Что влияет на конечную стоимость недвижимости в Киеве, исследование рынка
Жилой массив Виноградарь, что в Подольском районе столицы, один из наиболее показательных и интересных районов для исследования и анализа ситуации на рынке недвижимости сегодня.
На активность заключения здесь сделок купли-продажи, из множества факторов, основное влияние имеет строительство большого нового жилого массива «Варшавский» и строительство новой ветки метро.
В течение нескольких месяцев наблюдается рост интереса к недвижимости в этом районе и мы постоянно мониторим рынок первичной недвижимости в этой локации. В этот раз целью было получить срез не столько по новым объектам жилья, опираясь на собственные данные, больше интересовали процессы в масштабах районов Виноградарь и Ветряные горы. Можем говорить, что полученные результаты характерны, как для данной локации, так и отражают тенденции рынка недвижимости столицы.
В результате анализа данных о продаже 332 квартир, размещенных на сайте Lun.ua (собраны на конец октября), мы увидели в цифрах, как совокупность ряда факторов отражается на рынке. Методология формирования выборки позволила исключить из анализа предложения с явными признаками недостоверности объявления. Данные разбиты на семь условных секторов в пределах улиц проспект Правды, проспекта Григория Гонгадзе и улиц Вышгородской и Осиповского (рисунок 1). Для каждого наблюдения для целей анализа использовалась информация о секторе, в котором находится недвижимость (от 1 до 7); материале из которого построен дом (панель, монолит); о типе квартиры (студия, одно-, двухкомнатная и более); об общей площади и состоянии квартиры (после строителей, нужен ремонт, «заходи и живи»).
Базовая стоимость квадратного метра здесь на уровне 753 дол.США. (при расчетах и построении линейной многофакторной логистической регрессии, получен постоянный коэффициент регрессии, который интерпретируется в базовую стоимость). При этом стоимость квадратного метра квартиры в секторе 7 в среднем дороже на 323 дол.США (около 1000 дол. за метр квадратный), что дороже чем в секторах 5, 3 и 2. Статистическая значимость коэффициента для сегментов 4, 1 и 6 незначительна, но стоимость квадратного метра в этих районах дороже 753 дол. Такой результат объясним тем, что в секторе 7 будет расположена новая станция метро, а приближенные дома оценены выше. Также, полученные результаты показывают, что квартира в панельном доме в среднем будет дешевле на 90 дол. за м.кв., чем в монолитном. Влияет на стоимость и тип квартиры - студия будет дороже в среднем на 298 дол.США за м.кв.
Неожиданным стало получение положительного значения для коэффициента, который отражает влияние общей площади квартиры на стоимость квадратного метра. Обычно этот коэффициент отрицательный – чем больше площадь квартиры, тем дешевле стоимость квадратного метра. Но исключив из уравнения фактор типа квартиры (студия, однокомнатная, двухкомнатная и т.д.), получили статистически значимое позитивное значение. При прочих равных условиях, большая площадь в среднем ценится больше, а каждый дополнительный квадратный метр общей площади квартиры, например, в категории - студия, добавляет 2,37 дол. США к цене за квадратный метр квартиры. Это объясняется желанием покупателей видеть просторные квартиры, одновременно с сохранением требуемой функциональности.
Также в результате анализа получен высокий уровень влияния фактора состояния квартиры, таких как - «нужен ремонт» (значение коэффициента «-148$») и «после строителей» (значение коэффициента «-453$»). Ожидаемо, коэффициенты для этих показателей отрицательны, а их значение позволяет оценить среднюю цену ремонта, которая закладывается собственниками квартир для продажи в состоянии «заходи и живи».
Делаем вывод что, например, квартира в состоянии «заходи и живи» в новом монолитном доме в одном районе, с прочими одинаковыми характеристиками, будет дороже в среднем на 453 дол. за м.кв., чем квартира в состоянии после строителей. Такая разница неожиданно высока и объяснима не только стоимостью ремонта, но и фактором времени. Квартиры в состоянии «после строителей» в основном находятся в домах, которые близки или только введены в эксплуатацию. В таком жилье процессы передачи права собственности и ремонта длятся еще на протяжении нескольких лет. Значение этого показателя, кроме стоимости ремонта, еще может включать стоимость отложенного на срок около двух лет права пользования жильем.
