Несплата орендної плати за землю: чи завжди є підставою для розірвання договору?
Чи не найчастіше істотне порушення умов договору оренди землі пов’язане саме з несплатою або несвоєчасною сплатою орендної плати за землю.
І в переважній більшості випадків орендодавцю вдається розірвати договір оренди землі у зв’язку з таким порушенням.
Але не завжди. Тож спробуємо розібратись, коли несплата або несвоєчасна сплата орендної плати є підставою для задоволення вимог орендодавця, а коли все ж не буде такою.
За загальним правилом, орендна плата за землю із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).
За приписами ст. 21 наведеного Закону розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Тобто, узгодивши такі умови договору кожна із його сторін має певні правомірні очікування від вчиненого правочину.
Звертаючись до підстав розірвання трудового договору, слід зазначити, що згідно з ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, серед іншого, в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону.
Саме статтею 25 встановлено обов’язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Очевидно, що у разі невиконання орендарем земельної ділянки такого обов’язку орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, тобто йдеться вже про істотне порушення договору однією із його сторін, а отже і про наявність підстав для розірвання такого договору.
Повертаючись до обов’язку орендаря земельної ділянки щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, одразу зазначу, що разове порушення умов договору в цій частині не може бути підставою для його розірвання. Необхідною умовою для припинення договору шляхом його розірвання є систематичне невиконання умов договору.
Так, пунктом «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є саме систематична несплата орендної плати.
Щодо того скільки випадків несплати орендної плати становлять систематичність, існує вже усталена практика Верховного Суду, який наголошує, що має бути щонайменше два таких випадки. Разове порушення не вважається систематичним, але повторне вже може свідчити про таку систематичність.
І в цьому контексті слід також наголосити на тому, що виконання зобов’язання за орендаря іншою особою, наприклад суборендарем, не вважається належним виконанням зобов’язання зі сплати орендної плати, крім випадків, якщо такий порядок його виконання не погоджений самими сторонами.
Факт систематичного невнесення орендної плати буде підставою для розірвання договору оренди землі і у випадку, якщо орендар погасив таку заборгованість під час судового розгляду справи.
Розкриваючи дану тему, не можна оминути так звану «штучну» систематичність несплати орендної плати за землю, яка може створюватися самим орендодавцем.
Йдеться про ті випадки, коли орендодавець, бажаючи розірвати договір оренди землі, ухиляється від отримання орендної плати та створює різні перешкоди для цього.
При цьому, якщо орендар доведе, що відповідні затримки з виплати орендної плати обумовлені виключно поведінкою орендодавця, підстав для розірвання такого договору не буде.
Для прикладу, в одній із нещодавно розглядуваних Верховним Судом справ останній підтримав позицію судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову з підстав систематичної несплати орендної плати, оскільки орендар для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати у строки та розмірах, передбачених умовами договору оренди, вчинив необхідні дії відповідно до звичаїв ділового обороту у спірних правовідносинах, а саме: надіслав орендодавцю листи з проханням отримати орендну плату або повідомити банківські реквізити для її перерахування; надіслав орендну плату за місцем проживання орендодавця грошовим переказом, однак орендодавець відмовився від його отримання, що свідчить про його недобросовісність з метою отримання права на розірвання договору (постанова від 13.02.2023 у справі № 551/543/20).
Підсумовуючи наведене, несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за землю може бути підставою для розірвання договору оренди, але за умови, що орендар допустив два або більше випадки такої несплати. Але назвати таку обставину абсолютною підставою для дострокового припинення договору, звичайно, ми не можемо, особливо враховуючи той факт, що часто орендодавці самі створюють ситуацію, за якої в орендаря виникає заборгованість зі сплати орендної плати за землю.
- Поділ спадщини між спадкоємцями, які прийняли її на праві спільної часткової власності Євген Морозов 10:31
- Кібернасильство як форма домашнього насильства: як розпізнати і що робити? Дмитро Зенкін 09:54
- Процедура виконання виконавчого листа чи судового наказу: права сторін Павло Васильєв вчора о 16:55
- Тренди нормативно-правового регулювання водневих технологій у 2024 році Олексій Гнатенко вчора о 13:36
- Як українським трейдерам успішно працювати на Nord Pool: умови доступу та юридичні тонкощі Ростислав Никітенко вчора о 12:25
- А3. За межами звіту Наталія Качан вчора о 10:00
- Важливе право на повторну ВЛК: практичний досвід і нюанси Світлана Приймак вчора о 09:54
- Адвокатські справи із корупційними злочинами: як формується відповідальність Дмитро Зенкін вчора о 09:47
- Підстави усунення спадкоємців від права на спадкування за законом Євген Морозов вчора о 09:46
- Мобілізували студента? Суд каже: незаконно Арсен Маринушкін 08.12.2024 17:55
- Неналежне (неповне, недостатнє) обґрунтування позовної заяви: наслідки для заявника Євген Морозов 08.12.2024 10:23
- Как получить отсрочку студентам с проблемами в ЕГЭБО Віра Тарасенко 07.12.2024 19:29
- Наслідки первинної державної реєстрації транспортного засобу без сплати митних платежів Євген Морозов 07.12.2024 08:23
- Надання Україні кредиту $50 млрд від G7 опинилося під загрозою Любов Шпак 06.12.2024 18:55
- Бронювання кінцевих бенефіціарних власників Сергій Рябоконь 06.12.2024 14:14
-
Падіння кривавого диктатора. Шість фактів про режим Башара Асада
доповнено 6645
-
Ваша особистість змінюється, коли ви говорите іноземною мовою — дослідження
Життя 5631
-
Росія виводить війська. Як поразка Кремля в Сирії вплине на війну в Україні
4394
-
Фантастичні зимові локації: вісім найкращих лижних курортів Італії — фото
Життя 4295
-
Китай не зміг врятувати сирійську владу. Для України це черговий сигнал
Думка 3437