Житній ринок на порозі змін. Чи допоможе аукціон?

Як сталося так, що більше тисячі років успішного життя ринку та його недавня реконструкція не дали Житньому права на існування у сучасному світі?

Житній ринок, історичний контекст

Історія ринку на Київському Подолі бере свій початок з часів Київської Русі, що робить Житній найдавнішим економічним центром столиці. За такий тривалий час ринок змінював свої форми та місце розташування, створював навколо себе цілі виробничі галузі, торгові об’єднання, шахрайські та кримінальні спільноти, нагороджував містян заможністю та жебрацтвом, приносив у місто великі гроші та біди у вигляді пожеж і епідемій. Періоди розквіту змінювались часами застою та занепаду, але щоразу Подільске торжище переконливо доводило свою життєздатність та економічну актуальність. Ринок завжди випереджав час, впевнено крокував уперед та підтягував до себе місто. Навіть зараз сучасний Житній є, чи не найбільшою архітектурною плямою на тілі Київського Подолу.

Будівництво нового Житнього ринку у 1980 році створило, ні більше ні менше, а найбільший роздрібний продуктовий ринок світу того часу (за словами радянського держстату). Споруда у стилі неомодернізму з вгнутим дахом, що кріпиться на провислих вантах, була найсучаснішим та наймоднішим архітектурно-конструкторським винаходом і відразу отримала статус визначної. Величезний бюджет та складність будівництва були даниною видатному минулому та поштовхом для майбутнього життя Житньоторзького майданчику одночасно. Ринок на Київському Подолі на протязі своєї багаторічної історії був особливим, надсучасним і передовим торговим та громадським об’єктом, візиткою міста та його годувальником!

Пройшло 44 роки… Житній ще вражає відвідувачів своїм монументальним виглядом, але всередині панує дух занепаду і порожнеча. Життя поволі залишає тіло торгового велетня. Чому? Як сталося так, що більше тисячі років успішного життя ринку та його недавня, в історичному сенсі, наймасштабніша за всі часи реконструкція не дали Житньому права на існування у сучасному світі? Питання не таке вже й риторичне.

Міські ринки у світі – актуальний і сучасний формат

У сучасних мегаполісах старі ринки часто мають різні долі і перспективи. Причин такої ситуації багато: ментальність та сучасний стиль життя містян, наявність навколо зон сільськогосподарського виробництва, розмір та якість туристичного потоку, залишена у спадок від минулих поколінь міська та торгова інфраструктура, тощо. Ринки у центральних частинах (down town) мегаполісу стали втрачати свою економічну значимість через велике та стрімке зростання міст, що вимагало значно більшу кількість їжі для мешканців, зміну внутрішньої міської логістики та законодавче регулювання правил доступу транспорту до таких зон. Питання забезпечення продуктами харчування вирішили ринки нової формації, що розташовуються за межами міста. Там реалізована вся необхідна складська та торгова інфраструктура без створення незручностей для міста та його мешканців.

Що ж сталося з історичними ринками в межах міст? Здебільшого, вони працюють у «полегшеному» форматі роздрібних торгових майданчиків та відіграють роль зон громадської активності для спальних районів або туристичних локацій для центральної частини міста. Як правило, це комфортні невеличкі торгові об’єкти з особливим місцевим колоритом та ненав’язливим м’яким сервісом. Економічне значення ринків поступилося першістю суспільному соціальному значенню. Ринки виявились важливими особистими місцями як для окремих людей, так і для цілих спільнот. Формат роздрібних ринків змінився, але вони лишилися актуальними.

Що ж пропонує відвідувачеві сучасний міський ринок?

По-перше, і головне, свіжі не запаковані продукти харчування. Це, так званий, «скоропорт» - делікатні свіжі харчі, що потребують швидкої реалізації та максимальної уваги: овочі та фрукти, охолоджене м’ясо, риба та морепродукти, «домашня» молочка та випічка, товари категорій еко, крафт, гурме.

По-друге: напівфабрикати за особливими рецептурами та регіональні харчові спеціалітети (наприклад угорський гусячий лівер, іспанський хамон чи вінницьке малосольне сало).

По-третє: готову їжу з акцентом на місцеву традицію на власному фудкорті, а деколи на всьому ринку.

