Выселения из ипотечной квартиры: вывод ВСУ

     3 февраля 2016 года Верховным Судом Украины, при рассмотрении гражданского дело № 6-1449цс15, было сделано правовой вывод относительно того, можно ли выселять жильцов из ипотечных квартир. Отмечу, что в начале февраля текущего года состоялось очередное заседание судебной палаты, на котором слушалось гражданское дело, суть которого заключалось в том, что предметом взыскания стало ипотечное жилье. 

    Прежде всего напомню о том, что основным нормативным актам, которые регулируют процесс реализации залогового имущества принадлежат Конституция Украины, Гражданский кодекс, законы Украины «О залоге» и «Об ипотеке», а также Порядок реализации арестованного имущества, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 15.07.1999 года, № 42/5 и временное положение о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 27.10.1999 года, № 68/5 и другие нормативные акты.

     Рассмотрение вышеуказанного дела ВСУ выявило правовую позицию, которая вынесена с учётом положений ст. 47 Конституции Украины (говорится, что никто не может быть принудительно лишен жилья, только в судебном порядке и на основании закона) и сводиться к следующему. 

     Итак, согласно Закону «Об ипотеке» от 05.06.2003г. № 898-IV, регулирующему вопросы ипотеки, предусматривается то, что если предметом взыскания становится жилье, переданное в ипотеку, то из ипотечного дома или помещения производится выселение всех проживающих там людей (ст. 40). Наниматели такого жилья и их семьи являются исключением из правил — их выселить нельзя.

     Процесс выселения должен проводиться в рамках, установленных законом. Процесс выселения описывается в статье 109-ой Жилищного кодекса УССР. Она регулирует вопросы, связанные с выселением. Первая часть этой статьи указывает причины, которые дают правовое основание потребовать от жильцов, занимающих жилую площадь, освободить ее. 

       
   В 39-ой статье Закона содержится разъяснение относительно того вопроса, когда ипотека становится предметом взыскания. Если суд удовлетворит такое исковое требование — обратит взыскание на ипотеку, то одновременно с этим решением, в согласии с заявлением ипотекодержателя, вынесет и другое: выселить жильцов, поскольку к этому имеются все правовые основания, одно из которых заключается в том, что на их жилой дом обращено удовлетворенное судом взыскание. 

     В статье 40-ой Закона, регулирующего вопросы ипотеки, также 109-ой статьи Жилищного кодекса говорится следующее: после того, как в результате судебного слушания, было принято решение обратить взыскание заявителя на предмет ипотеки, в виде дома или помещения, предназначенного для проживания, предпринимается урегулирование внесудебного характера на основании договора. Ипотекодержатель предъявляет жильцам дома требование, которое должно быть оформлено в письменном виде.

     В основе этого обращения - уведомление о том, что жильцы, согласно судебному решению, обязаны освободить помещение. Срок, который им дается на это — один месяц с момента, как они получат это уведомление. Жильцы могут последовать этому требованию, а могут не освободить помещение к установленному ипотекодержателем сроку. Если добровольное выселение потерпело неудачу, применяется выселение принудительного характера. Однако на его осуществление должно быть судебное решение. 

Согласно содержанию 109-ой статьи Жилищного кодекса, граждане, вынужденные освободить ипотечный дом, имеют право на другое жилище. Им обязаны предоставить другую площадь для постоянного проживания.

     Из этого правила есть исключения: если лицо по решению суда выселяется из жилья, на которое обращено взыскание и которое было куплено им на средства, взятые взаймы у банковской организации или другого частного лица, и если возвращение этого кредита обеспечивается ипотечным жильем, право на другое жилье, вместо этого, он не имеет. Лицу, выселяемому из занимаемого им жилища, обязаны предоставить другое помещение для постоянного проживания, о чем должны иметься соответствующие указания в вынесенном судебном вердикте.

     Таким образом, лица, которых вынудили выселиться из занимаемых ими жилых помещений дома, являющегося ипотечным предметом, купленным на деньги без займа их у банка или других лиц, и возвращение которых было бы обеспечено самим предметом ипотеки, в ситуации, когда на него перекладываются взыскания истеца посредством судебного решения, имеют право одновременно с этим на получение другой жилой площади. 109-ая статья ЖК свидетельствует, что этот факт — получение постоянного жилья взамен утраченного, — в обязательном порядке отражается в судебном решении.

     Таким образом, нужно понимать, что при рассмотрении вопросов об выселениис ипотечного жилья суды должны учитывать как определенные части 2 статьи 16 ГК Украины способы защиты судом гражданских прав и интересов, так и Законов Украины о залоге и об ипотеке, устанавливающие особенности обращения взыскания на предмет ипотеки / залога и удовлетворения за счет его стоимости требований ипотекодержателя-залогодержателя.

     При разрешении споров данной категории принципиальным считается установление судом факта неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, только при условии которого суд и имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки/залога. В соответствии с положениями статей 33, 35 Закона Украины "Об ипотеке", согласно которым в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения у не менее чем тридцатидневный срок. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств и предупреждения об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе начать обращение взыскания на предмет ипотеки в соответствии с настоящим Законом. Несоблюдение этих правил является препятствием для обращения взыскания на предмет ипотеки, но не препятствует обращению с иском к должнику об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии с частью 2 статьи 35 Закона Украины "Об ипотеке".

      К тому же, должен отметить, что в некоторых ситуациях иски заявителей с требованием о выселении из ипотечного жилища остаются не удовлетворенными судами. Это происходит тогда, когда ипотечное жилье, из которого предлагается выселить жителей, покупалось не за деньги, взятые взаймы у банковских организаций или других частных лиц в виде кредита, возвращение которого было обеспечено ипотекой.

     Дополнительно к этому отсутствует помещение, куда можно было бы переселить выселенных из ипотечного дома граждан, чтобы они могли проживать там на постоянной основе. Та же 109-ая статья гласит о том, что, если граждан выселяют из ипотечного жилья, которое приобреталось за счет кредитов, взамен утраченных им предоставляют жилые помещения во временное пользование.