Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.

14.07.2016 14:05

Какое жилье выбирает массовый потребитель Киева

Дмитрий Чулков Архитектор

Беглый анализ рынка первичной недвижимости Киева, проведенный архитектурной студией DK-architect на основе сравнения цен на первичную недвижимость Киева. В анализ вошли 134 Киевские новостройки, информация взята из сайтов риелторов и официальных страниц пр

Вообще, мы хотели написать о том, почему перед тем как строить что-либо (в данном случае жилье), все-таки лучше (выгоднее, рациональней и пр.) заказать архитектурный проект у опытной и ответственной проектной организации. Но реальность оказалась жестокой – хороший проект, оказывается, не только не нужен, но и, порой, вредит успешным продажам квартир в новострое! И дело вовсе не в цене, расхожая фраза «чем лучше - тем дороже» оказалась не актуальна для рынка первичной недвижимости в столице.

Итак, за что «голосуют рублем» покупатели? (Мы не хотим обидеть никого персонально, это беглый анализ рынка состоянием на июль 2016 года с точки зрения архитектора)

1. Инфраструктура (нужны ли парковки, лавки, детские площадки и прочие вроде как необходимые для счастливой жизни элементы?)

Например, ЖК «Воздухофлотский квартал» - судя по проекту: продуманная придомовая территория, удобный паркинг, активные первые этажи, панорамный вид из окон, лифт из жилой части спускается прямо в паркинг. Похоже будет все, что нужно для жизни. Цена за м2 однокомнатной квартиры - 23 000грн (920$)

Нравится? А вот массовому потребителю, похоже, нет…

Расположенный рядом в 300 метрах, 27-ми этажный жилой дом «Эллизиум» продается лучше, и поэтому стоит дороже: 28 000 грн./м2 (1 120$) однокомнатной квартиры

Неужели никого не смущает - территория «Эллизиума» настолько мала, что на ней едва уместился сам дом! Остается загадкой, где именно застройщик разместит обещанные в рекламе детские площадки…

Да, стадия завершенности строительства разнится в год. Но, все же, к чему спешка, ведь квартира — это вложение на десятилетия.

Вот еще один ЖК с продуманной инфраструктурой (теперь на левом берегу) – ЖК «Традиция». В составе комплекса помимо сквера, площадок для отдыха, спорта, детских площадок и пр. предусмотрено строительство детского сада и супермаркета. И все это за 18 000 грн. /м2 (720$)

Появилось желание приобрести? Не торопитесь. По мнению массового потребителя рядом есть более привлекательный объект - ЖК «Позняки 4-а»! Который, кстати, в народе уже окрестили «концлагерем»… а его фото стали иллюстрацией к демотиваторам «посмотри как прекрасен мир без наркотиков»

Цена за м2 однокомнатной квартиры - 23 650грн. (946$)

0a3f249962815f1c10a14184c98d56ba_quality_100_width_800_src_files_198_poznd4_03_2015f2_jpg_0.jpeg

В составе комплекса нет не только детского сада, но и элементарного солнечного света в колодезной придомовой территории.

3e7268d98af773f2c3ee8124b51efb97_quality_100_width_800_src_files_182_pozn4s_abv_03_2015f2_jpg.jpeg

А вид из окон точно порадует заядлых волюнтаристов!

395dc8e9afa9d6f1fe9bf21a227d0b93_quality_100_width_800_src_files_199_pozn4maket2_jpg.jpeg

Но, тем временем, продажи иду и стоимость даже на 5 000 грн./м2 выше чем в более комфортном ЖК «Традиция», что расположен всего в 200 м

1. Высотность: люди любят повыше?

Несмотря на то, что во всем мире высотное строительство (выше 7-ми этажей) давно признано тупиковой веткой в архитектуре, киевский потребитель все еще (видимо по привычке) селиться в высотках (20-ть и выше этажей).

