Проблемні метри: чому київські новобудови бувають непридатними до життя

З чим стикаються столичні інвестори та як цьому запобігти

За ідеєю, Київ як столиця країни має бути зразком комфорту та інвестиційною Меккою. З усіх усюд, міст великих та малих, з містечок та сіл їдуть до центру держави молоді й середнього віку люди, аби знайти роботу, побудувати кар’єру. Аби осісти у цьому великому місті і звивати в ньому своє родинне гніздо. Все це так і є, але цим панегірик Києву і вичерпується. Бо дехто їде із розрахунком винайняти там тимчасове помешкання, а дехто – з надією придбати власне житло. Із цим, в принципі, великих проблем нема – було б гроші. Але гроші на вторинний ринок є не завжди і не у всіх. Первинний сегмент дешевше – купити квартиру на «стадії котловану» вигідніше, але водночас є ризик у котловані й осісти. Причому назавжди.

Те, що щойно зданий будинок може виявитися без заанонсованого паркінгу, дитячого майданчику, скверу чи школи – ще пів-біди. Звісно, некомфортно, і радість від покупки зменшується, але це ще не смертельно. В сенсі – це не заважає життю у новопридбаній квартирі. Хоча такий стан речей і зустрічається найчастіше: жодної обіцяної інфраструктури при новобудовах не виявляється.

Значно гіршою є ситуація, коли ви в’їжджаєте у новий дім, а там бракує елементарного – води, електрики чи навіть каналізації. Нонсенс? Ні, розповсюджена практика. Згідно із законом, підключити воду, світло та інші комунікації забудовник зобов'язаний максимум через 120 днів з дня прийняття будинку в експлуатацію. Після цього власники квартир підписують договори з постачальниками електроенергії, холодної і гарячої води, опалення, водовідведення. Потім житлово-будівельний кооператив (ЖБК) або об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) бере будинок на баланс.

Але в Києві є маса прикладів, коли мешканцям здавали дома з непрацюючими комунікаціями. Наприклад, був один ЖК, інвестори якого отримали будинок без світла. Тоді забудовник і «Київенерго» ніяк не могли узгодити договір про передачу трансформаторних підстанцій. Жителі боролися з ситуацією 8 місяців. Вони писали колективні листи до Київміськадміністрації, зустрічалися з представниками забудовника. Ця історія мала хепі-енд, але так буває далеко не завжди.

Ще один типовий казус – забудовнику, який зводить дім… не належить земельна ділянка під цим самим домом. Скажете, що це теж не вкладається у рамки здорового глузду? Так, але ж ми говоримо про Україну, а це певною мірою – країна необмежених можливостей. Недарма зараз у місті нараховується понад 70 незаконних забудов, де будівельна документація не відповідає вимогам законодавства.

Але яка з цього печаль громадянам-інвесторам, запитаєте ви? Велика. У ділянки, на якій планують звести житловий багатоповерховий будинок, має бути правильне цільове призначення і звучати воно повинно так: «для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Якщо цільове призначення інше, є ризик, що будинок просто не побудують. Тобто котлован так і залишиться котлованом.

Наступна драма може бути пов’язана із тим, що ваш забудовник раптом опинився банкротом: таких прикладів ще з часів «Еліта-Центру» накопичилося чимало. У випадках банкрутства вкладникам важливо пам’ятати, що у них є 30-денний строк з дня розгляду судом справи про визнання компанії банкрутом. За цей час інвестор повинен подати позов до суду, вирішивши заздалегідь, чи хоче він матеріальну компенсацію або все ж таки віддає перевагу тому, аби дочекатися фантомної квартири.

Якщо ж будинок тільки починають будувати, шансів отримати готову квартиру менше, адже для завершення будівництва потрібні значні інвестиції. В цьому випадку краще розірвати договір і розраховувати на компенсацію збитку або моральної шкоди. От тільки річ у тому, що суд може стати на бік забудовника (чому так – про це розповім трохи згодом) або як мінімум затягувати процес і ухвалення рішення по ньому.