Пример расчёта применения данной модели: квартира студия в секторе 7, в доме, построенном по монолитно-каркасной технологии, общей площадью 40 квадратных метров в состоянии после строителей в среднем стоит 1049$ ± 137.8$ (137.8$- это стандартная ошибка уравнения регрессии приведенном коэффициенте детерминации 0.5667)
P_(за метр квадратный)= α_(пост.коэф.)+β_район×1+β_(тип дома)×1+β_(тип квартиры)×1+β_площадь×S_(площадь квартиры)+β_(состояние квартиры)×1
P=753.43+〖323.40〗_(7 район)+〖32.62〗_монолит+〖298.48〗_студия+2.37×〖40〗_(площадь квартиры)-〖453.86〗_(после строителей)=1049$
Рисунок 1
При проведении анализа использовалась библиотека-приложение Rattle, реализованное на Python. При анализе данных было сформировано 3 сета данных, где 70% данных использовались для расчета модели, 15% процентов данных использовались для тестирования результата расчёта и 15% данных использовались для подтверждения результатов тестирования. В результате была получена логистическая регрессия с следующими показателями
Коэффициенты | Значение, $ | Стандартная ошибка, $ | T статистика | Pr(>|t|) | Статистическая значимость |
α_(пост.коэф.) | 753.4306 | 143.1046 | 5.265 | 0.000000339 | *** |
β_район4 | 91.5895 | 39.2758 | 2.332 | 0.02063 | * |
β_район1 | 109.5843 | 61.3048 | 1.788 | 0.07526 | . |
β_район7 | 323.3976 | 58.8254 | 5.498 | 0.000000109 | *** |
β_район6 | 66.6736 | 40.0221 | 1.666 | 0.09719 | . |
β_район3 | 54.3751 | 42.395 | 1.283 | 0.20102 | |
β_район2 | -9.6205 | 45.1899 | -0.213 | 0.83161 | |
β_(тип дома монолит) | 32.6176 | 56.3697 | 0.579 | 0.56344 | |
β_(тип дома панель) | -90.9208 | 31.6536 | -2.872 | 0.00448 | ** |
β_(тип квартиры одна спальня) | 175.7302 | 106.7633 | 1.646 | 0.10123 | |
β_(тип квартиры студия) | 298.4842 | 116.3671 | 2.565 | 0.011 | * |
β_(тип квартиры две спальни) | -85.3115 | 108.7277 | -0.785 | 0.43353 | |
β_(тип квартиры три спальни) | 66.5337 | 102.494 | 0.649 | 0.51694 | |
β_площадь | 2.37 | 0.9344 | 2.536 | 0.01191 | * |
β_(состояние квартиры после строителей) | -453.8553 | 37.2125 | -12.196 | < 2e-16 | *** |
β_(состояние квартиры "заходи и живи") | 25.6407 | 41.6602 | 0.615 | 0.53889 | |
β_(состояние квартиры "нуждается в ремонте") | -148.6244 | 29.3183 | -5.069 | 0.00000086 | *** |
- "Візуальний огляд" водія на стан наркотичного сп’яніння: аспект законності Євген Морозов вчора о 20:08
- Благодійна діяльність в Україні під час дії воєнного стану Оксана Соколовська вчора о 16:10
- Юридична практика у спорах з банками: реальний приклад Павло Васильєв вчора о 12:18
- Нові правила експортного контролю: виклики та можливості для українського бізнесу Ростислав Никітенко вчора о 12:12
- Від entry-level до CEO: розбираємо головні бар'єри для жінок у корпоративному світі Юлія Маліч вчора о 12:10
- Про Молдову, вибори і російський слід Галина Янченко вчора о 09:58
- Судовий збір при заявлені цивільного позову у кримінальному провадженні Євген Морозов 04.11.2024 20:02
- Скасування Господарського кодексу: ризики для бізнесу та економіки Володимир Бабенко 04.11.2024 17:11
- Розпочато роботу над вебплатформою судових рішень War Crime Леонід Сапельніков 04.11.2024 14:41
- Маємо забезпечити армію якісним майном Дана Ярова 04.11.2024 14:21
- Нові зміни до Кримінального кодексу України: що потрібно знати Оксана Соколовська 04.11.2024 13:27
- Судова практика: відміна виконавчого напису приватного нотаріуса Павло Васильєв 04.11.2024 12:31
- Сектори польської економіки, в які інвестує український бізнес Сильвія Красонь-Копаніаж 04.11.2024 12:10
- Санкції та їх оскарження в ЄС: що варто знати українському бізнесу та адвокатам Ростислав Никітенко 04.11.2024 12:08
- Відвід судді: закон, практика та поради Владислав Штика 03.11.2024 23:06
-
Освітні втрати набирають обертів: чому школярі масово виїжджають і не планують повертатися
Думка 28128
-
Укрнафта пробурила найглибшу свердловину за останні вісім років. Дає нафту та газ
Бізнес 11687
-
Найбільший завод з виробництва свинцю в Україні визнали банкрутом
Бізнес 11329
-
Німеччина отримала першу компенсацію за недопостачений Газпромом газ
Бізнес 7034
-
Антонов перевіз до США спеціальний космічний супутник "Гера" – фото
Бізнес 5238