Реформування інституту пайової участі у розвитку інфраструктури міста

Створення нових об’єктів нерухомості  неодмінно тягне за собою потребу у розширенні інфраструктури місцевості. Для покриття відповідних витрат територіальної громади статтею 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» на даний час передбачена обов’язкова сплата замовником будівництва пайової участі у розвиток інфраструктури населеного пункту, у якому таке будівництво здійснюється.

Зазначена законодавча норма є основою для прийняття органами місцевого самоврядування їх власних порядків залучення відповідного платежу.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає договірні правовідносини між органом місцевого самоврядування та замовником будівництва об’єкта нерухомості зі сплати пайової участі.  Утім правова природа відповідного договору має певні особливості – вони обумовлені чіткими приписами Закону та місцевих порядків.

Попри чітке, передбачене Законом, регулювання інституту пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, виконання його положень на практиці викликає чимало нарікань. Для представників будівельної галузі сплата пайової участі, як правило, асоціюється із бюрократією та корупцією. Однак, найбільш проблематичним питанням залишається використання коштів, що надходять до місцевих бюджетів від сплати пайової  участі.

Активні реформаторські процеси в нашій державі не залишили осторонь і пайову участь. Те, що найближчим часом правове регулювання інституту пайової участі зазначає змін є очевидним з огляду на кількість відповідних законодавчих ініціатив, зареєстрованих в Верховній Раді України. Законопроекти, які будуть розглядатися народними депутатами, містять різні погляди на одну й ту ж саму проблему, та пропонують кардинально відмінні шляхи її вирішення.

Так, народний депутат Петро Сабашук пропонує взагалі пайову участь скасувати. Його відповідна позиція висловлена у проекті Закону України « Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (щодо скасування  пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту)», зареєстрованому в Парламенті 10 грудня 2015 року за реєстраційним № 3610. Кардинально проти прийняття законопроекту Асоціація міст України, оскільки його реалізація призведе до зменшення надходжень до місцевих бюджетів. Не підтримує проект Закону й Головне науково-експертне управління Верховної Ради України. Комітет Верховної Ради України з питань запобігання і протидії корупції не виявив корупціогенних факторів у положеннях законопроекту, утім зауважив, що реалізація його положень може спровокувати корупційний тиск на замовника будівництва об’єкта нерухомості з боку посадових осіб усіх гілок влади.

Слід зазначити, що окрім ліквідації інституту пайової участі, Петро Павлових хоче заборонити передбачення у технічних умовах необхідності будівництва замовником інженерних мереж та об'єктів інженерної інфраструктури поза межами його земельної ділянки. Приваблива для замовника будівництва, на перший погляд, норма несе в собі чимало ризиків для всіх суб’єктів правовідносин у сфері містобудування, оскільки в переважній більшості випадків, без будівництва таких мереж функціонування новозбудованого об’єкта буде неможливим. 

На відміну від вищевказаного законопроекту, проектами законів України «П ро внесення змін до статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності» (щодо забезпечення житлових прав громадян) (реєстр. № 4282 від 21.03.2016), внесеним народним депутатом України Міщенком С.Г., та «П ро внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо пайової участі» (реєстр. № 4243 від 16.03.2016), внесеним народним депутатом Бубликом Ю.В., пропонується окрім сплати пайової участі зобов’язати замовника будівництва   передавати певну частину житлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках у власність територіальних громад.

У пояснювальних записках до обох законопроектів основною метою  їх прийняття задекларовано забезпечення житлом осіб, потребуючих поліпшення житлових умов, зокрема учасників АТО, вимушено-переміщених осіб та інших категорій громадян.

Утім обидва законопроекти об’єднані суттєвим недоліком: вони не враховують те, що житлові будинки розподіляються на класи. Формування ж бази житла для осіб, які перебувають на квартирному обліку, за рахунок житла   «еліт» та «преміум» класів, щонайменше є нелогічним. Окрім цього, вказане неодмінно потягне за собою нові хвилі корупційних зловживань при розподілі житла.  

Процентне відношення житлових приміщень будинку, які наразі пропонується передавати в комунальну власність, до його загальної площі є незначною: проектом реєстр. № 4282 передбачено передачу 1,25 % житлових приміщень, а законопроектом реєстр. № 4243 – 3 %. Водночас, запровадивши відповідне положення, Верховна Рада України може постійно підвищувати ці показники, що, в свою чергу, впливатиме на вартість житла.

Слід також окремо звернути увагу на те, що заборона вимагати від замовника будівництва окрім сплати пайової участі передачі будь-яких матеріальних цінностей була передбачена на законодавчому рівні ще  з жовтня 2008 року у зв’язку з прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16 вересня 2008 року № 509-VI.

Серед законодавчих ініціатив, що наразі перебувають на розгляді Парламенту, також законопроекти, положення яких направлені  на зменшення розміру пайової участі у разі будівництва об’єктів промисловості та сільського господарства (законопроекти реєстр. № 4108 від 18.02.2016 та реєстр. № 2446 від 20.03. 2015).

Тож очікуємо, яку із вищевказаних ідей підтримає Верховна Рада України.

Наразі існує багато думок з приводу того, що інститут пайової участі є «архаїзмом» та потребує заміни іншим механізмом залучення коштів у розвиток інфраструктури населеного пункту, який дозволить забезпечити спрямування відповідних коштів безпосередньо на спорудження інженерних мереж та об’єктів соціального призначення.

Але очевидним є те, що при нинішньому стані економіки важливо витримати баланс між фінансовими потребами територіальних громад та навантаженням на особу, якою провадиться будівництво.