Пригород в цене

Пригород Киева давно «наступает на пятки» столице. Причин тому найдется немало. И экология, которую украинцы стали ценить все больше и больше, и квадратные метры, которые гораздо дешевле столичных, и уровень комфорта проживания. Не может не радовать покупателей и инфраструктура, которая особенно в городах-спутниках Киева развивается не по дням, а по часам. Один из ярких примеров – Ирпень, где желание властей города сделать жизнь своих граждан комфортнее и создать хороший качественный продукт на локальной территории удачно реализуется через участие в местном управлении.  И если еще 2-3 года назад, транспортная доступность к столице и инфраструктура были «слабыми местами» проживания в пригороде, то сегодня есть такой пригород, который «утрет нос» столице. Ведь, не факт, что житель Левого берега быстрее доберется на работу в центр столицы, чем житель ближайшего пригорода.

Большая разница

По данным компании ARPA Real Estate, квадратные метры в пригороде дешевле, чем в Киеве на 30-50% в зависимости от класса жилья. К примеру, средний чек покупки в столице порядка 1,5 млн грн, в пригороде – 500-750 тыс. грн.  Такая цена за городом обусловлена более высокой скоростью реализации проектов за счет отсутствия сложностей с оформлением документации и более доступной по бюджету землей.

Цена предложения жилья в новостройках эконом- и комфорт-сегмента в Киеве колеблется от 12,5 до 25 тыс. грн/ за квадратный метр, в то время как в пригороде - от 8,5 до 12,5 тыс грн. Согласно нашим данным, в 2015 году основной спрос сформирован в диапазоне от 10 до 15 тыс. грн за кв.метр. И вот тут, в поисках жилья покупатель и устремляет свои взоры за город. А там уже есть из чего выбрать.

Хотел бы отметить, что из-за повышенного спроса жилье эконом-класса, на пригородные квадратные метры и, в целом, – низкой покупательской способности населения, в этом году стала просматриваться новая тенденция: цены в городе - уменьшаются, а в пригороде – увеличиваются, и таким образом мы наблюдаем их сближение.

Время - деньги

Скорость реализации проекта в недвижимости – не менее важный показатель, который выигрышно отличает пригород. Средний цикл проекта застройки более 150 тыс. кв.м (за городом) – от 2-х до 4-х лет, в столице процесс стройки и продажи проходит гораздо медленнее и может растянуться от 6-ти до 10-ти лет. При этом получить примерно ту же маржу, что и застройщик аналогичных площадей (в нескольких комплексах) пригорода. Только для застройщика пригорода это будет быстрее, а головной боли – меньше.

За примерами – далеко не ходи. «Панорама на Печерске» реализовывалась десять лет; «Park Avenue», «Новопечерские Липки», «Липинка», «Лико-Град», «Парковый» в процессе уже восемь лет. Динамика реализации сопоставимых по масштабу комплексов эконом-класса в пригороде – быстрее. К примеру, «Петровский Квартал» на Софиевской Борщаговке - в проекте четыре года, «Соцтаун» – три года.  Комплексы поменьше реализованы за год-два. Например, ЖК «Спутник» в Белогородке, ЖК «Европейский» в Ирпене.

К тому же, ценовая конкуренция в пригороде – на грани рентабельности бизнеса, поэтому многие сейчас вынуждены конкурировать качеством, которое уже сопоставимо с городским жильем. Покупатели от этого - только в выигрыше.

Интрига завтрашнего дня

Рынок новостроек пригорода пока что осваивают представители  среднего и мелкого бизнеса. У них нет больших амбиций, однако есть желание делать качественный, востребованный и главное - быстро реализуемый проект. С другой стороны, в этом сегменте не было профессиональных игроков уровня крупных девелоперских компаний, которые осваивают столичные квадратные метры. В сторону пригорода посматривает Аmstar, UDP, Stolica Group. Последняя уже работает в формате малоэтажного жилья («Липинка»), но пока что не так успешно, как ей хотелось бы. Для крупных застройщиков проекты в пригороде все еще остаются либо на уровне концепций, либо рассматриваются в перспективе.

В то же время, хорошая емкость загородного сегмента, высокий спрос на комфортное недорогое жилье эконом-класса, более интересная маржинальность бизнеса, учитывая быструю оборачиваемость продукта, и ряд других факторов должны развернуть опытных девелоперов в сторону «за город». Но пока что этого не произошло. Интрига сохраняется.