Створювати ОСББ чи залишитись під егідою "мутованих" ЖЕКів?

Правові аспекти створення ОСББ та поетапна інструкція дій.

1 липня 2016 рокунабуває чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності убагатоквартирному будинку», після чого існування ЖЕКів залишиться лишеісторією.

Отже,що ж таки буде з 1 липня, ЖЕКи зникнуть? Ні, ЖЕКи не зникнуть, вони простотрансформуються в Управляючі компанії з тим же рівнем сервісу, який в них бувприсутній до 1 липня. Як зазначають експерти в галузі ЖКГ, оскільки саме місцевавлада буде примусово призначати керуючі компанії, у зв'язку з цим очікуватиякісного та покращеного підходу до вирішення питань мешканців не варто. Та мабутьі не потрібно бути експертом, щоб зрозуміти, що від назви на будівлі старогоЖЕКу нічого крім вивіски не зміниться. Натомість, зі слів тих же експертіввартість послуг по обслуговуванню будинків значно здорожчає.

Чиготові мешканці українських будинків до такої реформи, та що вони знають пронові форми управління будинками? Як показала практика, обізнаність населеннядуже низька, як і ініціативність щодо змін свого ж будинку на краще. Більшостінаселення живе по принципу: «нехай краще буде якась компанія, яку нампризначить держава», тобто, які б реформи нам не пропонували, працює лише стараментальність українців: «моя хата скараю» та «ні собі, ні людям». Отже, якщо вивідноситесь до цієї категорії, дана стаття вам буде не цікава.

Алеякщо ви прогресивний мешканець будинку з європейськими поглядами, який все такимріє створити гарний простір хоча б навколо себе, тоді я б хотіла поговоритипро створення ОСББ та пояснити, як практично це можливо реалізувати.

Щотаке ОСББ та його переваги:

Об’єднання  співвласників багатоквартирного  будинку (далі -об’єднання) - це неприбуткова юридична особа,створена власниками житлових та нежитлових приміщень для спільногокористування, утримання та управління своїм будинком та прибудинковоютериторією, а також для юридичного оформлення їхніх майнових прав на будинок таприбудинкову територію.

Об'єднаннястворюється  для  забезпечення і  захисту  прав співвласників  та дотримання їхніх обов'язків, належногоутримання та використання спільного майна,  забезпечення  своєчасного надходження  коштів для  сплати  всіх  платежів, передбачених законодавством.

Хто може бутичленом ОСББ:

·                   фізичніособи, які є власниками квартири (квартир) або приміщення (примі­щень) убагатоквартирному будинку;

·                   юридичніособи (фірми, приватні підприємства тощо), які є власниками кварти­ри (квартир)або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку.

Всвою чергу, не можуть бути членами ОСББ:мешканцібудинку, які живуть у неприватизованих квартирах на підставі ви­даних їмордерів;особи, котріорендують приміщення.

В  одному багатоквартирному будинку може бутистворено тільки одне об’єднання. Власники квартир та нежитлових приміщеньу двох і більше  багатоквартирнихбудинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією,  елементами  благоустрою, обладнанням, інженерноюінфраструктурою, можуть створити одне об’єднання. (ст. 4 ЗУ «Про об'єднання співвласників  багатоквартирного будинку»).

Слід зазначити, що Об’єднання  може бути  створено  лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку(багатоквартирних будинках).

Алгоритм створення ОСББ:

1.      Створенняініціативної групи;

2.      Формуванняреєстру співвласників;

3.      Скликанняустановчих зборів;

4.      РозробкаСтатуту;

5.      Проведенняустановчих зборів;

6.      Проведенняписьмового опитування (за потреби);

7.      Державнареєстрація ОСББ.

Першим кроком є створенняініціативної групи, яка в подальшому і буде організовувати всю роботу постворенню ОСББ.

Ініціативнагрупа– це співвласники багатоквартирного будинку, які добровільно на громадських засадахберуть на себе обов’язки по проведенню інформаційно-роз’яснювальної роботисеред інших співвласників, скликання та проведення установчих зборів,підготовку проектів необхідних документів (статуту ОСББ, протоколу установчихзборів, тощо).

Отже, щоб створити ОСББ, спочаткупотрібно сформувати ініціативну групу,не менш, як з трьох власників квартирабо нежилих приміщень. До складу ініціативної групи не можуть входитимешканці які не є власниками — орендарі, наймачі та ін.). Винятком може стати,наявність відповідного доручення від Власника квартири.

Створення ініціативної групи нереєструється, але доцільно буде скласти Протокол про створення ініціативноїгрупи, як документ, що підтверджував би юридичний факт її існування.

Основнимзавданням Ініціативної групи є скликання Установчих зборів.

Для того, щобдані збори відбулись, попередньо варто провестироз'яснювальну та агітаційну роботусеред мешканців, розповсюдження листівок, визначити перелік власників, щобажають створити об'єднання; зібрати необхідну інформації про будинок імешканців; здійснити обстеження технічного стану будинку; конкретизувативидатки на ремонт, обслуговування, експлуатацію житлового будинку, підготуватипроект статуту майбутнього об’єднання, скласти список власників квартир і нежитловихприміщень (реєстр співвласників).

Є доречним спочатку провестиінформаційні збори власників для розуміння настроїв власників будинку, щодостворення ОСББ. Повідомити про інформаційні збори необхідно шляхом Повідомленьта/або розміщення Оголошення на дошці оголошень Вашого будинку.

