Немецкий девелопмент: урок ответственности украинским застройщикам

Учиться у лучших – это почти гарантия успеха. Если ещё и эти знания  применять на практике,  можно даже стать на голову выше своего примера. Я сейчас о девелопменте. Пока наши застройщики считают, что качественный девелопмент – это высший уровень, в некоторых европейских странах он давно вошел в норму. Например, в Германии, где  все участники строительного процесса несут финансовую и уголовную ответственность за свою деятельность в случае ошибок в технологиях или организации процесса. Ответственность. Что она означает в строительном бизнесе и как у нас с ней дела обстоят?

Архитектор при деле

В Германии в зависимости от той или иной федеральной земли все архитекторы  состоят в организации – Architektenkammer. Это как Национальный союз архитекторов Украины, но отличается по сути. Члены организации платят первоначальный взнос в размере 300 евро, и потом около 1000 евро в год в зависимости от двух главных факторов, первого – федеральной земли на территории которой будет осуществляться деятельность и второго – размера компании и количества проектов в рамках которых она работает. Каждый год сумма разная.

Зачем это нужно? Дело в том, что несет полную ответственность за спроектированное им здание в течение 5 лет после сдачи в эксплуатацию. Если случается  авария  – размер убытков оценивается  и выплачивается за счёт ежегодных взносов в Architektenkammer. Плюс к тому, после этого срока архитектор ещё 10 лет остается при деле, неся ответственность за сохранность здания.

Так что, эта организация выступает в роли такого себе страхового фонда.

Миллион евро за жизнь

Застройщик несет уголовную и материальную ответственность за жизнь сотрудников на стройке. К примеру, если обвалилась стена и пострадали люди, то сумма выплат пострадавшему или его семье составит до 1 млн. евро. В то же время к застройщику может быть применена и уголовная ответственность за произошедшее, и разумеется, как следствие всего этого – запятнанная репутация. Все это может привести к потере капитализации и потере места на строительном рынке.

Тем временем в Украине с ответственностью на  рынке недвижимости – небольшие проблемы.

К примеру, нет такого инструмента с помощью которого можно было бы стимулировать компанию относиться ответственно к безопасности людей на стройке, так как это происходит в Германии. Безусловно,  государственный контроль никто не отменял, но что касается реагирования на возникновение форс-мажоров в процессе строительства - нам еще есть чему учиться.

Есть проблема и с контролем за качеством строительных материалов. За этим тоже должно следить государство. Тут состоялись небольшие, но заметные изменения.

Несколько лет назад решили обязательную сертификацию УкрСЕПРО для строительных материалов отменить, а всю систему сертификации в части строительных материалов – полностью изменить. Это для гармонизации украинских и европейских  норм было задумано. Ровно три года – с 2015 по 2018 – было выделено для разработки новой системы сертификации, но сейчас об этом забыли.

Небольшой прогресс

Что по факту изменилось? Государство сняло с себя одну из функций контроля, переложив ее по частям на застройщиков и производителей строительных материалов. Раньше продукцию невозможно было продать, если у производителя нет на нее не было соответствующих сертификатов качества. Нельзя было завезти  кирпич без надлежащих документов, а именно: транспортной накладной, сертификата соответствия и паспорта для каждой партии кирпича. Откровенно говоря, производитель сам заинтересован в выпуске сертифицированной продукции – ее проще продать. Ведь ни один застройщик, который дорожит своей репутацией на рынке, да и своими деньгами, не будет сознательно покупать некачественную продукцию, объективно понимая что использование качественных материалов это как счет в банке – надежно и долговечно.

 

Где болит и как лечить

Система взаимоотношений застройщик-подрядчик у нас сегодня далеко не идеальна. инструменты её регулирования требуют и доработки, и пересмотра. В случае невыполнения обязательств одной из сторон должны быть гарантии, и речь идет не о судебных взысканиях, а о новых, автоматических механизмах регулирования взаимоотношений и обязательств.  С  этим что-то нужно делать.

Третьего не дано, локомотивом качественных изменений будет железное условие современного рынка недвижимости: не только слушать клиента, а и опережать его желания. Скорее всего, рынок сам расставит все по местам в процессе повышения конкуренции среди застройщиков, где клиент сам задаёт тон.