Розвитку масового житлового іпотечного кредитування поки не буде

Останнім часом почала надто часто згадуватися можливість відновлення житлового іпотечного кредитування. Активно пропагує його Президент Зе, який не має ані найменшого розуміння, чому в нинішніх умовах це не тільки неможливо, більш того, відверто шкідливо.

Враховуючи відсутність знань в цій сфері, йому це можна пробачити. Інша справа, взагалі дуже важко знайти сфери, де він би мав якісь глибокі знання. Але це інше питання.

Для мене більш знаковими є думки, які з цього приводу висловлюють ті, хто формально за посадою мав би розумітися на цьому.

Так, заступник голови Національного банку України Дмитро Сологуб в інтерв'ю LIGA.NET заявив: “Для того, щоб вартість іпотеки в українських банках знизилася до 10%, банки повинні залучати гроші під 6% річних. Теоретично це можливо. Але в такому випадку ціна ресурсу повинна складати десь 6%".

При цьому, Сологуб звернув увагу на держбанки, у яких середня ставка за депозитами - 11%, а у деяких продуктів – 13-14%. "Як мінімум, має пройти час, поки депозитні ставки не знизяться майже вдвічі", - додав він.

Перший заступник голови НБУ Катерина Рожкова в інтерв’ю FinClub стверджує: "Для відновлення іпотеки потрібна прозорість на ринку нерухомості та платоспроможний позичальник. Тому багато що залежить від того, яким буде вихід з карантину. Якщо до кінця II кварталу всі обмеження будуть зняті й бізнес почне відновлюватися, то до кінця року ми можемо говорити про запуск іпотеки".

За її словами, другий важливий момент – це ціна. Якщо банки правильно збудують свою процентну політику, то ціна ресурсу може до кінця року знизитися так, що іпотека під 10% стане реальністю.

"Третій момент – це юридичні ризики, які банки закладають до вартості іпотеки. Наприклад, мораторій на стягнення валютної іпотеки. Їх потрібно вирішувати. Без цього іпотека не те що не полетить, вона не буде запущена", — підкреслила Рожкова.

Міністр фінансів Сергій Марченко в інтерв'ю РБК-Україна висловив думку, що запуску обіцяної президентом України Володимиром Зеленським іпотеки під 10% заважають деякі законодавчі обмеження, пов'язані зреєстрацією.

"Якщо у квартирі зареєстрували дитину, банк не зможе стягнути цю квартиру при несплаті за іпотекою. Якщо вирішити це питання, це спростить багато процедури", – сказав він. Водночас, за словами Марченка, мета доступності для кожного українця іпотеки під 10% – досяжна. "З точки зору ставки, так, банки підтверджують, що 10% іпотека може бути".

Тобто, панове, ви зрозуміли. Якщо вірити шановному пану міністру, дамо право забирати помешкання, в якому зареєстрована дитина, і почне розвиватися житлова іпотека нечуваними темпами. Ось, виявляється, ледь не головне обмеження для реалізації ЗЕленої мрії.

Рівень розуміння питання розвитку іпотечного кредитування цих можновладців настільки примітивний, що може породжувати лише впевненість у тому, що на своїх посадах вони державі користі багато не принесуть.

Насправді, питання розвитку житлового іпотечного кредитування (кредитування купівлі чи будівництва житла під його заставу) значно складніше, ніж про це кажуть вищезгадані добродії.

Спочатку, потрібно розуміти, що житлове іпотечне кредитування за своєю економічною сутністю – це довгострокове кредитування, строком від 10 до 30 років. Чим коротший строк, тим більші будуть суми щомісячних платежів, які потрібно погашати позичальнику. Тому для впровадження масового іпотечного кредитування необхідна наявність довгих кредитних ресурсів в економіці. А їх немає. І у найближчі роки очікувати їх не варто.

Вони виникають лише в стабільній економіці, з прогнозованою економічною ситуацією, зі стабільно низьким рівнем інфляції протягом дуже значних проміжків часу. А для того, щоби досягти такої економічної стабільності та передбачуваності, має бути зовсім інша економічна політика уряду та монетарна політика Нацбанку.

