Навіщо розривати договір оренди земельної ділянки, коли він вже припинений?
Розглянемо судову практику та нормативно-правові акти, які надають право новому власнику нерухомого майна укласти договір оренди земельної ділянки без його розірвання із попереднім орендарем.
Проблемне питання, яке найчастіше потрібно вирішувати новим власникам будівлі чи споруди це оформлення права оренди земельної ділянки, коли в наявності є договір оренди з минулим власником.
Оскільки доволі часто до мене звертаються юридичні особи з такою ситуацією, вирішила викласти свою правову позицію з цього приводу.
Тож, Цивільним кодексом України, а саме ст. 377 встановлено, що «До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).».
Так само ч. 1 ст.120 Земельного кодексу України визначено, що «У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.»
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований.
Здавалося б прості та прозорі норми закону у переході права власності або користування на земельну ділянку не повинні викликати суперечок в подальшому оформленні цих прав, проте не завжди це так.
У разі переходу права власності на земельну ділянку все досить зрозуміло, під час посвідчення цивільно-правової угоди, в наслідок якої особа набуває право власності на земельну ділянку, достатньо аби ділянка мала кадастровий номер.
Якщо мова йде про перехід права оренди земельної ділянки, то тут можуть виникнути складнощі.
Часто зустрічаються випадки коли органи самоврядування відмовляють новому власнику будівлі чи споруди в укладенні договору оренди земельної ділянки посилаючись на те, що не розірвано договір оренди з попереднім власником будівлі. Проте така відмова суперечать закону.
Так, відповідно до ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», «До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.».
Із зазначеної норми закону можна зробити висновок, що припинення договору оренди земельної ділянки з попереднім власником будівлі чи споруди є автоматичним та не потребує додаткових дій, пов’язаних з розірванням договору.
Саме така позиція відображена у постанові колегії суддів Касаційного господарського суду Верховного Суду від 05.06.2018 року у справі № 920/717/17, а саме:
«…відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене…».
Тобто касаційний суд у своїй постанові зазначає, що договір оренди не може бути розірваним ані стороною договору, ані судом, оскільки з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, договір оренди із попереднім власником майна автоматично припинається.
Крім того, з новим власником нерухомого майна договір оренди має бути укладений в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього орендаря, що захищає останнього від будь-яких маніпуляцій з боку органів самоврядування.
Але, на жаль, реалії не завжди відповідають нормам закону, і коли ваша правова аргументація у переговорах не цікава іншій стороні і відповідно втрачає свою ефективність, то єдиним виходом залишається звернення до суду із відповідним позовом*.
P.S. Щодо предмету позову у таких справах, то про це питання я напишу у наступній статті.
- Бізнес-моделі для розвитку та масштабування вашого бізнесу: що сьогодні працює? Сильвія Красонь-Копаніаж вчора о 19:50
- Цивільний позивач, як учасник кримінального провадження Євгенія Тонконожко вчора о 15:29
- Суб’єктність замість паніки Євген Магда вчора о 13:58
- Ймовірність досягнення режиму тиші Георгій Тука вчора о 12:34
- Виробнича інфляція: як українським підприємствам зберегти конкурентоспроможність Денис Корольов вчора о 12:06
- Перфоманс-маркетинг 2025: 10 інструментів для масштабування лідогенерації Андрій Волнянський 16.03.2025 19:58
- Міжнародна інтеграція українських університетів: як вийти на глобальний рівень Віталій Кухарський 16.03.2025 19:53
- Генрі Форд: агресивний менеджмент, що врятував Ford Motor Company Наталія Качан 16.03.2025 18:52
- Філософія та практика поділу майна подружжя в Україні Світлана Приймак 16.03.2025 12:05
- $50 млн компенсації від Starbucks за опік паху гарячою кавою Дмитро Зенкін 16.03.2025 12:00
- Фінансові вигоди від цифровізації: як скоротити витрати та покращити фінансову прозорість? Олександр Вернігора 15.03.2025 11:31
- Будівництво на прибережній смузі: деталі розгляду скарги Павло Васильєв 15.03.2025 00:00
- Закон 12093: что следует знать о скидках на штрафы ТЦК Віра Тарасенко 14.03.2025 23:07
- Облігації у 2025: золота можливість чи пастка? Петро Цибуля 14.03.2025 13:23
- Drill, БЕБ, drill Євген Магда 14.03.2025 11:43
-
"45 до кінця року". Що буде з курсом валют після рішень Нацбанку
Фінанси 5338
-
Найбільш високооплачувані актори: хто заробив мільйони та як їм це вдалося
Життя 2394
-
Один з найбільших зернотрейдерів у світі продав агрохолдинг у РФ "з великим дисконтом"
Бізнес 2167
-
Каталонія — не лише море й архітектурні шедеври Гауді. Гід найцікавішими містами унікального регіону
Життя 1851
-
Вітамін B6: суперфуд для мозку чи маркетинговий хід — розбираємо тренд
Життя 1762