Что влияет на конечную стоимость недвижимости в Киеве, исследование рынка
Жилой массив Виноградарь, что в Подольском районе столицы, один из наиболее показательных и интересных районов для исследования и анализа ситуации на рынке недвижимости сегодня.
На активность заключения здесь сделок купли-продажи, из множества факторов, основное влияние имеет строительство большого нового жилого массива «Варшавский» и строительство новой ветки метро.
В течение нескольких месяцев наблюдается рост интереса к недвижимости в этом районе и мы постоянно мониторим рынок первичной недвижимости в этой локации. В этот раз целью было получить срез не столько по новым объектам жилья, опираясь на собственные данные, больше интересовали процессы в масштабах районов Виноградарь и Ветряные горы. Можем говорить, что полученные результаты характерны, как для данной локации, так и отражают тенденции рынка недвижимости столицы.
В результате анализа данных о продаже 332 квартир, размещенных на сайте Lun.ua (собраны на конец октября), мы увидели в цифрах, как совокупность ряда факторов отражается на рынке. Методология формирования выборки позволила исключить из анализа предложения с явными признаками недостоверности объявления. Данные разбиты на семь условных секторов в пределах улиц проспект Правды, проспекта Григория Гонгадзе и улиц Вышгородской и Осиповского (рисунок 1). Для каждого наблюдения для целей анализа использовалась информация о секторе, в котором находится недвижимость (от 1 до 7); материале из которого построен дом (панель, монолит); о типе квартиры (студия, одно-, двухкомнатная и более); об общей площади и состоянии квартиры (после строителей, нужен ремонт, «заходи и живи»).
Базовая стоимость квадратного метра здесь на уровне 753 дол.США. (при расчетах и построении линейной многофакторной логистической регрессии, получен постоянный коэффициент регрессии, который интерпретируется в базовую стоимость). При этом стоимость квадратного метра квартиры в секторе 7 в среднем дороже на 323 дол.США (около 1000 дол. за метр квадратный), что дороже чем в секторах 5, 3 и 2. Статистическая значимость коэффициента для сегментов 4, 1 и 6 незначительна, но стоимость квадратного метра в этих районах дороже 753 дол. Такой результат объясним тем, что в секторе 7 будет расположена новая станция метро, а приближенные дома оценены выше. Также, полученные результаты показывают, что квартира в панельном доме в среднем будет дешевле на 90 дол. за м.кв., чем в монолитном. Влияет на стоимость и тип квартиры - студия будет дороже в среднем на 298 дол.США за м.кв.
Неожиданным стало получение положительного значения для коэффициента, который отражает влияние общей площади квартиры на стоимость квадратного метра. Обычно этот коэффициент отрицательный – чем больше площадь квартиры, тем дешевле стоимость квадратного метра. Но исключив из уравнения фактор типа квартиры (студия, однокомнатная, двухкомнатная и т.д.), получили статистически значимое позитивное значение. При прочих равных условиях, большая площадь в среднем ценится больше, а каждый дополнительный квадратный метр общей площади квартиры, например, в категории - студия, добавляет 2,37 дол. США к цене за квадратный метр квартиры. Это объясняется желанием покупателей видеть просторные квартиры, одновременно с сохранением требуемой функциональности.
Также в результате анализа получен высокий уровень влияния фактора состояния квартиры, таких как - «нужен ремонт» (значение коэффициента «-148$») и «после строителей» (значение коэффициента «-453$»). Ожидаемо, коэффициенты для этих показателей отрицательны, а их значение позволяет оценить среднюю цену ремонта, которая закладывается собственниками квартир для продажи в состоянии «заходи и живи».
Делаем вывод что, например, квартира в состоянии «заходи и живи» в новом монолитном доме в одном районе, с прочими одинаковыми характеристиками, будет дороже в среднем на 453 дол. за м.кв., чем квартира в состоянии после строителей. Такая разница неожиданно высока и объяснима не только стоимостью ремонта, но и фактором времени. Квартиры в состоянии «после строителей» в основном находятся в домах, которые близки или только введены в эксплуатацию. В таком жилье процессы передачи права собственности и ремонта длятся еще на протяжении нескольких лет. Значение этого показателя, кроме стоимости ремонта, еще может включать стоимость отложенного на срок около двух лет права пользования жильем.
