Практика вирішення спорів між забудовниками та інвесторами

Останніми роками тема інвестування грошових коштів (власних або запозичених) у придбання житлової нерухомості, яка розташована на території України, набуває неабиякої популярності.

Забудовники презентують потенційному покупцю такої нерухомості (інвестору) неймовірної краси проекти забудови земельної ділянки під будівництво житлового комплексу із власною інфраструктурою, у тому числі, дитячим садочком, школою, закладом надання медичних послуг тощо.

Яскрава картинка та обіцянки забудовника стимулюють інвесторів укласти відповідний договір (або комплекс договорів) з метою придбання майнових (або речових) прав на об’єкт житлової нерухомості. Проте, нажаль, у подальшому, такі покупці  переходять із статусу «інвестора житлової нерухомості» у статус «покинутого інвестора житлової нерухомості».

Вищенаведена ситуація змушує останніх боротися із недобросовісними забудовниками, використовуючи найбільш дієвий спосіб захисту власних прав шляхом звернення до суду із відповідним позовом.

Найбільш поширеною проблемою інвестора після внесення останнім вкладу у рахунок сплати вартості придбання об’єкта житлової нерухомості є порушення забудовником строків введення житлового будинку в експлуатацію, та, відповідно, набуття права власності на об’єкт нерухомості, що є наслідком – прострочення моменту передання покупцю об’єкта житлової нерухомості згідно умов відповідного договору.

На практиці, це виглядає наступним чином. Забудовник (або власник земельної ділянки, особа якого стає відомою лише під час укладення відповідного договору), з метою залучення достатньої суми грошових інвестицій для реалізації проекту забудови, або продовження будівництва житлового будинку, анонсує дату завершення реалізації такого проекту, нерідко із розподілом етапів будівництва на певні черги будівництва. Саме на ці дед-лайни і звертає увагу потенційний покупець до моменту його звернення до офісу продаж забудовника. Проте, насправді, анонсовані забудовником строки є такими, що легко переносяться останнім у часовому проміжку з причини, як-то: несприятливі погодні умови, затримки у поставці будівельних матеріалів, недостатня сума грошових коштів у фонді інвестування будівництва тощо. Насамкінець, покупцю майнових прав на об’єкт нерухомості справедливим чином набридає чути безкінечні обіцянки менеджера із офісу продажу квартир «від забудовника» щодо дати завершення реалізації вищевказаного проекту, що змушує  такого покупця звернутися до суду із відповідним позовом з метою захисту своїх порушених прав та інтересів.

Нагадаємо, що відповідно до ч. 2 ст. 331 Цивільного Кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

При цьому, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частина 1 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

З огляду на вищезазначені норми чинного законодавства України, до набуття покупцем права власності на об’єкт інвестування (наприклад, житлову квартиру) останній перебуває у залежності від забудовника щодо факту завершення виконання будівельних робіт із будівництва житлового будинку, в якому знаходиться такий об’єкт, юридичного факту введення вищевказаного будинку в експлуатацію із дотриманням вимог чинного законодавства України, а також юридичного факту набуття забудовником права власності на житловий будинок. Лише після настання останньої юридичної події – реєстрація забудовником (власником земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок) речових прав на вищевказаний житловий будинок, останній передає покупцю речові права на об’єкт житлової нерухомості, у придбання якого останнім інвестовані грошові кошти (власні або запозичені).

Варто відзначити чималу кількість варіантів залучення потенційним покупцем житлової нерухомості інвестицій (грошових коштів), що безпосередньо впливає на обраний у подальшому спосіб захисту порушених прав інвестора. Отже, схемами залучення інвестицій можуть бути одна із наступних:

1. Укладення попереднього договору купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна;

2. Укладення договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомого майна;

3. Укладення інвестиційного договору;

4. Участь у кооперативі (наприклад, житловому); 

5. Інвестування через фонди фінансування будівництва, або фонди операцій з нерухомістю, або інститути спільного інвестування, або шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва;

6. Укладення договору пайової участі;

7. Укладення договору купівлі-продажу деривативу;

8. Інші схеми залучення інвестицій відповідно до чинного законодавства України.

Так, наприклад, у випадку придбання інвестором майнових прав на об’єкт нерухомого майна, наприклад, на підставі, договору купівлі-продажу майнових прав на житлову нерухомість (квартиру), та затягнення забудовником (особою власника земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок) моменту оформлення права власності на житловий будинок, в якому знаходиться спірний об’єкт, попри факт отримання належного документу, що підтверджує факт прийняття цього будинку в експлуатацію, належним способом захисту порушених прав такого інвестора є визнання майнових прав на об’єкт інвестування (квартиру).