Вот, например, ЖК «Жуляны» солидарен с мировой практикой и предлагает покупателю 8-ми этажные корпуса. По разумной цене 16 900грн. /м2 (676$)

В составе комплекса и удобная парковка и супермаркет, детский сад, спортивная площадка и даже отель

Преимущества жизни в домах средней этажности. Казалось бы, очевидны – меньше людей в лифтах, меньше машин на проковке, близость к природе…

Но! Рядом будет построена простая и привычная 25-тиэтажка, где цена конечно же выше!

ЖК Теремковская №3 - дом как дом: два лифта, 25-эт, ни паркинга, ни придомовой территории. 19 500грн (780$)

И если вы подумаете (как и мы поначалу), что дело в отдалённости от метро (ЖК «жуляны» на 800 метров дальше от метро «Теремки»), то тоже ошибетесь… ЖК «Акадкемгородок» (8-9 этажей), что расположенн в 3-х минутах ходьбы от метро «Академгородок», на 6 000 гривен дешевле, чем ЖК «Адмирал» (25-этажей) в 20 минутах до того же метро «Академгородок»

Цена м2, 25 500грн (1020$) Цена м2, 18 500грн (740$)

Выходит, люди во что бы то ни стало хотят передать традицию жить в панельных многоэтажных «человейниках» подрастающему поколению. И их можно понять! Ведь в таком случае у них будет столько общих тем для жалоб… Так что, строим дальше не переживая за продажи

Эстетика, чем уродливей… тем надежней!

Мнение, что эстетически привлекательный внешний вид здания повышает продажную стоимость м2, для Киева, выходит, не актуально. Наоборот, эстетика вредит стоимости жилья! Вероятно, сегодня, очевидная уродливость здания, порождает в массовом потребителе уверенность в том, что дом просто будет достроен. А архитектурные изыски по типу «индивидуальный проект», качественная отделка фасада и прочее вселяют тревогу за будущее инвестиций.

Очень печально, но судите сами:

ЖК «Гарматная 39-г» и ЖК «Козацкий» расположены рядом (через дорогу), стадия строительства одинакова – завершающий этап. Но квартиры в миловидном ЖК «Козацкий» на 4000 грн. дешевле стандартной жилой «свечки» Гарматная 39-г (в которой застройщик даже не потратился на визуализацию будущего здания – видно, знает, что делает! Чего уж нам)

70b6f570cf3823f6c83e61540555f55f_quality_100_width_800_src_files_165_10_001_jpg.jpeg

Цена м2,1-к квартиры 27 000грн (1080$) Цена м2,1к квартиры 23 000грн (920$)

Или вот ЖК «Малахит» и ЖК «Александрия» оба красавцы, но все-таки

Цена м2, 2-к кв. 27 000грн (1080$) Цена м2, 2к кв. 26 000грн (1040$)

Итак, можно подытожить что массовый потребитель покупает себе (или своим детям, или для сдачи в аренду) жилье в многоэтажном, уродливом, чаще всего панельном жилом доме «концлагенгного» типа, без инфраструктуры. Во всем мире такое жилье называют «гетто».

Один наш старый заказчик, будучи временно перелетом в Киеве, так и заявил – «строить жилье по хорошему проекту в Киеве сейчас ме-це-нат-ст-во»… и улетел обратно в Германию, или где он там живет. Да, конечно, но почему массовый потребитель в Киеве выбирает «Гетто» - вопрос не застройщика, а скорей психиатра.

А пока психиатры будут ломать головы над вопросом зачем вще покупать говно, давайте посмотрим какое аналогичное жилье «эконом класса» предпочитают европейцы:

Парки в составе ЖК

Качественное и разнообразное благоустройство территории

Эстетичный внешний вид

Малоэтажность построек

Внимание к деталям

Хочется верить, что наш массовый потребитель рано или поздно осознает, что жить хорошо и жить плохо - дело не цены, а выбора. Но жаловаться – пока наша, обще украинская традиция… и зачем молодежь вышла на Майдан старшее поколение толи забыло, толи и вовсе не поняло.