Несплата орендної плати за землю: чи завжди є підставою для розірвання договору?
Чи не найчастіше істотне порушення умов договору оренди землі пов’язане саме з несплатою або несвоєчасною сплатою орендної плати за землю.
І в переважній більшості випадків орендодавцю вдається розірвати договір оренди землі у зв’язку з таким порушенням.
Але не завжди. Тож спробуємо розібратись, коли несплата або несвоєчасна сплата орендної плати є підставою для задоволення вимог орендодавця, а коли все ж не буде такою.
За загальним правилом, орендна плата за землю із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).
За приписами ст. 21 наведеного Закону розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Тобто, узгодивши такі умови договору кожна із його сторін має певні правомірні очікування від вчиненого правочину.
Звертаючись до підстав розірвання трудового договору, слід зазначити, що згідно з ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, серед іншого, в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону.
Саме статтею 25 встановлено обов’язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Очевидно, що у разі невиконання орендарем земельної ділянки такого обов’язку орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, тобто йдеться вже про істотне порушення договору однією із його сторін, а отже і про наявність підстав для розірвання такого договору.
Повертаючись до обов’язку орендаря земельної ділянки щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, одразу зазначу, що разове порушення умов договору в цій частині не може бути підставою для його розірвання. Необхідною умовою для припинення договору шляхом його розірвання є систематичне невиконання умов договору.
Так, пунктом «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є саме систематична несплата орендної плати.
Щодо того скільки випадків несплати орендної плати становлять систематичність, існує вже усталена практика Верховного Суду, який наголошує, що має бути щонайменше два таких випадки. Разове порушення не вважається систематичним, але повторне вже може свідчити про таку систематичність.
І в цьому контексті слід також наголосити на тому, що виконання зобов’язання за орендаря іншою особою, наприклад суборендарем, не вважається належним виконанням зобов’язання зі сплати орендної плати, крім випадків, якщо такий порядок його виконання не погоджений самими сторонами.
Факт систематичного невнесення орендної плати буде підставою для розірвання договору оренди землі і у випадку, якщо орендар погасив таку заборгованість під час судового розгляду справи.
Розкриваючи дану тему, не можна оминути так звану «штучну» систематичність несплати орендної плати за землю, яка може створюватися самим орендодавцем.
Йдеться про ті випадки, коли орендодавець, бажаючи розірвати договір оренди землі, ухиляється від отримання орендної плати та створює різні перешкоди для цього.
При цьому, якщо орендар доведе, що відповідні затримки з виплати орендної плати обумовлені виключно поведінкою орендодавця, підстав для розірвання такого договору не буде.
Для прикладу, в одній із нещодавно розглядуваних Верховним Судом справ останній підтримав позицію судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову з підстав систематичної несплати орендної плати, оскільки орендар для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати у строки та розмірах, передбачених умовами договору оренди, вчинив необхідні дії відповідно до звичаїв ділового обороту у спірних правовідносинах, а саме: надіслав орендодавцю листи з проханням отримати орендну плату або повідомити банківські реквізити для її перерахування; надіслав орендну плату за місцем проживання орендодавця грошовим переказом, однак орендодавець відмовився від його отримання, що свідчить про його недобросовісність з метою отримання права на розірвання договору (постанова від 13.02.2023 у справі № 551/543/20).
Підсумовуючи наведене, несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за землю може бути підставою для розірвання договору оренди, але за умови, що орендар допустив два або більше випадки такої несплати. Але назвати таку обставину абсолютною підставою для дострокового припинення договору, звичайно, ми не можемо, особливо враховуючи той факт, що часто орендодавці самі створюють ситуацію, за якої в орендаря виникає заборгованість зі сплати орендної плати за землю.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1882
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87044
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11237
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9244
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5712
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5407