Пример расчёта применения данной модели: квартира студия в секторе 7, в доме, построенном по монолитно-каркасной технологии, общей площадью 40 квадратных метров в состоянии после строителей в среднем стоит 1049$ ± 137.8$ (137.8$- это стандартная ошибка уравнения регрессии приведенном коэффициенте детерминации 0.5667)
P_(за метр квадратный)= α_(пост.коэф.)+β_район×1+β_(тип дома)×1+β_(тип квартиры)×1+β_площадь×S_(площадь квартиры)+β_(состояние квартиры)×1
P=753.43+〖323.40〗_(7 район)+〖32.62〗_монолит+〖298.48〗_студия+2.37×〖40〗_(площадь квартиры)-〖453.86〗_(после строителей)=1049$
Рисунок 1
При проведении анализа использовалась библиотека-приложение Rattle, реализованное на Python. При анализе данных было сформировано 3 сета данных, где 70% данных использовались для расчета модели, 15% процентов данных использовались для тестирования результата расчёта и 15% данных использовались для подтверждения результатов тестирования. В результате была получена логистическая регрессия с следующими показателями
Коэффициенты | Значение, $ | Стандартная ошибка, $ | T статистика | Pr(>|t|) | Статистическая значимость |
α_(пост.коэф.) | 753.4306 | 143.1046 | 5.265 | 0.000000339 | *** |
β_район4 | 91.5895 | 39.2758 | 2.332 | 0.02063 | * |
β_район1 | 109.5843 | 61.3048 | 1.788 | 0.07526 | . |
β_район7 | 323.3976 | 58.8254 | 5.498 | 0.000000109 | *** |
β_район6 | 66.6736 | 40.0221 | 1.666 | 0.09719 | . |
β_район3 | 54.3751 | 42.395 | 1.283 | 0.20102 | |
β_район2 | -9.6205 | 45.1899 | -0.213 | 0.83161 | |
β_(тип дома монолит) | 32.6176 | 56.3697 | 0.579 | 0.56344 | |
β_(тип дома панель) | -90.9208 | 31.6536 | -2.872 | 0.00448 | ** |
β_(тип квартиры одна спальня) | 175.7302 | 106.7633 | 1.646 | 0.10123 | |
β_(тип квартиры студия) | 298.4842 | 116.3671 | 2.565 | 0.011 | * |
β_(тип квартиры две спальни) | -85.3115 | 108.7277 | -0.785 | 0.43353 | |
β_(тип квартиры три спальни) | 66.5337 | 102.494 | 0.649 | 0.51694 | |
β_площадь | 2.37 | 0.9344 | 2.536 | 0.01191 | * |
β_(состояние квартиры после строителей) | -453.8553 | 37.2125 | -12.196 | < 2e-16 | *** |
β_(состояние квартиры "заходи и живи") | 25.6407 | 41.6602 | 0.615 | 0.53889 | |
β_(состояние квартиры "нуждается в ремонте") | -148.6244 | 29.3183 | -5.069 | 0.00000086 | *** |
- Судовий захист при звернені стягнення на предмет іпотеки, якщо таке майно не відчужено Євген Морозов вчора о 13:02
- Система обліку немайнової шкоди: коли держава намагається залікувати невидимі рани війни Світлана Приймак вчора о 11:36
- Чому енергетичні та газові гіганти обирають Нідерланди чи Швейцарію для бізнесу Ростислав Никітенко вчора о 08:47
- 1000+ днів війни: чи достатньо покарати агрессора правовими засобами?! Дмитро Зенкін 21.11.2024 21:35
- Горизонтальний моніторинг як сучасний метод податкового контролю Юлія Мороз 21.11.2024 13:36
- Ієрархія протилежних правових висновків суду касаційної інстанції Євген Морозов 21.11.2024 12:39
- Чужий серед своїх: право голосу і місце в політиці іноземців у ЄС Дмитро Зенкін 20.11.2024 21:35
- Сталий розвиток рибного господарства: нові можливості для інвестицій в Україні Артем Чорноморов 20.11.2024 15:59
- Кремль тисне на рубильник Євген Магда 20.11.2024 15:55
- Судова реформа в контексті вимог ЄС: очищення від суддів-корупціонерів Світлана Приймак 20.11.2024 13:47
- Як автоматизувати процеси в бізнесі для швидкого зростання Даніелла Шихабутдінова 20.11.2024 13:20
- COP29 та План Перемоги. Як нашу стратегію зробити глобальною? Ксенія Оринчак 20.11.2024 11:17
- Ухвала про відмову у прийнятті зустрічного позову підлягає апеляційному оскарженню Євген Морозов 20.11.2024 10:35
- Репарації після Другої світової, як передбачення майбутнього: компенсації постраждалим Дмитро Зенкін 20.11.2024 00:50
- Що робити під час обшуку? Сергій Моргун 19.11.2024 19:14
-
"Ситуація критична". У Кривому Розі 110 000 жителів залишаються без опалення
Бізнес 21238
-
Що вигідно банку – невигідно клієнту. Які наслідки відмови Monobank від Mastercard
Фінанси 16070
-
Як тренування в спортзалі можуть нашкодити: помилки початківців
Життя 7696
-
Найбільший роботодавець і платник податків Херсонської області збанкрутував через війну
Бізнес 7000
-
Серіал "Король Талси" за участю Сильвестра Сталлоне продовжили на два сезони: деталі
Життя 5355