Нова модель роздрібного ринку у місті виявляється досить простою та має невеликі регіональні особливості. В кожному окремому випадку працює своя конфігурація з основних тематичних ринкових зон:

- торгові ряди з невеличких функціональних точок продажу свіжих продуктів;

- зона ринкового крафтярства, де працюють тематичні лавки або цехи з простим виробництвом продуктів та напівфабрикатів;

- громадська зона із тематичним фудкортом .

Місто, заради жителів та гостей якого живе та працює ринок, повинно допомогти йому стати максимально зручним та комфортним. Транспорт, паркувальні майданчики, зони гостинності – це питання, де потрібна така участь і допомога. Зазвичай структура власності роздрібних ринків передбачає блокуючий пакет акцій у руках муніципалітету, як гарантію партнерських взаємовигідних відносин. Контрольний пакет акцій мають управляюча компанія та ринкові торговці. Це дозволяє мати ефективну систему управління, не порушуючи баланс між бізнесовим та соціальним аспектами роботи ринків.

Житній ринок, актуальні питання сьогодення

Житній ринок є типовим торговим об’єктом, у порівнянні із світовими аналогами, але він має особливе історичне значення та громадський контекст в української столиці. Зараз ринок переживає свої не найкращі часи. І тому є досить об’єктивні передумови.

Відсутність сучасної концепції розвитку ринку – головна причина занепаду Житнього ринку. Проблема не в тому, що немає розуміння як знайти проривні ефективні рішення, а в тому що такі рішення шукають не на потрібних для цього рівнях. Київська влада, як власник ринку, доручила опікуватись його розвитком адміністрації комунального підприємства і вважає, що на цьому питання її участі у долі проекту вичерпано. Менеджмент самостійно не спромігся знайти нову ідею для Житнього ринку, запропонувати стратегію розвитку. Причина цього і у позиції муніципальної влади, яка оцінює ефективність роботи комунального підприємства короткотерміновими тактичними показниками – як то зменшенням збитковості, відсутністю скарг споживачів та проблем з контролюючими державними органами. Результати діяльності комунального підприємства катастрофічні по всіх напрямках – обережні дії у традиційно проблемних зонах не можуть забезпечити гарний результат. По факту, міську проблему вирішує менеджмент ринку на рівні свого розуміння та бюджету!

Застаріла неефективна ринкова інфраструктура – друга об’єктивна причина стагнації Житнього ринку. Споруда була збудована більше сорока років тому актуальною на свій час, але занадто багато змін пройшло за ці роки. Змінилася суть економічних відносин у країні – замість адміністративно-командної моделі економіки прийшов чистий ринок. Змінилась система наповнення ринкових полиць сільськогосподарською продукцією. Змінилась логістика, вимоги до складської і торгової інфраструктури. Змінилось місто та відвідувачі ринку. Змінилось майже все навколо, окрім самого Житнього ринку. То чи мав ринок шанс залишитись успішним? Ремонтом затікань на даху та виконанням пожежного припису успішності ринку не додати! Інфраструктура Житнього має змінитися кардинально!

Магія історичного місця і люди, торговці ринку, дали можливість Житньому дотягнути, доіснувати до наших днів. Але тиск часу невблаганний – він кинув новий непростий виклик для системи - старіння. Фізичне старіння кожного з торговців, старіння громади ринку в цілому, обвітшання споруди і, як наслідок, зниження рівня життєвої енергії системи. Середовище Житнього у ХХІ столітті не змогло дати нової хвилі підприємців-торговців. Молодь не іде в торгівлю на ринках через важкість роботи та відсутність нормальних, для сучасної молодої людини, умов праці. Поступово кількість торговців Житнього відчутно зменшилась: найбільш активні перейшли на нові ринки, старші люди завершили свій трудовий шлях. Якість та кваліфікація операторів також зазнавала неприємних змін - на ринку все більше з’являлося випадкових одноденок та явних аферистів. Всі ці фактори вбили головну умову та запоруку якості ринкових послуг - реальну конкуренцію, що у свою чергу, замкнуло коло негативних явищ, і кожен наступний оберт на цьому колі тільки посилював існуючу проблематику. Ціни зросли, якість товару впала, виторги торговців зменшилися, витрати на обслуговування торгових місць та ринку різко скоротились. На Житній ринок прийшла байдужість, антисанітарія та кустарщина. Новому покупцеві за таких умов нічого цікавого запропонувати не могли, старі покупці, за звичкою, ще деякий час користувалися улюбленим місцем до моменту настання критичної маси незручностей та невдоволення. Карантинні обмеження 2020-2021 року завершили справу: торговці, які не наважувались завершити свою діяльність на Житньому ринку, вимушено призупинили її, а після зняття обмежень на робочі місця вже не повернулися. Те саме торкнулося і аудиторії покупців.

