та що кадастровий номер земельній ділянці присвоєний не був, а також не встановивши порушення законних правпозивача у зв'язку з відсутністю в Договорі купівлі-продажу умови щодокадастрового номера земельної ділянки, з урахуванням тієї обставини, що вказанаістотна умова не впливає на права чи інтереси продавця, суд дійшовобґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення його позовнихвимог»(Постанова ВСУ від 17.12.2014року по справі № 6-194цс14 (№ в ЄДРСРУ 42202960).