30 млн доларів за "Дніпро"?

Чому ФДМУ може отримати за готель в центрі столиці вдесятеро більше стартової ціни?

15 липня 2020 року в системі Prozorro.Sale відбудеться знаковий аукціон з продажу готелю «Дніпро». Зокрема, на продаж виставлено державний пакет акцій у кількості 80 923 400 штук розміром 100,0000 % статутного капіталу ПрАТ «Готель «Дніпро».

Лот дійсно «смачний»: майже 13 тисяч квадратів  у самому центрі столиці з номерним фондом на 186 номерів і початковою вартістю близько 3 млн дол США (80 923 400,00 грн)

Не дивно, що цей аукціон викликав підвищений інтерес як серед українських інвесторів, так і іноземних. За інформацією Фонду держмайна, близько 40 інвесторів виявили потенційний інтерес до придбання цього об’єкту. Хоча, на мою думку, кількість бажаючих придбати такий лот за 3 млн дол США є значно більшою.

«Чудеса» від ФДМУ

Ми звикли критикувати державні органи, але цього разу ФДМУ під час підготовки до приватизації продемонстрував безпрецедентну відкритість та повне розкриття інформації про об’єкт. Кожен бажаючий може безперешкодно ознайомитися з усіма необхідними документами. Це чи не перший об’єкт, щодо якого у відкритому доступі була представлена повна, вичерпна та об’єктивна інформація. Інформація, якої на 100% достатньо для ухвалення рішення про участь та формування ціни для придбання такого активу.

За  скільки «утече» Дніпро?

Багатьох цікавить питання: якою в результаті стане фінальна ціна продажу готелю на аукціоні? Спробую відповісти на це питання.

На початку червня в телеграм-групі "Prozorro/sale - все про аукционы!" було проведено анонімне опитування, зокрема серед потенційних інвесторів, їх представників і посередників. Ми поставили наступне запитання: «За скільки буде продано готель «Дніпро» ? В опитуванні взяли участь 46 потенційних інвесторів:

Результати варті уваги. Звісно, вони не претендують на репрезентативність для всього ринку, проте відображають очікування активної його частини.

22% опитаних вважають, що ціна не перевищить 10 млн дол. США. Така ціна – з будь-якої точки зору, незалежно від способу використання та розвитку даного готелю, є привабливою і прибутковою для потенційного покупця. Тому її може пропонувати необмежене коло інвесторів, адже ризику неповернення вкладеної інвестиції фактично немає. Аналогічний коментар і до ціни в межах до 15 млн дол. США – таку ціну прогнозує 11 % опитаних.

29% відсотків вважає, що ціна складе до 20 млн дол. США. Таку ціну можуть запропонувати профільні інвестори готельного бізнесу як в Україні, так і за її межами, адже в ціновому діапазоні +/- 20 млн дол. США можна придбати  аналогічну нерухомість в Європі чи США, проте з суттєво більшою дохідністю: середньорічна заповнюваність 70-80% і з середнім чеком 100 дол. США доба/номер.      

19 %  висловилися за ціну до 25 млн дол. США. Дана ціна, виходячи з наявної інформації, не має твердого фінансового підґрунтя, зокрема з міркувань можливої окупності і т.д., якщо використовувати готель за цільовим призначенням.  Також необхідно взяти до уваги і те, що готель потребує значного фінансування на реконструкцію. Обсяг інвестиції в модернізацію - на рівні від 3 до 6 млн дол США.

І найцікавіше, ще 19% респондентів вважають, що ціна за результатами аукціону перевищить 30 млн дол США.  Я можу дозволити собі припустити, що дана ціна справді може мати місце, виходячи з наступного. Нещодавно Верховна Рада почала активно розглядати Законопроект №2285-Д «Про регулювання діяльності по організації і проведенню азартних ігор». Ухвалення даного законопроекту найближчим часом, може суттєво вплинути на формування ціни «Готелю «Дніпро».  Дохід, який можна отримувати від казино, використовуючи готель «Дніпро», може додати капіталізацію на рівні до 100% її вартості (так вважають представники ігорного бізнесу), залежно від обраної бізнес-моделі казино. Придбання даного готелю, дозволить новому власнику одному з перших вийти на ринок  азартних ігор, і зайняти своє місце під «сонцем» у столиці.