Щодо обрання покупцем саме вищевказаного способу захисту майнових прав  зробив відповідний висновок Верховний Суд України у своїй постанові від 18 листопада 2015 року по справі  № 6-1858цс15: «Оскільки згідно зі ст. 328 Цивільного кодексу України набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, то суд, застосовуючи цю норму, повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст. 392 Цивільного кодексу України. Тобто, суд зазначив, що під час судового захисту порушених прав інвестору необхідно довести, чи набув він прав та обов’язків власника об’єкта нерухомості, проте таке право не визнається чи оспорюється забудовником. У противному випадку, коли, об’єкт житлової нерухомості (багатоквартирний житловий будинок) введений в експлуатацію, інвестором сплачена повна вартість придбання майнових прав на спірний об’єкт, проте забудовник, з невідомих причин не оформлює право власності на такий будинок, захист порушених прав можливий не через визнання права власності на нерухомість, а через визнання права на майнові права на об’єкт інвестування.»

Станом на сьогоднішній день, суди продовжують дотримуватися вищевказаної позиції під час вирішення подібних спорів  (справа № 761/5598/15-ц; справа № 755/11287/20; справа № 638/15612/20; справа №14-606цс18, справа № 14-39 цс19).

Зокрема, у справі № 761/5598/15-ц  суд зазначив, що, подекуди, трапляються випадки неможливості покупця зареєструвати речові права на новостворений об’єкт через неподання забудовником необхідних документів до органів Реєстраційної служби:  документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку; документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; затверджений особою забудовника перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об`єкта будівництва. Суд також зазначає, що оскільки невчинення відповідачем дій на виконання умов укладеного з позивачем договору, унеможливлює реалізацію позивачем своїх майнових прав на об`єкт інвестування у встановленому законом порядку, тому такі права підлягають захисту, в тому числі, і шляхом їх визнання в судовому порядку.

Вищенаведене дозволяє зробити висновок, що такий спосіб захисту як визнання майнових прав на об’єкт інвестування у судовому порядку є підставою для підтвердження судом факту виникнення у покупця майнових прав на об’єкт інвестування на підставі, зокрема, договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомості, що надає, у подальшому, право такого покупця зобов’язати недобросовісного продавця зареєструвати право власності на об’єкт нерухомого майна з подальшою передачею покупцеві об’єкта купівлі-продажу.

Іншим способом захисту порушених прав покупця у випадку затягування продавцем майнових прав на об’єкт нерухомості моменту оформлення власних речових прав на об’єкт будівництва,  може бути розірвання відповідного договору, повернення сплачених таким покупцем грошових коштів у рахунок придбання майнових прав на спірний об’єкт, а також стягнення пені за затримку строків передання продавцем спірного об’єкта покупцеві. При цьому, варто застерегти, що застосування наслідків розірвання вищевказаного договору залежить від умов спірного договору. У зв'язку із чим  звертаємо Вашу увагу на обов’язковість здійснення пильного аналізу умов будь-якого договору перед його укладенням із контрагентом.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного Кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При цьому, як зазначає Верховний Суд у своїй постанові від 04 лютого 2021 року по справі № 607/1579/19: «Під час вирішення питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.»

Натомість, у цій же постанові, предметом спору в якій було розірвання укладеного договору та стягнення сплачених за цим договором платежів, а також пені за прострочення виконання зобов`язання, Верховний Суд визнав, що у випадку прострочення виконання забудовником зобов’язань із закінчення будівництва та передання позивачу у власність спірної квартири у чітко визначений строк, останній має право розірвати такий договір через істотне порушення його умов забудовником.

Отже, за загальним правилом, у випадку, зокрема, прострочення виконання контрагентом покупця майнових (речових) прав на об’єкт житлової нерухомості взятих на себе зобов’язань щодо завершення будівництва об’єкта нерухомого майна, або передання майнових прав на об’єкт нерухомого права, або передання речових прав на нерухоме майно тощо, в залежності від предмета договору, потерпіла сторона договору (інвестор) має право розірвати спірний договір, із застосування відповідних наслідків розірвання такого договору.