Після того, як сформована ініціативнагрупа не менш важливим кроком є формуванняреєстру власників.

Шляхиформування Реєстру:

1.     Звернутисьдо мешканців (власників) квартир та нежитлових приміщень будинку з метоюперевірки та отримання додаткової інформації щодо власників, безпосередньо умешканців (власників) квартир шляхом опитування.

2.     Зверненнядо (Паспортиста) ЖЕКУ з запитом для отримання інформації.

3.     Зверненнядо БТІ (бюро технічної інвентаризації).

Напідставі отриманих даних варто скласти повний список (реєстр) співвласниківбагатоквартирного будинку, який знадобиться й для подальшої роботи ОСББ.

Отже, після проведення попередніхпідготовчих етапів, зібравши всю необхідну інформацію Ініціативна групапереходить до третього етапу: підготовкита організації проведення Установчих зборів.

Підготовку до проведення Установчихзборів слід розпочати з визначення дати та місця проведення зборів. Слідзважити на те, що Закон визначає, що час і місце обираються зручними длябільшості можливих учасників зборів.

Після того, як визначено дату зборівІніціативна група зобов’язана не менше ніж за 14 днів до дати проведенняповідомити про це співвласників. Згідно ч. 4 ст. 6 ЗУ «Про об’єднанняспіввласників багатоквартирного будинку», повідомлення направляється вписьмовій формі.

Закон визначає два способи врученняписьмового повідомлення:

1.)   Вручення кожномуспіввласнику під розписку.

При врученні доцільно, для підтвердженняотримання власником квартири повідомлення про проведення Установчих зборів,зафіксувати дане отримання підписом власника. Для цього рекомендовано вестиСписок власників повідомлених про проведення установчих зборів.

2.)   Поштовимвідправленням (рекомендованим листом).

Четвертим етапомє підготовка Статуту.

Згідно ст. 7 ЗУ «Про об’єднанняспіввласників багатоквартирного будинку» статут об'єднання складається відповідно до типового статуту, якийзатверджується центральним органом виконавчої влади,  що забезпечує  формування  державної житлової політики і політики у  сфері  житлово-комунального  господарства.

Слід звернути увагу, що 23 вересня 2015року Наказом Мінрегіону №238 було внесено зміни до Типового статуту Об’єднання. 

Післятого, як всі підготовчі етапи здійснено, основним етапом на яких фактично івідбувається волевиявлення власників квартир, це Установчі збори.

Спершу, на установчих зборах, слід організуватиреєстрацію присутніх  (вияснити чи маютьдані особи право голосу, а у разі представництва за дорученням отримати копіюдоручення.

Припроведені зборів необхідно розглянути наступні питання:

O  про обранняголови та секретаря зборів;

O  про створенняоб’єднання;

O  про назвуоб’єднання;

O  про затвердженнястатуту;

O  про обраннякерівних органів (правління, голови правління, ревізійної комісії);

O  про визначеннямісцезнаходження;

O  про визначенняособи, уповноваженої оформити державну реєстрацію об’єднання та підписатистатут.

Під часголосування на установчих зборах слід знати, що:

1. Рішення приймаються шляхом поіменного голосування.
2. Під час проведення підрахунку, враховуються голоси, віддані співвласниками під час проведення установчих зборів та голоси, подані під час письмового опитування.
3. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»).
4. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників.
5. Якщо після проведення установчих зборів та за результатами письмового опитування необхідну кількість «за» не набрана, то рішення вважається не прийнятим.

Установчі збори веде голова зборів, якийобирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.Голова Зборів керує Зборами: ставить на обговорення питання повістки дня,проводить голосування та організовує підрахунок голосів.

ПроведенняЗагальних зборів обов’язково оформляються протокольно.

Рішення оформлюється особистим підписомкожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування("за" або "проти"). Результати проведення установчих зборівоформляються протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку, формуякого затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку,будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. №203.

Слід зауважити особливість оформленняПротоколу за новим законодавством: щодо кожного питання потрібно оформитивідповідне рішення, яке збори ухвалюють через поіменне голосування. Кожен, хто проголосував,мусить поставити в протоколі свій підпис і зазначити результат голосування(«за», «проти», «утримався»).

Допротоколу додаються:

·        списокспіввласників, присутніх на установчих зборах;

·        відомостіпро результати голосування по кожному питанню на установчих зборах;

·        пронумерованіта прошнуровані листки опитування співвласників.

Рекомендую оформити протокол установчихзборів одразу у двох примірниках, оскільки, один примірник даного протоколузалишається у Реєстратора при проведенні державної реєстрації об’єднання.

Рішення  вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальноїкількості усіх співвласників (частина 9 ст. 6 ЗУ «Про об’єднання співвласниківбагатоквартирного будинку»).

Якщо в результаті проведення установчихзборів для прийняття рішення не   набралокількості голосів «за», проводиться письмове опитування  співвласників, які не голосували наустановчих зборах.

Письмове опитування  співвласників проводиться   протягом 15 календарних   днів  з дати  проведення  установчих зборів.  Якщо протягом  зазначеного строку  необхідну кількістьголосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Якщо рішення прийнято, та належним чиномзафіксовано документально залишається звернутись до Державного реєстратора абодо Нотаріуса, який проведе державну реєстрацію ОСББ.

Звичайнокожен вирішує для себе сам: створювати ОСББ чи залишатись під егідою «мутованих»ЖЕКів.

З повагою, адвокат Драган Я.С.