Жилье в новостройках превращается в редкий товар для «избранных»?

Уже давно в информационном пространстве идет оживленная дискуссия по поводу того, насколько обоснованы и «справедливы» цены на жилье в новостройках, насколько они соответствуют уровню доходов украинцев. В ходе долгой дискуссии сформировались две основные точки зрения.

Сторонники первой выступают за социально справедливую стоимость жилья, которая позволит сделать квартиры массово доступными для украинцев. И кризис в строительной отрасли, и связанное с ним резкое падение цен, были восприняты адептами этих идей с энтузиазмом. Снижение цен, по их мнению, подтверждает прогноз, что совсем скоро, скопив за три-четыре года зарплату менеджера средней руки, можно будет приобрести квартиру в новостройке.

Другая сторона представлена, как правило, людьми, которые непосредственно это самое жилье возводят. Они не отрицают, что цены на новостройки достигли до кризиса заоблачных высот, однако указывают на объективные рыночные факторы, благодаря которым стремительный рост цены произошел. В самом скором времени, обещают представители данной стороны, рынок недвижимости ждет дефицит нового жилья, что не может не привести как минимум к прекращению падения цен, как максимум – к некоторому росту цен на новостройки. «Общедоступным» жилье, по их мнению, может стать только по инициативе государства, его социальных программ, а не коммерческих структур, коими являются строительные компании.

Нет смысла сейчас приводить все аргументы сторон: они в течение последнего года активно обсуждались в СМИ, неформальных интернет сообществах.

И что же из всего этого следует?

Ничего. В спорах звучат прогнозы развития рынка недвижимости, которые ни на чем не основаны в силу отсутствия отраслевой аналитики. Для потребителя, который намеревается улучшить свои жилищные условия и имеет финансовые возможности сделать это прямо сейчас, сложно выстроить свою линию поведения, основываясь на этих прогнозах. В развитых рыночных странах отраслевая аналитика, кроме всего прочего, позволяет говорить (толковать, интерпретировать) разным людям об одном и том же, понимая друг друга. За счет чего это происходит? За счет общих терминов, понятий, категорий, критериев оценки и т.п. Сегодня же миллионы предсказывающих говорят на миллионы разных тем.
В этом хоре более громко, ярко и истерично (но, к сожалению, отнюдь не более аргументировано и доказательно!) звучат «прогнозы» тех, кто ждет благоустроенных квартир в новостройках по цене отечественного автомобиля. Именно они чаще всего прибегают к едкой иронии и сарказму в спорах, отказываясь видеть очевидное – первичное жилье как раз становится все более недоступным.

Какие же тенденции проявлены на сегодняшний день? Надо быть просто вдумчивым и внимательным наблюдателем, без пелены предвзятости перед глазами, чтобы ясно увидеть то, что реально существует уже сегодня.

1. Цены достигли уровня, который обеспечивает равновесие спроса и предложения и активную продажу уже построенного жилья.
Цена на квартиры в новостройках города резко, в течение месяца-двух, снизились на 40-50%. Судя по всему, это снижение привело к увеличению количества потенциальных покупателей, которые в состоянии позволить купить квартиру на средства из личных сбережений. После снижения никаких значительных изменений в стоимости жилья уже не наблюдается в течение 8 месяцев. Свою роль падение сыграло, оживив продажи уже построенных квартир. В течение года квартиры в завершенных объектах продаются достаточно стабильно.

2. Платежеспособный спрос сокращен во много раз.
В 2004 году мы говорили, что покупатели первичной недвижимости – необычайно узкая аудитория. По оценкам службы маркетинга Авантаж на тот момент нашей целевой аудиторией являлись лишь 0,5-1% жителей города. В последующие годы эта группа была значительно расширена за счет активного кредитования, общего роста благосостояния харьковчан. Тогда в нашем отделе продаж была принципиально изменена модель продаж. Если раньше с покупателем назначали встречу, к которой готовили кофе и корзинку с шоколадом, то уже в 2007 г был организован конвейер по обслуживанию – в порядке очереди посетитель подходил к столу менеджера и получал папку с информацией по интересующему его дому. И сейчас мы видим, что наша аудитория сокращается вместе с падением платежеспособности до уровня и качественного состояния 2004 г: кто? – собственники и топ-менеджеры крупнейших предприятий Харькова; как много? – 0,5-1% от общего населения.

Сжатие предложения происходит параллельно с уменьшением спроса. Еще есть личные сбережения со времен благополучия, еще есть выбор качественной уже построенной недвижимости, но тенденция наметилась – ограниченный выбор квартир в новостройках для узкого круга.


3. Снижен уровень конкуренции на рынке недвижимости.
Не произошло массового банкротства строительных компаний. Более того, ряд компаний уже сформировали то ядро операторов рынка недвижимости, которое и будет владеть рынком в течение ближайших лет. Их неудачливые коллеги оказались не в состоянии продолжать производство, и были вынуждены останавливать, откладывать до лучших времен, продавать со значительным дисконтом свои проекты. Следовательно, кризис избавил основных операторов от конкурентов и создал очень выгодные условия работы на ближайшие годы, в условиях полного отсутствия конкуренции. Такое уменьшение количества операторов уменьшит, пусть и не прямо пропорционально, объем выполняемых строительных работ, ведь строить будут не 40 компаний, а 10-15. Да и ценообразование в условиях отсутствия конкуренции тоже будет менее гибким.

4. Будущий дефицит квартир эконом-класса в новостройках виден уже сегодня.
Можно ожидать, что каждая из уже построенных квартир найдет своего покупателя в течение года-полутора. Среди проектов, которые девелоперами были отложены на период кризиса, не менее 60% – это проекты жилья эконом-класса. Вряд ли кто-нибудь из оставшихся на рынке операторов возьмется за их реализацию даже при признаках восстановления экономики после кризиса. Эконом-класс оказался наиболее уязвимым сегментом рынка, именно этот сегмент потерял 90% платежеспособного спроса. Учитывая изменения, которые сейчас происходят в составе целевой аудитории, наиболее перспективным представляется строительство жилья бизнес и премиум классов. Скорее всего, восстановление рынка начнется с восстановлением именно этих сегментов, а значит параметры будущего жилья в новостройках – значительный метраж квартир, дополнительное инженерно-техническое оборудование, качественный сервис. Все это делает жилье более дорогостоящим в строительстве и в обслуживании и недоступным широким кругам.

5. Не факт, что купить завтра будет дороже. Но и не факт, что будет, что купить.
Мы вынуждены констатировать уже практически очевидный факт. Несмотря на надежды большинства потенциальных покупателей, что кризис принесет им долгожданные «справедливые» цены квартиры, кризис обеспечил им еще большую недоступность этих самых квартир.
Он превратил жилье в редкий и – в силу уменьшения доходов украинцев – все равно дорогостоящий товар «для избранных».