Випадки припинення та розірвання договорів оренди землі
Строковість договорів оренди землі обумовлює те, що договірні відносини між орендодавцем та орендарем мають певну обмеженість у часі.
А припиняються, як правило, після закінчення строку, на який договір було укладено.
Проте не виключаємо випадки, коли такі відносини можуть бути припинені достроково, у тому числі шляхом розірвання договору.
З цього вбачається, що «припинення» є більш широким поняттям, яке охоплює і «розірвання» договору (як один із способів припинення).
Тож визначимось з основними підставами припинення та розірвання договорів оренди землі, у тому числі з урахуванням судової практики, сформованої з даного питання.
Щодо припинення договору оренди землі
Так, стаття 31 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-XIV) до випадків припинення договору оренди землі відносить:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців чи членів сім’ї орендаря від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідація юридичної особи-орендаря;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
- припинення спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями».
Слід мати на увазі, що це невичерпний перелік підстав і договір може бути припинений і в інших випадках, передбачених законом.
Окремо варто зазначити про можливість автоматичного припинення права оренди, яка поширюється на договори, укладені або змінені після 16 липня 2020 року.
Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» викладено в новій редакції статтю 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та передбачено, що відомості про речові права на земельну ділянку, похідні від права власності, що припиняються після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору, що обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.
Щодо розірвання договору оренди землі
З розірванням договору оренди землі цікавіше, оскільки воно може мати місце як в судовому, так і в позасудовому порядку.
Класичними випадками позасудового розірвання договору є згода сторін та одностороння відмова від договору, якщо таке право кожної із сторін передбачено самим договором.
Розриваючи договір оренди землі сільськогосподарського призначення, орендарем за яким є юридична особа приватного права, слід враховувати, що такий правочин є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним).
Переходячи до випадків розірвання договору оренди землі в судовому порядку, звернемось спочатку до приписів Закону № 161-XIV, стаття 32 якого визначає право однієї із сторін вимагати дострокового розірвання договору в разі невиконання іншою стороною обов’язків, передбачених Законом та договором, випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з інших підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
З аналізу чинного законодавства до таких випадків ще можна віднести:
- істотне порушення умов договору (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України);
- недосягнення згоди про розірвання договору у разі необхідності надання земельної ділянки для суспільних потреб (ст. 32-1 Закону № 161-XIV).
А які обставини є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі в судовій практиці?
Систематична несплата або сплата орендної плати не в повному обсязі, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору (постанова Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № 175/642/19, віл 01.02.2023 у справі № 485/1697/20);
Зміна власника земельної ділянки, директора підприємства-орендаря може бути самостійною підставою для розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення умов договору, якщо сторонами погоджено таку умову в самому договорі (постанова Верховного Суду від 21.06.2018 у справі № 624/210/17, від 16.06.2021 у справі № 375/278/20);
Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (постанова Верховного Суду від 28.01.2019 у справі № 473/4413/17). Але тут слід розрізняти «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» та «невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням» впродовж певного періоду, оскільки другий випадок не є підставою для розірвання договору (постанова Верховного Суду від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі № 715/214/17).
І якщо вже говорити про розірвання договору оренди землі не можна оминути питання наслідків такого розірвання.
Визначені вони тією ж статтею 32 Закону № 161-XIV. Так, якщо ініціатором розірвання є орендар земельної ділянки орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах. Винятки:
- розірвання договору обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань;
- розірвання договору оренди землі пов’язане із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.
У разі ж розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.
Якщо розірвання відбулося за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
- Перевірка виконавцем адреси боржника, що зазначена судом у виконавчому документі Євген Морозов вчора о 10:27
- Как действовать после получения повестки: советы и рекомендации Віра Тарасенко 11.10.2024 16:32
- Лідерство сучасності: динамічний підхід до управління у світі, що постійно змінюється Любов Даниліна 11.10.2024 16:23
- Критичні проблеми закупівель військових частин: що потрібно вирішити негайно Євгеній Сільверстов 11.10.2024 14:59
- Кліматична дипломатія України: Пріоритети на COP29 у Баку Юрій Гусєв 11.10.2024 13:19
- Належний спосіб захисту учасника ТОВ який був виключений з його складу Євген Морозов 11.10.2024 08:55
- Збільшення податкового тягаря Андрій Павловський 10.10.2024 20:36
- Що менеджменту потрібно усвідомити до запуску системи Performance management у компанії? Катерина Кошкіна 10.10.2024 15:49
- uResidency: Інноваційний підхід до залучення іноземних підприємців у юрисдикцію України Ольга Драчевська 10.10.2024 12:42
- Турбота про ментальне здоров’я в українському бізнесі: результати опитування Христина Кудрявцева 10.10.2024 11:50
- Набуття корпоративних прав спадкоємцями мажоритарного учасника товариства Євген Морозов 10.10.2024 10:01
- Прогноз геополитической погоды 08.08.2024 Володимир Стус 09.10.2024 22:14
- Держава має думати на кілька кроків уперед Дана Ярова 09.10.2024 20:52
- Премія навздогін Євген Магда 09.10.2024 19:04
- Executive освіта в Україні не тільки для бізнесу. Де можуть навчатися держслужбовці? Галина Пустова 09.10.2024 15:06
-
Велетенська корпоративна архітектура. Чому Sky Towers в столиці нікому не потрібен
Бізнес 12670
-
"Історія "Орел і Решка" для мене завершилася". Євген Синельников про життя і нові проєкти
Життя 11456
-
Найбільші експортери меду в світі: Україна та smart-пасіки
Інфографіка 6603
-
Туреччина ввела мита на сталеву продукцію з Росії
Бізнес 6603
-
"Матері мають швидше виходити на роботу": Мінсоцполітики про підвищення виплат на дитину
Фінанси 5583