Як може вплинути на будівельний ринок новий принцип оподаткування нерухомості

В експертних колах сьогодні триває дискусія щодо нового принципу оподаткування нерухомості

Її започаткував голова Комітету Верховної Ради України з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетьманцев, заявивши, що нинішній порядок адміністрування податку – відповідно до площі нерухомості – є застарілим. 

Той факт, що вартість двох однакових квартир, розташованих в різних районах міста, істотно відрізняється, але при цьому власники їх платять однаковий податок, на його думку, робить такий принцип оподаткування несправедливим. А тому голова Комітету запропонував, щоби надалі податки сплачували, виходячи не з площі, а з показника вартості житла. Таким чином, на його думку, буде реалізовано принцип соціальної справедливості: власники дорогої нерухомості платитимуть більше, власники дешевої – менше або й взагалі не платитимуть. Тим паче, що світова практика ґрунтується саме на принципі оподаткування за ринковою вартістю. Й у значній кількості країн саме ці надходження становлять левову частку місцевих бюджетів. 

Наскільки ефективно існуюча сьогодні система оподаткування виконує ці функції, у тому числі і щодо адміністрування податку – питання дискусійне. Але щоби новий принцип виявився прогресивнішим та ефективнішим, варто зважити на всі можливі наслідки. Адже якщо податок виявиться завищеним, він не тільки не зіграє свою роль наповнювача місцевих бюджетів, але, навпаки, зменшить ці надходження, а також матиме негативний вплив на розвиток будівельної галузі. І ось чому. 

Станом на сьогоднішній день, як відомо, власник нерухомості платить податок, виходячи із її площі. При цьому перші 60 квадратів не оподатковуються. Ставки податку встановлюють за рішенням місцевих рад, але їх граничний розмір не може перевищувати 1,5% розміру мінімальної зарплати. Цьогоріч сума податку за кожен понаднормовий квадратний метр становитиме не більше 70,84 грн. Відтак обсяг податку виходить невеликим: скажімо, за квартиру понад 75 кв. метрів – 1 тис. 062 грн. 

Нову ставку податку на нерухомість планують встановити на рівні 0,2% від оціночної вартості житла. При цьому оподатковувати планують не лише житлові будівлі, але й недобудови – якщо вони придатні до використання, - встановивши ставку до 0,3% оціночної вартості.

І тут виникають важливі питання. Перше і, мабуть, найголовніше - яким буде механізм оцінювання і наскільки вдасться убезпечити його від суб`єктивності? Подібної практики масового оцінювання нерухомості в Україні не існувало, і таку систему де-факто треба створювати з нуля. 

Важливо розуміти, як вираховуватимуть оціночну вартість нерухомості: чи вона наближатиметься до її ринкової вартості, чи за основу візьмуть інші критерії? А якщо інші, то які, - і наскільки ці критерії будуть об`єктивними? Чи вистачить у межах держави компетентних фахівців із оцінювання, чи будуть їхні послуги платними і чи ця ціна не виявиться надмірною для користувача? Зрештою, хто і за якими критеріями визначатиме доброчесність цих оцінщиків, чи можлива тут корупційна складова? 

Другий аспект – самі ставки оподаткування і можливі пільги для соціально незахищених власників житла. Адже, скажімо, оціночна вартість квартири у центральному районі Києва - якщо вона наближатиметься до ринкової - у якій мешкає самотній пенсіонер, може становити значно більше, ніж плановані 300 мінімальних зарплат. При цьому ці люди автоматично втрачають право на пільги і будуть змушені платити надмірну для них суму. Що, відповідно, породжуватиме значні соціальні проблеми, - і також означатиме відхід від принципів справедливості.

Цілком можливо, що таким чином держава намагатиметься збільшити суму податкових надходжень. З одного боку, це цілком логічно, адже місцеві податки відіграють важливу роль у житті громади, особливо, після реформи децентралізації. 

Але з іншого боку, не можна забувати і про можливі небезпеки, які може нести така ініціатива. Збільшення суми податків традиційно викликає проблеми із збільшенням відсотку неплатників. Також, якщо податок буде надмірним, він зменшить число інвесторів у нерухомість, - ці люди переорієнтуються на інші механізми інвестування. Відтак у країні може суттєво впасти попит на первинному ринку: серед покупців залишаться тільки ті, які купують квартири для себе, а не для отримання прибутку через здавання в оренду чи просто для вкладання коштів. 

Таким чином для будівельного сектору зміна принципу оподаткування може мати і негативні наслідки: скоротиться попит, що призведе до зменшення обсягу податкових відрахувань від будівельних організацій, скоротиться зайнятість і, навпаки, зростатиме безробіття. Зрештою, будуть і негативні макроекономічні наслідки, адже будівельна галузь суттєво впливає на зростання ВВП. 

Таким чином бажання отримати додаткові бюджетні надходження може мати діаметрально протилежний ефект. Аби уникнути цього, законодавці мусить надзвичайно виважено готувати текст майбутнього законопроекту, з урахуванням всіх можливих небезпек.