Повертаючись до теми можливого стягнення потерпілою стороною суми пені за прострочення виконання забудовником зобов’язань щодо виконання умов відповідного договору, Верховний Суд визнав, що в окремо визначених випадках відносини між забудовником та інвестором підпадають під дію Закону України «Про захист прав споживачів». Проте, обов’язковою вимогою для застосування можливостей, які надаються потерпілій стороні як споживачу має бути характер виконання робіт, або надання послуг як предмет спірного договору.

Так, наприклад, у справі № 686/19326/15-ц щодо визнання неправомірними дій відповідача щодо односторонньої зміни умов інвестиційного договору, зобов`язання внести зміни в інвестиційний договір, надання довідки про сплату повної вартості об`єкта інвестування квартири, акту прийому-передачі квартири, витягу з реєстру власників квартир, стягнення витрат на придбання газового котла та пені за прострочення виконання зобов`язання, Верховний Суд погодився з висновком апеляційного суду про відмову у задоволенні вимог про стягнення пені з урахуванням положень Закону України «Про захист прав споживачів», норм Цивільного Кодексу України та умов інвестиційного договору, з якого не вбачалося, що позивач є споживачем, а відповідач є виконавцем, що надає послуги, в розумінні вимог Закону України «Про захист прав споживачів».

Отже, вкрай важливо здійснити системний аналіз умов договору з метою формулювання висновку, чи вважаються сторони спірного договору виконавцем та споживачем у розумінні Закону України «Про захист прав споживачів». У випадку підтвердження цього висновку, інвестор має право відмовитися від спірного договору, відшкодувати завдані збитки, застосувати до особи, із якою укладений такий договір, пеню у якості штрафних санкцій, а також вимагати відшкодування моральної шкоди за прострочення виконання робіт із будівництва об’єкта нерухомого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач має право відмовитися від договору про виконання робіт (надання послуг) і вимагати відшкодування збитків, якщо виконавець своєчасно не приступив до виконання зобов'язань за договором або виконує роботу так повільно, що закінчити її у визначений строк стає неможливим.

Верховний Суд, під час розгляду справи № 522/1029/18 також відзначив, що «визнання ж права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу України чи іншими нормативними актами не передбачено». У противному випадку, належним способом захисту порушених прав інвестора повинно бути звернення останнього до суду із позовною вимогою про відшкодування завданих збитків.

Крім того, згідно ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством.

20 травня 2021 року Верховний Суд, під час вирішення справи   № 607/1569/19 зробив наступний висновок:

«Установивши, що ОСОБА_1 виконав умови договору, повністю вніс обумовлену в договорі суму, а ТОВ «Будова-Захід» допустило істотне порушення умов договору і не забезпечило отримання позивачем завершеної будівництвом квартири, на час розгляду справи готовність незавершеного будівництва становить 3 %, при тому, що планове завершення будівництва та здача 9-ти поверхового житлового будинку в експлуатацію встановлено - ІІ квартал 2014 року, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що позивач вправі вимагати стягнення з відповідача пені у розмірі, встановленому частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» в межах річного строку позовної давності (частина друга статті 258 ЦК України). При цьому, при розрахунку суми пені судом застосовано положення частини третьої статті 551 ЦК України.»

Такими чином, у випадку визнання покупцем (інвестором) майнових прав на об’єкт нерухомості споживачем у розумінні Закону України «Про захист прав споживачів», останній, у випадку порушення виконання забудовником вимог договору щодо своєчасного та/або якісного виконання будівельних робіт, або надання послуг, має право під час звернення до суду із позовною вимогою щодо розірвання договору та повернення наперед сплаченої суми грошових коштів у якості вартості придбання вищевказаних прав, стягнути з винної сторони пеню у розмірі залежно від вартості майнових прав на об’єкт нерухомості.

Крім того, 07 жовтня 2020 року Верховний Суд у своїй постанові по справі № 755/3509/18 підтвердив право такого споживача на відшкодування моральної шкоди:

«З наведеного вбачається, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб'єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 Закону України «Про захист прав споживачів» навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено. Вказана правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц.»

На наш погляд, вищенаведена позиція Верховного Суду надає право інвесторам на відшкодування моральної шкоди за спричинені емоційні страждання під час очікування виконання забудовником усіх взятих на себе умовами відповідного договору зобов’язань, незалежно від факту згадування про таке право інвестора у відповідному договорі. Адже, практика показує, що контрагент інвестора є «незламним», коли мова йде про зміну умов та порядку оплати вартості майнових (речових) прав на об’єкт нерухомості згідно умов відповідного договору. При цьому, здебільшого, такі умови зобов’язують покупця (інвестора) оплатити «вартість прав» на умовах 100% передоплати. Тому, цілком зрозуміло, що покупець об’єкта нерухомого майна (інвестор) перебуває у стані безперервного стресу до дня передання останньому вищевказаного об’єкта. 