То чи існує у проекту реальна бізнесова перспектива та підґрунтя? Впевнений, що існує, але за деяких сприятливих обставин та правильного бачення!

Житній ринок – кроки у майбутнє

Крок 1. Сучасна концепція розвитку Житнього ринку.

Нова концепція ринку, яка враховує плани розвитку навколишнього міського району - це головний документ і декларація проекту. Концепція та бізнес-план мають відповісти на головні питання, які висять над Житнім ринком: що ти таке, чим ти будеш у майбутньому, що ти запропонуєш місту та його громаді. Ідея має бути чітко підв’язана під сучасний стан економіки та настрої соціуму, вона повинна пройти перевірку на фінансову ефективність та життєздатність у перспективі 30+ років. Концепція має представити фінансову модель проекту і відповісти на питання про економічну доцільність та вигідність реновації. У будь-якому іншому варіанті, концепція буде ілюзорною думкою вголос.

Крок 2. Створення нової ринкової інфраструктури.

Ринок має змінитися візуально та функціонально. Потрібно переглянути концепцію використання всіх його зон з метою створення нових маркетингових переваг та максимально ефективного використання площ. Торгові ряди мають формуватися з окремих самодостатніх та функціональних торгових місць. Інфраструктура торгового місця має дати можливість його користувачеві якісно здійснити всі процеси зберігання, передпродажної підготовки та торгівлі продукцією. Торгові лоти повинні бути сертифіковані по стандартах як окремі одиниці і вцілому, як цілісна зона.

Треба переосмислити та змінити зони обслуговування ринку. Нові туалетні кімнати, ліфти, сучасні складські та виробничі приміщення, зони сервісу та гостинності для відвідувачів – це далеко не повний перелік того, що має з’явитися на ринку. Окремо слід вирішувати питання організації сучасної лабораторії ветеринарної медицини, транспортної логістики та створення зон паркування.

Якісні розумні зміни інфраструктури – це база, фундамент для переходу ринку на інший рівень послуг.

Крок 3. Створення успішного оператора-торговця ринку нового типу – бізнесмен.

Якісна сучасна інфраструктура вимагає розумного кваліфікованого ставлення та експлуатації. Ринку потрібні нові люди, люди нової формації. Це люди, які готові вчитись новому і хочуть працювати по-новому. Старожили Житнього ринку будуть стояти перед вибором: або стати такими новими людьми для ринку, або піти. Складність ситуації полягає у тому, що навколишнє середовище досить повільно формує успішних розумних ринкових торговців-бізнесменів. Всі експерти цієї справи вже задіяні в роботі у других місцях. Як правило, успішні люди неохоче змінюють напрацьовані роками локації – це або вимушений крок, або перехід через реальну велику перспективу нового місця. На новостворених ринках до 20% торгових площ займаються такими професіоналами. А як бути з рештою 80%? Потрібно запрошувати охочих працювати і самим формувати з них майбутню ринкову еліту. Цей процес складний, він потребуе від менеджменту ринку умінь та досвіду - треба відчути у людині потенціал, підказати правильну концепцію проекту та надихнути на роботу. Зрозуміло, що не всі початківці стають професіоналами, велика частина залишить справу і піде. На їх місце треба шукати нових людей і повторювати все далі – до моменту заповнення всіх вакантних торгових площ. Менеджмент ринку має фокусуватися на двох основних завданнях – створення та підтримання на ринку конкурентного середовища та пошук і формування успішних професійних операторів-торговців.

Без «правильних» нових людей бетон, цегла і шкло ринком стати не можуть.

Крок 4. Створення продуктових мануфактур.

