Весна 2023 на ринку нерухомості. Розпродаж чи зростання цін. Частина 4/4

На ринку нерухомості дуже багато справ, прийшов час прокидатися і з оптимізмом братися до роботи

★★★★ Частина 4/4. Сценарії, висновки й прогнози

Війна, що триває вже рік, внесла свої корективи у всі галузі економіки України і увірвалася жахіттям і болем у незламне серце кожного українця, де б він не жив і чим би до лютого 2022 року не займався. Ринок нерухомості не став виключенням. Незважаючи на наявні передумови й проблеми, які виникли протягом минулих 12-ти місяців, ринок вистояв, а подекуди показав і рух вперед. У один і той же період на ринку відбувалися руйнації у прифронтових районах з започаткуванням будівництв нових проектів у центральній і західній частині України. Ці тенденції говорять про те, що переважна більшість українських девелоперів, з вірою у ЗСУ та підтримуючи армію бачать перспективи розвитку ринку нерухомості вже у країні переможців у найближчій перспективі.

За минули 12 місяців всі девелопери адаптувалися до воєнного часу: оптимізували всі свої статті витрат, провели необхідні робити зі збереження технічно придатного стану незакінчених будівництв до їх скорішого відновлення. Ті ж новобудови, які знаходилися у відносно безпечних районах країни і які були на завершальних стадіях будівництва, по можливості, девелопери намагалися завершити та ввести в експлуатацію. В Україні за перші 3 квартали 2022 року прийнято в експлуатацію 4 млн. 825 тис 286 кв. метри житла, що хоч і на 44,9% нижче показника за аналогічний період минулого року, однак для країни, яку атакує «друга армія світу» у т.ч. її критичну інфраструктуру - це фантастичний показник. І це найгучніший аргумент того, що ринок не просто встояв, не почав панічний розпродаж, а навпаки – намагається рухатися і розвиватися, хоча «розвиток» у цьому контексті дуже дискусійне поняття.

На фоні широких перспектив, разом з проблематикою, що була описана у Частині 3/4 цього матеріалу (див. попередні публікації), слід відзначити, що цей весняний сезон ринку нерухомості не буде схожим на ті, що були протягом останніх десятиліть. Як ніколи, головною рушійною силою могли б стати споживачі, інвестори і фінансові інструменти, які запрацюють на ринку лише у майбутній перспективі. На даний час сплеск активності не вбачається, споживачі будуть перебувати у такій же позиції очікування розв’язки протистояння фронтах. То ж, не дивина, що на даний час увесь інформаційний і аналітичний простір заповнений лише двома головними темами: нова хвиля наступу російських військ і контрнаступ українських збройних сил.

За рік, що минув, у Києві близько 40% новобудов не відновили свої будівельні роботи на майданчиках, а це той ресурс, який може не лише змінити цінову політику девелоперів, а й суттєво розширити асортиментний ряд для споживачів, однак на даний час не вбачаються дії щодо їхньої активізації. Раціоналізм, економія і прагматизм майже всіх девелоперів будуть триматися всю цю весну і не змінять баланс сил на ринку.

Однак, більшість девелоперів продовжують свою господарську діяльність і продовжують будувати. Поодинокі девелопери виявляють неабияку активність на ринку і зі своїми агресивними рекламними компаніями і заохочувальними пропозиціями, відчайдушно борються за поодиноких покупців. І один із кроків таких девелоперів навесні цього року буде анонс про невелике зростання медіанних цін. Найбільш вірогідно, на 5-10%. Однак, це не буде виключати акційні пропозиції зі значним дисконтом.

Можливо не цієї весни, а трохи згодом, відбудеться тихе підняття цін, щоб у перші місяці, так би мовити періоду, коли ринок зможе дихати на повні груди, запропонувати небачені до цього знижки на рівні 30-35%.

В результаті, ця весна 2023 року не стане якимось незвичайним періодом, який кардинально змінить ціна на ринку нерухомості. Аргументи для обвалу цін, про які йшлося у Частині 2/4  відсутні. Навіть відсутність покупців не в змозі підштовхнути ринок до зниження цінових пропозицій. Звісно ж поодинокі випадки продажів з дисконтом до 40% сегменту елітної нерухомості з дизайнерським вишуканим ремонтом будуть мати місце на ринку.

Аргументи забудовників до невеликого зростання цін метрів квадратних є, і таке підняття цін обов’язково відбудеться, але воно буде не стресовим для ринку в цілому.

З весняним потеплінням при відсутності погіршення стану справ на фронтах, можна очікувати збільшення кількості новобудов, які відновлять роботи.

Не слід виключати вплив на ринок можливі коливання курсових валютних різниць. Хоча фінансисти і запевняють нас, що розміри іноземної допомоги нашій економіці є мінімально достатніми, і золотовалютні запаси на місці, що загалом може підтримувати гривню більш менш стабільною, але ж за вікном війна і яких підступних ударів чекати ми не знаємо.

Загалом, у цей час, занадто багато оптимістичних очікувань, як для країни в цілому, так і для ринку нерухомості. Особливо добавилося оптимізму після створення «танкової коаліції» та після неочікуваного візиту Президента Зеленського до Лондона, Парижа і Брюсселя 08-09.02.2023 року.  А оптимістичні сподівання - це прекрасна мотивація для планування розвитку, накопичення ресурсів, аудиту стану справ і підсилення професійних команд як практиками, так і стратегами ринку нерухомості. А розвитку і зростання на панічно падаючому ринку не буває, то ж все тільки починається.

Кінець частини 4/4. Весна 2023 на ринку нерухомості. Розпродаж чи зростання цін.

Дякую за увагу.