Як купити комерційну нерухомість при обмеженому бюджеті
Як безпечно купити/продати комерційну нерухомість (офіс, складське приміщення, майновий комплекс) під час війни при обмеженому фінансовому бюджеті та зменшити юридичні ризики?
Під час війни ринок комерційної нерухомості перебуває у вкрай складному становищі. Оскільки військова агресія рф призвела до зменшення платоспроможності потенційних покупців/інвесторів, - як наслідок, кількість укладених договорів купівлі-продажу значно зменшилась.
Однак, протягом останніх місяців 2022 року учасники угод з нерухомості поступово адаптуються до вказаних обставин. У зв’язку з цим, на практиці з’являються такі варіанти купівлі комерційної нерухомості при обмеженому бюджеті:
- сторони укладають договори оренди нерухомого майна з правом подальшого викупу (орендні платежі зараховуються поетапно до основної вартості майна);
- сторони укладають договори купівлі-продажу нерухомості з розстрочкою платежу на відповідний період часу (наприклад, на 3-5 років).
Втім, слід додати, що зазначені угоди несуть в собі відповідні ризики.
1) Договір оренди комерційного майна з правом викупу.
За таким договором виникають значні ризики саме у покупця нерухомості, - оскільки за чинним законодавством не існує правових механізмів обмежити можливість недобросовісного продавця відчужити нерухомість іншим особам під час дії договору.
Виходячи з цього, рекомендується у договорі оренди з правом викупу належним чином врегульовувати питання забезпечення гарантій щодо переважного права орендаря (покупця) на викуп приміщення та передбачити ряд особливих положень щодо таких гарантій.
Зменшення юридичних ризиків.
У договорі оренди приміщення з правом викупу рекомендується в окремому порядку прописати необхідні юридичні «запобіжники»:
- орендар має переважне право перед третіми особами на укладення нового договору оренди приміщення (на аналогічних умовах, визначених у договорі);
- орендар має переважне право перед іншими особами на придбання / викуп приміщення у разі продажу орендодавцем приміщення (відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України);
- у разі продажу приміщення його власник (орендодавець за договором) зобов’язаний дотримуватись переважного права орендаря на придбання/викуп приміщення перед іншими особами (зокрема, у такому випадку орендодавець зобов’язаний направити письмову пропозицію про продаж приміщення безпосередньо орендарю за цим договором, - надавши орендарю відповідний строк для прийняття пропозиції; і лише після спливу даного строку, у разі отримання від орендаря письмової відмови від придбання приміщення, орендодавець може продати приміщення третім особам);
- у разі зміни власника приміщення до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця. Вказані обставини/факти не впливають жодним чином на зміну договірних зобов’язань за орендним договором;
- у разі зміни організаційно-правової форми орендодавця, зміни керівника орендодавця, зміни органів управлення орендодавця, - такі обставини/факти не впливають жодним чином на зміну договірних зобов’язань за орендним договором.
2) Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості з розстрочкою платежу.
Даний договір є потенційно небезпечним саме для продавця нерухомого майна, оскільки право власності на майно переходить відразу під час укладення договору, а кошти оплачуються, наприклад, протягом 3-5 років після його укладення.
Відповідно, у разі неможливості проведення оплати або відмови від такої оплати з боку покупця, - у продавця відсутні дієві механізми захисту свої прав. Оскільки на банківських рахунках покупця можуть бути відсутні будь-які грошові кошти, а нерухомість перепродана іншим третім особам.
Зменшення юридичних ризиків.
У такому договорі рекомендується встановлювати такі юридичні «запобіжники»:
- з метою забезпечення виконання фінансових зобов’язань покупцем за цим договором, - сторони укладають договір іпотеки (підлягає державній реєстрації), який і стане гарантією виконання зобов’язань покупця за договором;
- у разі, якщо покупець не виконує або порушує умови основного договору купівлі-продажу нерухомості щодо оплати, - продавець набуває право примусово звернути стягнення на предмет іпотеки (нерухомість); при цьому необхідно мати на увазі, що на даний час діє спеціальна норма закону, яка забороняє звертати стягнення на предмет іпотеки під час воєнного стану в Україні;
- покупець сплачує продавцю значні штрафні санкції за прострочку здійснення фінансових платежів;
- у разі несплати платежів протягом відповідного періоду часу, - продавець має право в односторонньому порядку достроково розірвати договір купівлі-продажу нерухомості;
- вказати, що державна реєстрація переоформлення на покупця права на нерухоме майно (приміщення) здійснюється лише після сплати покупцем грошових коштів у повному обсязі; при цьому необхідно мати на увазі, що на практиці суди інколи займають позицію відповідно до якої реєстрація права власності на майно повинна здійснюватися саме в момент укладення договору купівлі-продажу.
ВИСНОВОК: Купити чи продати комерційну нерухомість при обмеженому бюджеті можливо (шляхом укладення угоди оренди майна з правом викупу або купівлі-продажу з розстрочкою платежів та забезпеченням іпотекою). Також, на практиці існують дієві механізми зменшення юридичних ризиків для продавців та покупців нерухомого майна. З цією метою рекомендується встановлювати у вищенаведених угодах необхідні юридичні «запобіжники».
- Система обліку немайнової шкоди: коли держава намагається залікувати невидимі рани війни Світлана Приймак 11:36
- Чому енергетичні та газові гіганти обирають Нідерланди чи Швейцарію для бізнесу Ростислав Никітенко 08:47
- 1000+ днів війни: чи достатньо покарати агрессора правовими засобами?! Дмитро Зенкін вчора о 21:35
- Горизонтальний моніторинг як сучасний метод податкового контролю Юлія Мороз вчора о 13:36
- Ієрархія протилежних правових висновків суду касаційної інстанції Євген Морозов вчора о 12:39
- Чужий серед своїх: право голосу і місце в політиці іноземців у ЄС Дмитро Зенкін 20.11.2024 21:35
- Сталий розвиток рибного господарства: нові можливості для інвестицій в Україні Артем Чорноморов 20.11.2024 15:59
- Кремль тисне на рубильник Євген Магда 20.11.2024 15:55
- Судова реформа в контексті вимог ЄС: очищення від суддів-корупціонерів Світлана Приймак 20.11.2024 13:47
- Як автоматизувати процеси в бізнесі для швидкого зростання Даніелла Шихабутдінова 20.11.2024 13:20
- COP29 та План Перемоги. Як нашу стратегію зробити глобальною? Ксенія Оринчак 20.11.2024 11:17
- Ухвала про відмову у прийнятті зустрічного позову підлягає апеляційному оскарженню Євген Морозов 20.11.2024 10:35
- Репарації після Другої світової, як передбачення майбутнього: компенсації постраждалим Дмитро Зенкін 20.11.2024 00:50
- Що робити під час обшуку? Сергій Моргун 19.11.2024 19:14
- Як реагувати на вимоги поліції та ТЦК: поради адвоката Павло Васильєв 19.11.2024 17:55
-
Віктор Ющенко та партнери відчужили право на видобуток газу на Полтавщині
Бізнес 119809
-
"Ситуація критична". У Кривому Розі 110 000 жителів залишаються без опалення
Бізнес 20762
-
Британія утилізує п'ять військових кораблів, десятки гелікоптерів і дронів задля економії
Бізнес 9065
-
За вітраж Тіффані троє учасників торгів змагалися 6 хвилин – його продали за $12,48 млн: фото
Життя 8676
-
Як тренування в спортзалі можуть нашкодити: помилки початківців
Життя 7504