Чому роздрібні ринки є досі актуальними для покупця. Є декілька причин, але головна – особливий товар. Продукція на ринку завжди свіжіша і смачніша. Це не об’єктивна об’єктивність, даруйте за каламбур. Ринок сильний в торгівлі «скоропортом» -продукція потребує надзвичайної уваги до себе з боку торговця, і в його полі зору завжди є критерії свіжості та якості товару, а вже потім ціна. На ринку потрібна функція виробництва, бо для деяких видів продукції це єдиний шлях надати покупцеві виняткову свіжість. Приклад – живі кисломолочні та хлібобулочні продукти, охолоджені м’ясні та рибні напівфабрикати. Така продукція є якірною, такою, за якою покупець буде цілеспрямовано приїжджати на ринок.

Крок 5. Створення ринку їжі на Житньому.

Кожна закупка на роздрібному ринку для відвідувача закінчується чи починається перекусом. Це певний ритуал, додаткова мета відвідування ринку, можливість отримати позитивні емоції. Нові страви розширюють нашу споживацьку обізнаність та продуктову корзину – спробувавши смачненьке на ринку, ми намагаємось відтворити таке вдома і купуємо необхідні інгредієнти. Їжа ринкових фудкортів по особливому смачна та безкомпромісно свіжа. Тут дві основні причини: велика кількість виданих покупцям порцій та приготування страв «з-під ножа».

Так сталося, що Житній ринок має два архітектурні «0» завдяки проекту та рельєфу навколо. Красивий та масштабний другий поверх з’єднаний через окремі виходи з відкритою приринковою площею і прекрасно підходить для формування сучасного фудхоллу – ринку їжі. За розміром і місцем розташування цей проект приречений мати міський масштаб. Торгівля на першому поверсі забезпечить ринок їжі продуктами, і зовсім не заважатиме комфортному перебуванню відвідувачів, які не планували здійснювати закупки, а прийшли відпочити та смачно поїсти. Різні ритми життя двох цих форматів, забезпечать щільне, майже цілодобове використання всієї ринкової інфраструктури, що добре відобразиться на фінансовій ефективності проекту.

Крок 6. Винайдення інструментів інвестування та захист інвестицій.

Для успіху великого проекту потрібні гроші. Інвестиції. Яка логіка дасть успіх тут. Місто інвестує у інфраструктуру навколо ринку: дороги, транспорт, озеленення, технічні умови для нового об’єкту. Інвестор має забезпечити інвестиціями великі перетворення комплексу вцілому. Все, що вказано у розділі про нову ринкову інфраструктуру. Орендарі мають проінвестувати у створення власних торгових місць. Тільки отримання 100% вказаних грошей дозволить забезпечити якісний результат та маркетинговий прорив. І дрібні і великі інвестиції мають бути юридично підтверджені та захищені. Методи та механізми захисту мають бути озвучені публічно та відкрито. В противному випадку, виникне проблема недофінансування проекту, що відкине його реалізацію на невизначений термін.

Крок 7. «Корпоративна» угода між містом, інвестором, орендарями – базовий документ для успішної реалізації проекту.

Закордонні аналоги Житнього ринку менеджируються професійними компаніями з управління, а питання стратегічного розвитку - це прерогатива акціонерів. Акціонерами є, в різних долях, ринок (інвестор), місто та орендарі. Хоча у випадку із Житнім ринком київська влада обрала іншій шлях взаємовідносин з інвестором та працюючими на ринку, аналог акціонерної чи корпоративної угоди необхідно створити. Угода має прописати порядок взаємодії та співпраці зацікавлених сторін, гарантії для кожної щодо участі у проекті та отримання частки у його результатах, межі та зони відповідальності, взяті на себе зобов’язання та зобов’язання інших сторін, принципи вирішення спірних та складних питань.

Муніципалітет, інвестор, оператори ринку, київська громада мають в проекті свої окремі та один спільний інтерес. Це потребує узгодження механізмів прийняття рішень і правильного юридичного закріплення домовленостей між сторонами.

Головна проблема проекту Житнього ринку на цьому етапі – недовіра. Її треба залишити за бортом на початку роботи, інакше середовище проекту буде пронизане зволіканням та підозрілістю.

Крок 8. «Біль про права» – публічно декларуємо нові стосунки на ринку.

