Анализ Решения Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины по делу об обращении взыскания на предмет ипотеки от 03.02.2016г.
3 февраля 2016 года Верховным Судом Украины, при рассмотрении гражданского дело № 6-1449цс15, было сделано правовой вывод относительно того, можно ли выселять жильцов из ипотечных квартир. Отмечу, что в начале февраля текущего года состоялось очередное заседание судебной палаты, на котором слушалось гражданское дело, суть которого заключалось в том, что предметом взыскания стало ипотечное жилье.
Прежде всего напомню о том, что основным нормативным актам, которые регулируют процесс реализации залогового имущества принадлежат Конституция Украины, Гражданский кодекс, законы Украины «О залоге» и «Об ипотеке», а также Порядок реализации арестованного имущества, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 15.07.1999 года, № 42/5 и временное положение о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 27.10.1999 года, № 68/5 и другие нормативные акты.
Рассмотрение вышеуказанного дела ВСУ выявило правовую позицию, которая вынесена с учётом положений ст. 47 Конституции Украины (говорится, что никто не может быть принудительно лишен жилья, только в судебном порядке и на основании закона) и сводиться к следующему.
Итак, согласно Закону «Об ипотеке» от 05.06.2003г. № 898-IV, регулирующему вопросы ипотеки, предусматривается то, что если предметом взыскания становится жилье, переданное в ипотеку, то из ипотечного дома или помещения производится выселение всех проживающих там людей (ст. 40). Наниматели такого жилья и их семьи являются исключением из правил — их выселить нельзя.
Процесс выселения должен проводиться в рамках, установленных законом. Процесс выселения описывается в статье 109-ой Жилищного кодекса УССР. Она регулирует вопросы, связанные с выселением. Первая часть этой статьи указывает причины, которые дают правовое основание потребовать от жильцов, занимающих жилую площадь, освободить ее.
Согласно ч.1 ст. 33 Закона Украины «Об ипотеке» в случае невыполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки.
В соответствии с частью третьей статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке» обращение взыскания на предмет ипотеки, осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Согласно части первой статьи 41 этого же Закона реализация предмета ипотеки, который обращается взыскание по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, проводится, если иное не предусмотрено решением суда, путем продажи на публичных торгах в рамках процедуры исполнительного производства, предусмотренной Законом Украины « об исполнительном производстве», с соблюдением требований настоящего Закона.
В 39-ой статье Закона содержится разъяснение относительно того вопроса, когда ипотека становится предметом взыскания. Если суд удовлетворит такое исковое требование — обратит взыскание на ипотеку, то одновременно с этим решением, в согласии с заявлением ипотекодержателя, вынесет и другое: выселить жильцов, поскольку к этому имеются все правовые основания, одно из которых заключается в том, что на их жилой дом обращено удовлетворенное судом взыскание.
В статье 40-ой Закона, регулирующего вопросы ипотеки, также 109-ой статьи Жилищного кодекса говорится следующее: после того, как в результате судебного слушания, было принято решение обратить взыскание заявителя на предмет ипотеки, в виде дома или помещения, предназначенного для проживания, предпринимается урегулирование внесудебного характера на основании договора. Ипотекодержатель предъявляет жильцам дома требование, которое должно быть оформлено в письменном виде.
В основе этого обращения - уведомление о том, что жильцы, согласно судебному решению, обязаны освободить помещение. Срок, который им дается на это — один месяц с момента, как они получат это уведомление. Жильцы могут последовать этому требованию, а могут не освободить помещение к установленному ипотекодержателем сроку. Если добровольное выселение потерпело неудачу, применяется выселение принудительного характера. Однако на его осуществление должно быть судебное решение.
Каковы же права выселяемых и куда им предлагается выселяться из ипотечного жилья?
Согласно содержанию 109-ой статьи Жилищного кодекса, граждане, вынужденные освободить ипотечный дом, имеют право на другое жилище. Им обязаны предоставить другую площадь для постоянного проживания.
Из этого правила есть исключения: если лицо по решению суда выселяется из жилья, на которое обращено взыскание и которое было куплено им на средства, взятые взаймы у банковской организации или другого частного лица, и если возвращение этого кредита обеспечивается ипотечным жильем, право на другое жилье, вместо этого, он не имеет. Лицу, выселяемому из занимаемого им жилища, обязаны предоставить другое помещение для постоянного проживания, о чем должны иметься соответствующие указания в вынесенном судебном вердикте.
Таким образом, лица, которых вынудили выселиться из занимаемых ими жилых помещений дома, являющегося ипотечным предметом, купленным на деньги без займа их у банка или других лиц, и возвращение которых было бы обеспечено самим предметом ипотеки, в ситуации, когда на него перекладываются взыскания истеца посредством судебного решения, имеют право одновременно с этим на получение другой жилой площади. 109-ая статья ЖК свидетельствует, что этот факт — получение постоянного жилья взамен утраченного, — в обязательном порядке отражается в судебном решении.
Таким образом, нужно понимать, что при рассмотрении вопросов об выселениис ипотечного жилья суды должны учитывать как определенные части 2 статьи 16 ГК Украины способы защиты судом гражданских прав и интересов, так и Законов Украины о залоге и об ипотеке, устанавливающие особенности обращения взыскания на предмет ипотеки / залога и удовлетворения за счет его стоимости требований ипотекодержателя-залогодержателя.
При разрешении споров данной категории принципиальным считается установление судом факта неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, только при условии которого суд и имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки/залога. В соответствии с положениями статей 33, 35 Закона Украины "Об ипотеке", согласно которым в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения у не менее чем тридцатидневный срок. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств и предупреждения об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе начать обращение взыскания на предмет ипотеки в соответствии с настоящим Законом. Несоблюдение этих правил является препятствием для обращения взыскания на предмет ипотеки, но не препятствует обращению с иском к должнику об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии с частью 2 статьи 35 Закона Украины "Об ипотеке".
К тому же, должен отметить, что в некоторых ситуациях иски заявителей с требованием о выселении из ипотечного жилища остаются не удовлетворенными судами. Это происходит тогда, когда ипотечное жилье, из которого предлагается выселить жителей, покупалось не за деньги, взятые взаймы у банковских организаций или других частных лиц в виде кредита, возвращение которого было обеспечено ипотекой.
Дополнительно к этому отсутствует помещение, куда можно было бы переселить выселенных из ипотечного дома граждан, чтобы они могли проживать там на постоянной основе. Та же 109-ая статья гласит о том, что, если граждан выселяют из ипотечного жилья, которое приобреталось за счет кредитов, взамен утраченных им предоставляют жилые помещения во временное пользование.
