Як купити комерційну нерухомість при обмеженому бюджеті
Як безпечно купити/продати комерційну нерухомість (офіс, складське приміщення, майновий комплекс) під час війни при обмеженому фінансовому бюджеті та зменшити юридичні ризики?
Під час війни ринок комерційної нерухомості перебуває у вкрай складному становищі. Оскільки військова агресія рф призвела до зменшення платоспроможності потенційних покупців/інвесторів, - як наслідок, кількість укладених договорів купівлі-продажу значно зменшилась.
Однак, протягом останніх місяців 2022 року учасники угод з нерухомості поступово адаптуються до вказаних обставин. У зв’язку з цим, на практиці з’являються такі варіанти купівлі комерційної нерухомості при обмеженому бюджеті:
- сторони укладають договори оренди нерухомого майна з правом подальшого викупу (орендні платежі зараховуються поетапно до основної вартості майна);
- сторони укладають договори купівлі-продажу нерухомості з розстрочкою платежу на відповідний період часу (наприклад, на 3-5 років).
Втім, слід додати, що зазначені угоди несуть в собі відповідні ризики.
1) Договір оренди комерційного майна з правом викупу.
За таким договором виникають значні ризики саме у покупця нерухомості, - оскільки за чинним законодавством не існує правових механізмів обмежити можливість недобросовісного продавця відчужити нерухомість іншим особам під час дії договору.
Виходячи з цього, рекомендується у договорі оренди з правом викупу належним чином врегульовувати питання забезпечення гарантій щодо переважного права орендаря (покупця) на викуп приміщення та передбачити ряд особливих положень щодо таких гарантій.
Зменшення юридичних ризиків.
У договорі оренди приміщення з правом викупу рекомендується в окремому порядку прописати необхідні юридичні «запобіжники»:
- орендар має переважне право перед третіми особами на укладення нового договору оренди приміщення (на аналогічних умовах, визначених у договорі);
- орендар має переважне право перед іншими особами на придбання / викуп приміщення у разі продажу орендодавцем приміщення (відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України);
- у разі продажу приміщення його власник (орендодавець за договором) зобов’язаний дотримуватись переважного права орендаря на придбання/викуп приміщення перед іншими особами (зокрема, у такому випадку орендодавець зобов’язаний направити письмову пропозицію про продаж приміщення безпосередньо орендарю за цим договором, - надавши орендарю відповідний строк для прийняття пропозиції; і лише після спливу даного строку, у разі отримання від орендаря письмової відмови від придбання приміщення, орендодавець може продати приміщення третім особам);
- у разі зміни власника приміщення до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця. Вказані обставини/факти не впливають жодним чином на зміну договірних зобов’язань за орендним договором;
- у разі зміни організаційно-правової форми орендодавця, зміни керівника орендодавця, зміни органів управлення орендодавця, - такі обставини/факти не впливають жодним чином на зміну договірних зобов’язань за орендним договором.
2) Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості з розстрочкою платежу.
Даний договір є потенційно небезпечним саме для продавця нерухомого майна, оскільки право власності на майно переходить відразу під час укладення договору, а кошти оплачуються, наприклад, протягом 3-5 років після його укладення.
Відповідно, у разі неможливості проведення оплати або відмови від такої оплати з боку покупця, - у продавця відсутні дієві механізми захисту свої прав. Оскільки на банківських рахунках покупця можуть бути відсутні будь-які грошові кошти, а нерухомість перепродана іншим третім особам.
Зменшення юридичних ризиків.
У такому договорі рекомендується встановлювати такі юридичні «запобіжники»:
- з метою забезпечення виконання фінансових зобов’язань покупцем за цим договором, - сторони укладають договір іпотеки (підлягає державній реєстрації), який і стане гарантією виконання зобов’язань покупця за договором;
- у разі, якщо покупець не виконує або порушує умови основного договору купівлі-продажу нерухомості щодо оплати, - продавець набуває право примусово звернути стягнення на предмет іпотеки (нерухомість); при цьому необхідно мати на увазі, що на даний час діє спеціальна норма закону, яка забороняє звертати стягнення на предмет іпотеки під час воєнного стану в Україні;
- покупець сплачує продавцю значні штрафні санкції за прострочку здійснення фінансових платежів;
- у разі несплати платежів протягом відповідного періоду часу, - продавець має право в односторонньому порядку достроково розірвати договір купівлі-продажу нерухомості;
- вказати, що державна реєстрація переоформлення на покупця права на нерухоме майно (приміщення) здійснюється лише після сплати покупцем грошових коштів у повному обсязі; при цьому необхідно мати на увазі, що на практиці суди інколи займають позицію відповідно до якої реєстрація права власності на майно повинна здійснюватися саме в момент укладення договору купівлі-продажу.
ВИСНОВОК: Купити чи продати комерційну нерухомість при обмеженому бюджеті можливо (шляхом укладення угоди оренди майна з правом викупу або купівлі-продажу з розстрочкою платежів та забезпеченням іпотекою). Також, на практиці існують дієві механізми зменшення юридичних ризиків для продавців та покупців нерухомого майна. З цією метою рекомендується встановлювати у вищенаведених угодах необхідні юридичні «запобіжники».
- Журнал засідання як ключ до перевірки правомірності негласних слідчих дій Діна Дрижакова 14:10
- Самосаботаж: коли твій найбільший ворог – це ти сам Олександр Скнар 14:00
- Бюджет-2025: "закордон нам допоможе" Любов Шпак 13:33
- Революція безпеки Валентин Митлошук 10:20
- Кабмін-шатл: змінилися крісла, але не пілоти Дана Ярова вчора о 17:12
- HR-документообіг: коли кожна хвилина – це репутація Олександр Вернигора вчора о 16:52
- ЗЕД і валютний контроль у 2025 році: що варто знати бізнесу Юлія Мороз вчора о 15:05
- Виклики і успіхи у врегулюванні авіаційних страхових спорів Сергій Дзіс вчора о 14:32
- Що означає URC2025 у Римі для енергетики України та ЄС: підсумки та аналітика Ростислав Никітенко вчора о 11:11
- Молдавський експеримент: коли іноземні експерти замінюють народний суверенітет Юрій Григоренко вчора о 10:19
- Заметки по итогам Римской конференции: вопросы возрождения Украины Вільям Задорський 13.07.2025 18:59
- Что меняется в отсрочке для преподавателей: разбор законопроекта №13193 Віра Тарасенко 13.07.2025 15:30
- Що означає історичне рішення ЄСПЛ у справі "Україна та Нідерланди проти росії" Юлія Овчинникова 12.07.2025 20:59
- Пенсійна рулетка Андрій Павловський 11.07.2025 19:35
- Чому у відпустках приймають рішення про звільнення? Ольга Малахова 11.07.2025 17:10
-
Американці отримали контроль над одним з найбільших зернових терміналів в Одесі
Бізнес 48531
-
50 000 грн при народженні та 7000 грн щомісяця: уряд схвалив нову підтримку родин з дітьми
Фінанси 12345
-
У медзакладах Києва відбулися обшуки: БЕБ розслідує махінації з eHealth – фото
Бізнес 8502
-
На Київщині запустять зразкові автобусні маршрути: пілот – до Білої Церкви
Бізнес 6830
-
Німеччина готує скорочення соцвиплат. Мерц: Люди мають працювати
Фінанси 6244