Як купити комерційну нерухомість при обмеженому бюджеті
Як безпечно купити/продати комерційну нерухомість (офіс, складське приміщення, майновий комплекс) під час війни при обмеженому фінансовому бюджеті та зменшити юридичні ризики?
Під час війни ринок комерційної нерухомості перебуває у вкрай складному становищі. Оскільки військова агресія рф призвела до зменшення платоспроможності потенційних покупців/інвесторів, - як наслідок, кількість укладених договорів купівлі-продажу значно зменшилась.
Однак, протягом останніх місяців 2022 року учасники угод з нерухомості поступово адаптуються до вказаних обставин. У зв’язку з цим, на практиці з’являються такі варіанти купівлі комерційної нерухомості при обмеженому бюджеті:
- сторони укладають договори оренди нерухомого майна з правом подальшого викупу (орендні платежі зараховуються поетапно до основної вартості майна);
- сторони укладають договори купівлі-продажу нерухомості з розстрочкою платежу на відповідний період часу (наприклад, на 3-5 років).
Втім, слід додати, що зазначені угоди несуть в собі відповідні ризики.
1) Договір оренди комерційного майна з правом викупу.
За таким договором виникають значні ризики саме у покупця нерухомості, - оскільки за чинним законодавством не існує правових механізмів обмежити можливість недобросовісного продавця відчужити нерухомість іншим особам під час дії договору.
Виходячи з цього, рекомендується у договорі оренди з правом викупу належним чином врегульовувати питання забезпечення гарантій щодо переважного права орендаря (покупця) на викуп приміщення та передбачити ряд особливих положень щодо таких гарантій.
Зменшення юридичних ризиків.
У договорі оренди приміщення з правом викупу рекомендується в окремому порядку прописати необхідні юридичні «запобіжники»:
- орендар має переважне право перед третіми особами на укладення нового договору оренди приміщення (на аналогічних умовах, визначених у договорі);
- орендар має переважне право перед іншими особами на придбання / викуп приміщення у разі продажу орендодавцем приміщення (відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України);
- у разі продажу приміщення його власник (орендодавець за договором) зобов’язаний дотримуватись переважного права орендаря на придбання/викуп приміщення перед іншими особами (зокрема, у такому випадку орендодавець зобов’язаний направити письмову пропозицію про продаж приміщення безпосередньо орендарю за цим договором, - надавши орендарю відповідний строк для прийняття пропозиції; і лише після спливу даного строку, у разі отримання від орендаря письмової відмови від придбання приміщення, орендодавець може продати приміщення третім особам);
- у разі зміни власника приміщення до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця. Вказані обставини/факти не впливають жодним чином на зміну договірних зобов’язань за орендним договором;
- у разі зміни організаційно-правової форми орендодавця, зміни керівника орендодавця, зміни органів управлення орендодавця, - такі обставини/факти не впливають жодним чином на зміну договірних зобов’язань за орендним договором.
2) Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості з розстрочкою платежу.
Даний договір є потенційно небезпечним саме для продавця нерухомого майна, оскільки право власності на майно переходить відразу під час укладення договору, а кошти оплачуються, наприклад, протягом 3-5 років після його укладення.
Відповідно, у разі неможливості проведення оплати або відмови від такої оплати з боку покупця, - у продавця відсутні дієві механізми захисту свої прав. Оскільки на банківських рахунках покупця можуть бути відсутні будь-які грошові кошти, а нерухомість перепродана іншим третім особам.
Зменшення юридичних ризиків.
У такому договорі рекомендується встановлювати такі юридичні «запобіжники»:
- з метою забезпечення виконання фінансових зобов’язань покупцем за цим договором, - сторони укладають договір іпотеки (підлягає державній реєстрації), який і стане гарантією виконання зобов’язань покупця за договором;
- у разі, якщо покупець не виконує або порушує умови основного договору купівлі-продажу нерухомості щодо оплати, - продавець набуває право примусово звернути стягнення на предмет іпотеки (нерухомість); при цьому необхідно мати на увазі, що на даний час діє спеціальна норма закону, яка забороняє звертати стягнення на предмет іпотеки під час воєнного стану в Україні;
- покупець сплачує продавцю значні штрафні санкції за прострочку здійснення фінансових платежів;
- у разі несплати платежів протягом відповідного періоду часу, - продавець має право в односторонньому порядку достроково розірвати договір купівлі-продажу нерухомості;
- вказати, що державна реєстрація переоформлення на покупця права на нерухоме майно (приміщення) здійснюється лише після сплати покупцем грошових коштів у повному обсязі; при цьому необхідно мати на увазі, що на практиці суди інколи займають позицію відповідно до якої реєстрація права власності на майно повинна здійснюватися саме в момент укладення договору купівлі-продажу.
ВИСНОВОК: Купити чи продати комерційну нерухомість при обмеженому бюджеті можливо (шляхом укладення угоди оренди майна з правом викупу або купівлі-продажу з розстрочкою платежів та забезпеченням іпотекою). Також, на практиці існують дієві механізми зменшення юридичних ризиків для продавців та покупців нерухомого майна. З цією метою рекомендується встановлювати у вищенаведених угодах необхідні юридичні «запобіжники».
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям Сергій Пєтков 19:52
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? Ксенія Оринчак 16:53
- Компенсація 1,5 млн грн моральної шкоди з рф на користь киянина за "повітряні тривоги" Світлана Приймак 10:20
- Розпоряджання землею під час війни: поради юриста Сергій Пагер 08:57
- Стажування і підвищення кваліфікації: сенси та підходи Сергій Пєтков вчора о 19:43
- Рішенням суду з працівника (водія) стягнуто упущену вигоду Артур Кір’яков 19.04.2025 18:25
- Чому корпоративний стиль – це більше, ніж просто форма Павло Астахов 19.04.2025 12:09
- От трансфера технологий к инновационному инжинирингу Вільям Задорський 18.04.2025 21:33
- Начинается фаза глобального разгона инфляции и масштабных валютных войн Володимир Стус 18.04.2025 18:53
- Омріяна Перемога: яким українці бачать закінчення війни? Дмитро Пульмановський 18.04.2025 18:12
- Баланс між обставинами злочину та розміром застави Богдан Глядик 18.04.2025 17:09
- Люди в центрі змін: як Франковий університет створює сучасне академічне середовище Віталій Кухарський 18.04.2025 16:32
- Інноваційні виклики та турбулентність операційної моделі "Укрзалізниці" в агрологістиці Юрій Щуклін 18.04.2025 14:16
- Тіньова пластична хірургія в Україні: чому це небезпечно і як врегулювати ринок Дмитро Березовський 18.04.2025 11:30
- Модель нової індустріалізації України Денис Корольов 17.04.2025 20:15
- Терези Феміди: статистика виправдувальних вироків в Україні – симптом чи вирок системі? 407
- Як комплаєнс допомагає громадським організаціям зміцнити довіру та уникнути ризиків 219
- Модель нової індустріалізації України 166
- Професії зникають, навички – у тренді 163
- Омріяна Перемога: яким українці бачать закінчення війни? 122
-
"Я туди не хочу". Власник UPG поставив на паузу експансію на ринок Європи
Бізнес 10935
-
"Спортивні авто стоять у гаражах". В Україні ліг ринок високооктанового бензину А-100
Бізнес 9370
-
Нелегальний ринок тютюну: як Україна втрачає 24 мільярди гривень щорічно
Бізнес 4024
-
Бурбон в бак. Що буде із бензином після 1 травня
Бізнес 3081
-
Менше скролити — більше жити: чому мінімальний скролінг став новим трендом серед блогерів
Життя 2782