Натомість, з одного боку, ми маємо абсолютно некомпетентну, непередбачувану, і переважно корупційну, політику урядів часів української незалежності, з іншого – доктринерський монетарний фундаменталізм з боку керівництва Нацбанку протягом років незалежності. Політика великих процентних ставок в економіці була одним із суттєвих факторів, який призводив і надалі призводить до деградації структури української економіки, її примітивізації, превалювання сировинних галузей, з низьким рівнем доданої вартості та надзвичайної залежності від зовнішніх ринків. А в такій економіці забезпечити довгострокову курсову, а значить і інфляційну стабільність національної валюти неможливо. Від слова взагалі. Але ця очевидна істина знаходиться за межею розуміння наших нацбанківських прихильників інфляційного таргетування. Вони щиро впевнені, що суто монетарними методами можна забезпечити стабільність гривні. А тому і надалі вбиватимуть своєю монетарною політикою можливості для розвитку переробних галузей економіки. Без значної частки яких в структурі економіки забезпечити довгострокову інфляційну стабільність національної валюти ніде і нікому в світі не вдавалося і не вдасться.

Повертаючись безпосередньо до питання житлового іпотечного кредитування, слід нагадати, що надання банком іпотечного кредиту під 10% річних не гарантує збереження цієї ставки протягом всього строку іпотечного договору. Банки зразу закладатимуть в іпотечні угоди застереження про можливість зміни (без ілюзій, лише у бік збільшення) процентної ставки. До речі, це не їх примха. Це передбачено нинішнім українським законодавством. Наприклад, в разі обвалу курсу гривні до іноземних валют гарантовано підскочить рівень інфляції, відповідно почнеться втеча депозитів з банків і потрібно буде суттєво підвищувати ставки по ним, а значить у останніх з'являться вагомі підстави для підвищення процентних ставок по кредитах. В таких умовах спроможність позичальників обслуговувати ці іпотечні кредити та погашати основну суму боргу викликає великі сумніви. А значить, у них відчужуватиметься заставлене житло.

Але крім цієї жорсткої реальності деградованої структури економіки, яка передбачає великі ризики довгострокового іпотечного кредитування, є інша причина, яка обумовлює небажаність розвитку масового житлового іпотечного кредитування на цьому етапі розвитку нашої держави.

Знову ж таки, в силу деградованності структури економіки вся бізнесова активність формується в декількох мегаполісах та територіях навколо них. Саме туди змушені їхати з усіх куточків наші громадяни на заробітки та облаштування свого життя. У таких містах, зрозуміло, в силу обмеженості територій та щільності населення, земля стає дуже дорогою. Там суттєво зростає висотність будівель, що, у свою чергу, також призводить до стрімкого зростання витрат на будівництво, у тому числі житла.

Більш того, активне іпотечне кредитування збільшує попит на це житло, що, у свою чергу, ще більше штовхатиме угору його ціну. Правда, виграють від цього лише будівельні компанії. Натомість, позичальники влазитимуть у кредитну кабалу, яка, у разі економічної кризи, обертатиметься для них взагалі катастрофою, бо, з одного боку, вони зіштовхуватимуться з падінням доходів, з другого – зі зростанням вартості обслуговування іпотечних кредитів, і з третього – з падінням ціни житла на ринку.

У той же час у маленьких та середніх населених пунктах проблем із розміщенням житлових будівель значно менше. Земельні ділянки коштують у десятки разів дешевше, а будівництво квадратного метра одно- двоповерхових будівель незрівнянно нижча. Тому іпотечне кредитування будівництва чи придбання таких будинків передбачало б значно менші суми кредитів. Відповідно, меншими були би, як суми процентів, так і суми основного боргу.

Але для того, щоби був попит на іпотечне кредитування в таких населених пунктах, необхідна зовсім інша державна політика.

По-перше, потрібна послідовна економічна політика, яка сприяє розвитку та превалюванню малого і середнього бізнесу в структурі економіки.
По-друге, реальна децентралізація, яка забезпечує ділову активність і фінансові ресурси не тільки в декількох мегаполісах країни, а і на рівні цих малих та середніх населених пунктів. А ще потрібно згадати європейську модель розвитку доступного транспортного сполучення, яка забезпечуватиме підвезення мешканців маленьких населених пунктів до більших, де об'єктивно більше можливостей для роботи та ведення власного бізнесу.

Це не вигадка автора, саме таким чином розвиваються успішні країни Європи – Німеччина, Нідерланди, Австрія, Швеція, Данія, Норвегія, Велика Британія.

Але, на жаль, нам до такого розвитку держави ще дуже далеко. Відповідно, і до розвитку масового іпотечного житлового кредитування у правильному напрямку ще теж далеко.