Різновидом даної ситуації може бути і такий варіант: будинок успішно зданий, забудовник не збанкрутував, але – сюрприз! – виявляється, що його нерухомість перебуває під арештом. Звісно, тут важливо з'ясувати заздалегідь, чи немає у забудовника заборон, арештів, обтяжень, судових справ. Бо такі суперечки тривають роками.

На девелопера в таких випадках часто накладають обмеження у вигляді заборони на будівництво. Одне з таких будівництв у Києві нині заморожене через низку заборонних приписів відповідальних державних органів та відкритого кримінального провадження. Але квартири в комплексі, як і раніше, продаються.

Чому усі вище зазначені проблеми мають місце? Як правило, скандали на будівельному майданчику є пов’язаними з однією з декількох причин. Наприклад, будівельні компанії займаються фальсифікацією документів (скажімо, по документах заплановано будівництво ТЦ, а будується багатоквартирний житловий будинок). Або ж (і ця ситуація була розглянута вище) у забудовника відсутні права на ділянку землі під будівництво ЖК.

Також будівництво може тривати, так би мовити, на певному екологічно несприятливому тлі – коли під час підготовчих робіт знищуються парки, ліси, сквери або історично важливі місця, що викликає бурхливі протести громадськості. Крім цього, може мати місце порушення норм будівництва. Або, зрештою, знаходяться такі шахраї, які свідомо практикують схему по відмиванню грошей (зокрема, починають будівництво без дозвільної документації, продають одну і ту ж нерухомість кілька разів та інше).

В принципі, злочинних схем може бути багато. Як багато і негативних наслідків від їхнього застосування. Але чому подібне можливе в принципі? Тому ще всі забудовники поділяються на дві категорії – ті, що мають «дах» у вигляді контролюючих органів та / або міської адміністрації, і ті, котрі такого «даху» не мають. Оцим останнім буває зовсім несолодко. Вони мусять пройти сотні кіл пекла, щоб отримати той чи інший дозвіл, технічні умови на початок будівництва, на воду, електрику, газ, каналізацію.

Після отримання земельної ділянки ходіння по муках триває і в ДАБІ – Державній архітектурно-будівельній інспекції. Словом, для некорумпованого забудовника зведення об’єкту нерухомості перетворюється на той ще квест, причому на будь-якому етапі – від отримання ділянки до здачі готового об’єкту.

А от наближеним до керівництва міста, безперечно, значно простіше. Сесія міськради (і мова тут не тільки про Київ) вирішує всі проблеми, якщо грамотно пролобійювати свій інтерес серед місцевих депутатів. Іншими словами, якщо ловко дати хабар, не заморочуючись виконанням встановлених правил і норм.

Звісно, якщо політична кон’юнктура зміниться, то подібний хитрий забудовник може опинитися не при баришах, а на лаві підсудних, але до цього не доходить майже ніколи. Бо тут якраз і вступає в гру суд – той самий «найбільш гуманний у світі» суд, який ніколи не образить великий капітал.

А платити за все, в решті-решт, буде мешканець, щасливий (або ні) власник вистражданої «однушки» чи «двушки» де-небудь на периферії міських широт. Звісно, в цивілізованій та правовій державі так бути не повинно, але Україну це не стосується. То що ж робити у подібній ситуації? Інвестору – навіть не сім разів (згідно із прислів’ям) перевіряти свою майбутню покупку, а сто сім, не жаліючи грошей на досвідчених юристів.

А державі (у особі центральної та місцевої влади) – ставити людино-, а не олігархоцентричною і для урізноманітненням хоча б зрідка присікати корупцію. Будівельна сфера для цього дуже добре надається. І з часом той її сегмент, який є законослухняним, віддячить державі вчасно сплаченими податками, новими квадратними метрами і загальним задоволенням від проживання в Києві та Україні.

А це, погодьмося, дуже й дуже важливо.