Обережно – іпотека! Що потрібно знати при придбанні заставного майна

На вищевказане питання 05.10.2016 р. надав відповідьВерховний суд України розглядаючи справу № 6-1582цс16.

З першунеобхідно вказати, що за змістом абзацу 3 статті 1 Закону України "Проіпотеку" іпотека - вид забезпечення виконаннязобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуваннііпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконанняборжником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимогза рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника упорядку, встановленому цим Законом.

ВАЖЛИВО: Іпотекодавець (майновий поручитель) несевідповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основногозобов'язання в межах вартості предмета іпотеки (стаття 11 Закону України"Про іпотеку").

Укладаючидоговір застави (іпотеки), заставодавець(іпотекодавець) бере на себе всі ризики, пов'язані з невиконанням зобов'язанняборжником (у межах вартості предмета застави (іпотеки), у томучислі й ті, що виникають унаслідок банкрутства боржника з його подальшимвиключенням із відповідного державного реєстру (Постанова ВСУ від06.07.2016 року по справі № 3-584гс16 (№ в ЄДРСРУ 58986615).

Відповіднодо частини третьої статті 33 Закону України “Про іпотеку” звернення стягненняна предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого написунотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Вказанепідтверджується і правовою позицією Верховного суду України від 30 березня 2016 р.у справі № 6-1851цс15, яка передбачає що відповідно до частинитретьої статті 33 Закону України “Про іпотеку” звернення стягнення на предметіпотеки здійснюється:

-    на підставі рішення суду;

-    виконавчого напису нотаріуса;

-    згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Примітка: Є і ще один спосіб: «змішаний» це спосібвигаданий Верховним судом України, який став можливим в рамках правової позиціїВерховного суду України від 14вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16 (№  в ЄДРСРУ 61558682).

ВАЖЛИВО: Порядок реалізаціїпредмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, якоюпередбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення напредмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізаціїпредмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедурипродажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Требавідмітити, що за вимогами частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку»під час розгляду справи та викладення змісту судового рішення суд повиненвирішити такі питання:

- загальнийрозмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю звартості предмета іпотеки;

- описнерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимогиіпотекодержателя;

- заходищодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління наперіод до його реалізації, якщо такі необхідні;

- спосібреалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосуванняпроцедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону;

- пріоритетта розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартостіпредмета іпотеки;

- початковаціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Згідно зположеннями частини першої статті 39 цього Закону в разі звернення стягнення напредмет іпотеки початковаціна іпотечного майна, з якої починаються торги, встановлюється рішенням суду.

Оскількирішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки дає право на примусовийпродаж іпотечного майна, то викладаючи резолютивну частину рішення прозвернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов’язково врахувативимоги зазначеної норми, тобто встановити у грошовому вираженні початкову цінупредмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначену за процедурою,передбаченою частиною шостою статті 38 Закону України «Проіпотеку».   

Аналогічнийправовий висновок Верховний Суд України вже сформулював у постанові від 13травня 2015 року (справа № 6-63цс15) та у постановах від 13 травня 2015року   (№ 6-53цс15), 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15 та6-1193цс15), 27 травня 2015 року (№ 6-332цс15), 10 червня 2015 року (№6-449цс15), 3 лютого  2016 року (№ 6-2026цс15), 21 жовтня 2015 року (№6-1561цс15), 8 червня 2016 року (№ 6-1239цс16), 7 жовтня 2015 року (№6-1935цс15), 4 листопада 2015 року (№ 6-340цс15).

ВАЖЛИВО: Посилання суду в резолютивній частинірішення на визначення початкової ціни предмета іпотеки суб’єктом оціночноїдіяльності суперечить вимогам статей 39 та 43 Закону України «Про іпотеку».

Виходячи зізмісту поняття ціни як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо,аналізу норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку», Судова палата уцивільних справах Верховного Суду України дійшла правового висновку, що врозумінні норми статті 39 цього Закону встановленняв рішенні суду початкової ціни предмета іпотеки, визначеної за процедурою,передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону, означає встановлення її вгрошовому вираженні.

Між тим, статтею 23 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (правагосподарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, утому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотекає дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку,якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшлоправо власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі йогоправа йнесе всі його обов’язки заіпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття нимправа власності на предмет іпотеки.

Так,  постановамиВерховного суду України від 23.03.2016 р. у справі № 3-137гс16 та від21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 зроблено правовий висновок, суть якогозводиться до наступного: «Підстави припинення іпотекипередбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокрема належать :припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечногодоговору; реалізації предмета іпотеки; набуття іпотекодержателем прававласності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення(втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновивїї.»

ВИСНОВОК: Суть іпотеки, як засобу забезпечення виконання цивільно-правовихзобов’язань,  полягає у тому, що кредитор (іпотекодержатель) набуває правов разі невиконання боржником зобов’язання, забезпеченого іпотекою, одержатизадоволення з вартості іпотечного майна переважно перед іншими кредиторамиіпотекодавця. Це право відповідно до Закону України «Про іпотеку» підлягаєпідтвердженню з боку суду.

Установивши факт переходуправа власності на заставне (іпотечне) майно під час виключення з Державногореєстру іпотек запису про обтяження права власності на це майно, Верховний судУкраїни чітко вказав про застосування до спірних правовідносин статті 23 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» та поширення її дії на покупця заставного майна, тобто іпотекає дійсною і набувач (покупець) відповідає перед кредиторам за виконанняборжником своїх зобов’язань, але в межах предмету іпотеки.

Більше того, ВСУ зазначив,що суди не повинні розглядати зняття обтяження на спірне майно, як підставу дляприпинення іпотеки та ототожнювати ці поняття, оскільки обтяження тягне засобою лише обмеження права розпорядження майном.

Таким чином, навіть якщопредмет іпотеки придбаний у спосіб передбачений ст. 33 Закону України «Проіпотеку» (на підставі рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; згідно здоговором про задоволення вимог іпотеко держателя) та навітьпід час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власностіна це майно, однак в подальшому торги були скасовані (всилу процедурних порушень) або відповідне судове рішення набрало законної сили,то ІПОТЕКАПОНОВЛЮЄТЬСЯ,  а власник придбаного заставного майназалишається як без грошей так і без заставного майна.

P.s. В разі придбанняіпотечного майна та за для запобігання вищезазначеному, рекомендується:отримати від іпотекодержателя (банку, кредитної установи та т.і.) відповіднийдокумент, який підтверджує відсутність майнових вимог (претензій, відкритих судовихспорів, тощо) до іпотекодавця та боржника у пов’язаних кредитно – іпотечно –заставних правовідносинах.

P.s.s. Стосовно юридичних осіб необхідно зазначити, що  відповідно до Правовоїпозиції Верховного суду України викладеній в постанові від 10 лютого 2016 рокуу справі  № 6-216цс14: «сам факт ліквідації боржника за кредитним договором з внесеннямзапису до відповідного реєстру про припинення юридичної особи за наявностізаборгованості боржника за цим договором не є підставою дляприпинення договору іпотеки, який укладений для забезпечення виконаннякредитного договору боржником».

Аналогічна правова позиціяВерховного суду України висловлена в: Постанові ВСУ від 21.09.2016 року посправі № 6-1685цс16 (№ в ЄДРСРУ 61558690), Постанові ВСУ від 06.07.2016 року посправі № 3-584гс16 (№ в ЄДРСРУ 58986615), Постанові ВСУ від 06.07.2016 року посправі № 3-578гс16 (№ в ЄДРСРУ 58986611), Постанові ВСУ від 24.02.2016 року посправі № 3-952гс15 (№ в ЄДРСРУ 57515157) та ін.).