Не можна вливати нове вино у старі міхи, каже Книга Книг. Не можна створити величне та значуще ззовні без внутрішнього стрижня та міцного фундаменту. Новий Житній ринок повинен початися з впорядкування старих стосунків та створення нової сучасної ідеології взаємовідносин всередині системи. Потрібен своєрідний «Біль про права» - публічна конституція ринку, що пояснила б кожному його місце у новій ринковій системі координат. Для чого так складно? Є передбачені законом договірні стосунки, цього має бути достатньо. Так, цього достатньо для ведення комерційної діяльності, але жоден договір не пояснює як проект із збиткового та вмираючого повинен стати успішним і зростаючим.

Крок 9. Інтеграція з Київським Подолом.

Новий Житній ринок має дати нові життєві барви старому Подолу. Підкреслено коректний до історичної спадщини цього київського місця, проект має створити безкомпромісну новизну і сучасність у атмосфері району та у своїх послугах.

Замість епілогу та висновку.

У всьому світі процес реновації історичних ринків проходить болісно і важко. Зазвичай складно знайти компроміси між минулим та майбутнім таких проектів. Потрібне глибоке розуміння питання, політична воля, терплячість, ентузіазм та послідовність у діях всіх зацікавлених сторін.

Уявіть собі, що питанням перенесення ринку в Парижі, свого часу займався особисто тогочасний президент Франції Шарль де Голль. Оцініть рівень та значимість такого завдання, якщо ним займалася людина, яка очолювала рух спротиву та була головнокомандувачем збройними силами свого народу у Другій світовій війні, людина, що переписала Конституцію Франції та створила П’яту республіку, довгий час керувала ядерною державою!

Ринок є складним інфраструктурним проектом, таким як аеропорт, порт чи залізничний вокзал. Інфраструктурні проекти є всього лише привидом, початком, обов’язковою умовою для забезпечення важливої функції. Такі проекти надзвичайно важливі та потрібні суспільству, але часто вони не можуть бути комерційними одразу. Як же діяти за таких умов? Саме це рівняння потрібно правильно вирішити спільним розумом та спільними зусиллями.

Жоден інвестор не може гарантувати потрібного, вдалого результату для себе, міста, громади, торговців ринку одночасно. Потрібно створити нову систему взаємодії та відносин між зацікавленими сторонами. Потрібна велика взаємодоповнююча команда професіоналів та ентузіастів, що буде об’єднана спільною метою, а що ще головніше – спільними життєвими цінностями. Є запит до дій та реальна реакція київської громади на запропонований містом порядок денний по Житньому. Багато фахових людей готові брати участь у цій темі у самих простих формах і якості, включно до волонтерства і меценатства. Це потрібно ефективно використати! Тільки бажання та готовності допомогти Житньому ринку замало! Кожен з учасників процесу, кожен із бажаючих долучитися має бути свідомим свого рівня компетенції, свого досвіду, своїх амбіцій у проекті і чітко визначити місце та міру участі у ньому.

Визначальну роль у процесі перезапуску Житнього ринку повині зіграти професійний менеджмент та досвідчений лідер. Тільки професіонал із практичним досвідом, арсеналом інструментів та можливостей, довірою професійного середовища і київської громади та реальними повноваженнями спроможний реалізувати таку складну задачу.

Проекту потрібний і свій де Голль. Якщо Житній ринок не стане персональним іміджевим та репутаційним проектом мера столиці, результат повторить всі попередні невдачі перетворень комунальних ринків!

Зараз є добрий час для змін, яких боялися довгі роки. У Житнього ринку життєва сила на виході, отже немає варіантів не спробувати провести шокову терапію.

У столиці просто зобов’язаний найближчим часом з’явитися успішний прецедент реновації старого ринку. Немає причин, щоб це не міг би бути Житній. Складність та розмір задачі гарантує, у випадку правильних дій, яскравий і великий успіх!

Всім нам необхідно зараз, як ніколи, пробудити у собі мужність зазирнути у думках за обрій. Слід прозрівати на роки вперед, туди, куди дивився свого часу великий француз де Голль, і наші сучасники, що створювали новий Житній ринок у ХХ столітті! Без великої та величної мети унікального результату не досягнути. Вірю у силу київської громади та новий Житній ринок! Стаємо до справи! З Богом!