Повертаючись до теми належного обрання способу захисту порушених майнових (речових) прав на спірний об’єкт, відзначимо також наступний варіант розвитку подій.

Нерідко трапляються випадки, коли житловий будинок, в якому знаходиться спірний об’єкт нерухомого майна, права на який придбані інвестором є прийнятим в експлуатацію, та замовником будівельних робіт (забудовником) оформлене право власності на такий житловий будинок, проте останнім не визнається право інвестора реалізовувати правомочності власника спірного об’єкта нерухомого майна. У такому разі, належним способом захисту порушених прав інвестора є визнання права власності на об’єкт нерухомості у порядку, визначеному ст. 392 Цивільного Кодексу України.

Нагадаємо, що відповідно до ст. 392 Цивільного Кодексу України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Такої позиції дотримувався Верховний Суд України по справі № 6-129цс14 «у такому випадку рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права».

Згідно чинної редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, у тому числі, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно (п. 9 ч. 1 ст. 27 вищеназваного Закону). 

Щодо питання практики вирішення спорів між державними органами та забудовниками.

Перш за все, звернімо увагу на надану чинним містобудівним законодавством можливість органу державного архітектурно-будівельного контролю скасовувати документ, що надає право на початок виконання будівельних робіт у нижчеперелічених випадках.

Так, відповідно до п 15 Постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13 квітня 2011 р. № 466  у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання наведених у надісланому повідомленні недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, підлягає скасуванню відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю.»

При цьому, орган державного архітектурно-будівельного контролю скасовує право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, шляхом видачі відповідного розпорядчого акта. Вищевказаний орган виключає з реєстру запис про реєстрацію повідомлення не пізніше наступного робочого дня з дня повідомлення органом державного архітектурно-будівельного контролю про таке скасування.

Негативна практика розгляду судами спорів забудовника із органом державного архітектурно-будівельного контролю щодо скасування наказу про скасування відповідного дозвільного документу, що надає право на початок виконання будівельних робіт (повідомлення про початок виконання будівельних робіт, або дозвіл про початок виконання будівельних робіт) підтверджує факт діяльності владного органу у межах чинного законодавства України, та, відповідно, протиправність дій замовника будівництва під час виконання вимог містобудівного законодавства України.

До прикладу наведемо позицію Верховного Суду по справі № 826/1419/18, яка викладена у постанові від 15 липня 2020 року, щодо відмови у задоволенні скарги забудовника про скасування наказу про анулювання дозвільного документу:

«Отже, скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт можливо лише, якщо буде встановлено наявність у декларації недостовірних даних або розбіжностей, які дають підставу вважати об`єкт самочинним будівництвом. При цьому, під виявленням недостовірних даних у зареєстрованій декларації розуміється встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації.

Даний висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 18 жовтня 2018 року у справі № 695/3442/17, від 15 жовтня 2019 року у справі № 826/16382/15, від 17 жовтня 2019 року у справі № 826/6988/16.» 

Здебільшого, подання уповноваженим органом державної влади судового позову ґрунтується на встановленому та підтвердженому відповідними доказами факті невиконання забудовником припису владного органу про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів.

Практика показує, що вищевказаним порушенням є, зокрема, невідповідність стану виконання будівельних робіт технічним показникам, які зазначені у проектній документації на об’єкт будівництва, або порушення забудовником будівельних норм, стандартів та правил під час виконання будівельних робіт тощо.

Відповідно до ч. 7 ст. 376 Цивільного Кодексу України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Системний аналіз законодавства України, яке регулює взаємовідносини забудовника та органів державної влади та/або місцевого самоврядування у сфері будівництва надає підстави зробити висновок, що обов’язковою підставою звернення владного органу до суду про зобов’язання забудовника провести перебудову об’єкта будівництва є факт невиконання забудовником умов припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів, що підтверджується складеним таким владним органом акту про проведення позапланової перевірки та доказами вчинення забудовником відповідного порушення вимог містобудівного законодавства України.

Вищевказаної позиції також дотримується Верховний Суд, зазначивши у своїй постанові від  29 січня 2020 року по справі  №822/2149/18 наступне:

«Можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.»

Надалі, стаття 376 вищезгаданого Цивільного Кодексу України встановлює, що якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Отже, чинне законодавство України допускає, що у випадку невиконання забудовником умов припису органу архітектурно-будівельного контролю про усунення порушень вимог містобудівного законодавства останній має право звернутися до суду із позовом про знесення об’єкта виконання будівельних робіт.

У той же час, чинне законодавство України передбачає випадки безспірного звернення владного органу до суду із позовом про знесення самочинного будівництва, яким є, власне, об’єкт будівництва, який будується на земельній ділянці, яка не була відведена для мети виконання будівельних робіт, або у випадку відсутності документу, який дає право на виконання будівельних робіт.

Відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Верховний Суд у своїй постанові від 29 січня 2020 року по справі №822/2149/18 сформував надзвичайно важливий висновок: «Якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (б) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (в) належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.»

Отже, Верховний Суд визнав, що обов'язковому (безальтернативному) знесенню об'єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об'єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В інших випадках передумовою звернення владного органу до суду із позовом про знесення самочинного будівництва повинен бути факт невиконання умов припису про усунення порушень містобудівного законодавства України.

З огляду на вищевказане, не зайвим є звернути увагу потенційних покупців житлової нерухомості на нині встановлений факт масового виконання забудовниками будівельних робіт із зведення об’єктів житлової інфраструктури на земельній ділянці, яка не належить останньому на передбаченій законом  правовій підставі (тобто відсутній акт про право власності на земельну ділянку, або договір оренди земельної ділянки, або договір про встановлення сервітуту, або акт на право постійного користування), або така земельна ділянка належить до іншої категорії цільового використання (виду використання у межах функціонального призначення) земельної ділянки, що є відмінним від характеру фактичної забудови.

З приводу цього, позиція Верховного Суду, яка викладена у постанові від 16 липня 2019 року у справі № 520/8970/18, є наступною:

«Таким чином, суд доходить до висновку про невідповідність цільового призначення земельної ділянки, на якій позивачем здійснюється будівництво, фактичним намірам забудови, що є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, оскільки він будується на земельній ділянці не відведеній для цієї мети.

Право власника на забудову на своїй земельній ділянці здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Даний висновок узгоджується з правовою позицією, яка міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 16 липня 2019 року у справі № 520/8970/18.»

Зазначимо, що матеріалами справи № 520/8970/18 було встановлено, що метою виконання забудовником будівельних робіт було будівництво багатоквартирного житлового будинку, що підтверджується проектною документацією. При цьому,   відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку цільовим призначенням земельної ділянки, яка використовувалась під забудову,  є індивідуальне житлове, гаражне і дачне будівництво. Більш того, Генеральний план міста та проект планування його приміської зони на період до 2020 року встановлював функціональне призначення такої земельної ділянки - територіальна садибна забудова.

Отже, вкрай важливо здійснювати забудову земельної ділянки у суворій відповідності із видом цільового призначення земельної ділянки, яка використовується під забудову. У противному випадку, таке самовілля забудовника (замовника будівельних робіт) має наслідком визнання об’єкту будівництва, який будується на такій земельній ділянці, самочинним об’єктом будівництвом, що підлягає знесенню.

При цьому, говорячи про практику подання відповідним органом державної влади судового позову про знесення об’єктів самочинного будівництва, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил, аналіз Єдиного Державного реєстру судових рішень  дає підстави зробити висновок на недостатню кількість таких судових спорів. У будь-якому випадку, вищенаведене не означає відсутність інших ризиків, з якими може стикнутися забудовник на шляху до оформлення права власності на об’єкт такого будівництва, або, у подальшому: скасування дозвільного документу, який надає право на виконання будівельних робіт, розірвання договору оренди земельної ділянки через істотне порушення забудовником умов такого договору, неможливість прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію, затримка строків оформлення речового права власності на об’єкт будівництва тощо. 

Зважаючи на вищевикладене, констатуємо про надзвичайну важливість серйозного підходу потенційного покупця (інвестора) житлової нерухомості, яка розташована на території України, до здійснення правового аналізу документів, до моменту придбання останнім майнових (речових) прав на об’єкт нерухомого майна. Адже реалії сьогодення показують, що ризики придбання майнових прав на об’єкт нерухомого майна є надзвичайно високими для потенційного покупця (інвестора).